Baromètre immobilier : un marché en voie de stabilisation

Le mois qui vient de s’écouler est venu confirmer les tendances observées depuis la rentrée. Si le marché n’est pas encore totalement sorti du cycle baissier dans lequel il est entré en 2023, il en est en bonne voie. En effet, après un premier trimestre marqué par de forts reculs des prix et une baisse sensible du nombre de transactions, le marché immobilier s’est montré dynamique au cours du deuxième semestre 2024. « Alors qu’en septembre, tout nous laissait encore penser que le nombre de ventes réalisées en 2024 ne dépasserait pas les 770 000, ce chiffre devrait finalement tourner autour des 800 000 », indique Thomas Lefebvre, vice-président Data de SeLoger et Meilleurs Agents. Si nous restons loin des 900 000 transactions enregistrées en 2023, ces chiffres sont encourageants.

De leur côté, les prix sont restés stables en décembre, aussi bien dans les grandes métropoles (+0 %) que dans les zones rurales (-0,1 %). Sur un mois, les prix ont évolué de -0,1 % à Paris, -0,3 % à Marseille, -0,5 % à Toulouse et -0,6 % à Nantes. Ils sont parfaitement stables à Montpellier tandis qu’ils ont augmenté légèrement à Bordeaux (+0,1 %), Rennes (+0,3 %), Lyon (+0,4 %), Nice, Strasbourg et Lille (+0,5 %).

L’embellie du marché immobilier s’explique en partie par l’amélioration du pouvoir d’achat des ménages depuis le début de l’été. « L’assouplissement de la politique monétaire menée par la BCE […] a entraîné dans son sillage une diminution des taux d’intérêts des crédits aux particuliers », précise Thomas Lefebvre. Un contexte favorable qui permet aux porteurs de projets d’acquérir jusqu’à 5 m² de plus en seulement un an.

Le contexte actuel est idéal pour concrétiser un projet d’achat. De nombreux acquéreurs l’ont d’ailleurs compris puisque la demande a fortement augmenté en 2024. « Depuis janvier, le nombre de projets d’achats immobiliers a grimpé de 10 %. Si ce phénomène touche un peu moins les zones rurales avec seulement +6 % d’acheteurs en plus au cours des douze derniers mois, il est particulièrement visible dans les communes du top 10. Là, on compte près d’un quart d’acheteurs en plus par rapport à fin 2023. Et ce n’est qu’une moyenne ! », explique Thomas Lefebvre.

Dans certaines grandes métropoles, le demande a littéralement explosé au cours des 12 derniers mois. C’est le cas à Toulouse et Bordeaux, où la demandé a progressé de 37 % et 38 %. Paris s’en sort également très bien. Après une année 2023 marquée par une baisse de 10 % de candidats à l’achat, la demande a augmenté de 31 % entre janvier et décembre dans la capitale. « La situation est d’autant plus propice pour les porteurs de projets que, côté offre, ils ne manquent pas de choix. Même si le nombre de biens à la vente s’est stabilisé cette année, le stock reste abondant », ajoute Thomas Lefebvre.

Les acheteurs ont donc encore les cartes en main pour négocier. Toutefois, rien ne dit que la situation perdurera. En effet, après trois années d’augmentation du stock de biens à vendre, on assiste aux prémices d’un déstockage depuis 12 mois, plus particulièrement dans les 11 plus grandes agglomérations françaises :  -7 % à Paris et -6 % en moyenne dans les villes du top 10.

Immobilièrement parlant, l’année 2025 pourrait être bien différente de 2024. « Si l’on se fie à ses dernières annonces, la BCE devrait en effet continuer à réviser ses taux directeurs à la baisse au cours des prochains mois. Quant à l’inflation, elle semble être revenue sous contrôle et devrait se stabiliser autour des 2 % durant l’année. En toute logique, la combinaison de ces différents éléments devrait entraîner un nouveau recul des taux d’emprunt immobilier pour les particuliers. Au point que ceux-ci pourraient atteindre la barre symbolique des 3 % avant l’été », analyse Thomas Lefebvre.

Le pouvoir d’achat immobilier des Français devrait donc augmenter sensiblement dès le premier semestre 2025. Le marché pourrait connaître un point de bascule au printemps, avec une reprise de la demande et l’entrée dans un nouveau cycle haussier. « J’anticipe une remontée des prix de l’ordre de 2 % d’ici la fin de l’année », indique Thomas Lefebvre.

Néanmoins, si l’optimisme est de mise pour le marché immobilier, les incertitudes politiques et économiques pourrait changer la donne. Une crise institutionnelle durable génèrerait des tensions sur la dette souveraine. « La question de l’impact de coupes budgétaires rapides sur le revenu des ménages et de leur solvabilité se poserait alors de manière accrue. Il en irait de même quant à la politique que mènerait dans ces circonstances les banques en matière d’octroi de crédit. »

Autrement dit, si les banques choisissent de se retirer du marché du crédit ou de durcir leurs conditions d’octroi, les acquéreurs rencontreront des difficultés pour financer leurs projets. « Bien que je sois convaincu que ce risque reste faible, il aurait pour conséquence de repousser de quelques mois le redémarrage du marché immobilier », conclut Thomas Lefebvre.