L’encadrement des loyers a été mis en place depuis quelques années dans certaines communes où la tension locative est élevée. Quelles sont les villes concernées et quelles sont les règles à respecter par les propriétaires ?
Les villes où les loyers sont encadrés
Mis en place il y a quelques années dans le cadre de la loi Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique), l'encadrement des loyers interdit au propriétaire de fixer un loyer supérieur à un montant maximum, variant selon les quartiers en fonction de l'état du marché. L’encadrement des loyers s’applique dans des zones de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logement, c’est-à-dire en zone tendue. Dans certaines de ces communes, des règles encore plus strictes s'appliquent. Il s’agit de Paris, de Lille et de certaines communes de sa périphérie et, depuis juin 2021, des villes du territoire de la Plaine commune, en Seine-Saint-Denis. Précisons que les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme et les biens en sous-location ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers.
Les villes où un encadrement des loyers spécifiques a été mis en place :
Les loyers sont encadrés par des loyers de référence variant selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction.
Bordeaux et Montpellier... l’encadrement, c’est maintenant
S’ils n’étaient jusqu’ici pas concernés, les loyers des métropoles de Bordeaux et Montpellier sont désormais plafonnés, comme à Paris, à Lille et dans les communes de la Plaine commune. C’est la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, qui a validé la candidature des deux métropoles pour la mise en place de l'encadrement des loyers. Cela s’explique par l’évolution du marché locatif de ces territoires, où de fortes augmentations prix de l'immobilier sont constatées, ainsi qu’une tension locative très importante, caractérisée par un écart des loyers entre le parc privé et le parc social. Cette tension locative est encore plus marquée pour les petites surfaces. La ville et la métropole bordelaise constatent notamment que, pour le même loyer, les habitants ont perdu 18 mètres carrés en moyenne en 4 ans. Dans ce contexte, les plus modestes rencontrent des difficultés importantes pour se loger dans ces métropoles. Pour Bordeaux l'encadrement des loyers est entré en vigueur le 15 juillet 2022 et le 1er juillet pour Montpellier.
Certaines candidatures à l’encadrement des loyers ont été rejetées
Si de plus en plus de communes et de métropoles, dont le marché immobilier est tendu, voient leurs loyers encadrés, d’autres ont vu leur candidature rejetée. C’est le cas des métropoles et villes suivantes :
- Grenoble qui souhaitait intégrer 27 villes de la métropole Grenoble-Alpes Métropole : La Bresson, Brié-et-Angonnes, Champagnier, Claix, Domène, Echirolles, Eybens, Fontaine, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Herbeys, Meylan, Murianette, Poisat, Le Pont-de-Claix, Quaix-en-Chartreuse, Saint-Egrève, Saint-Martin-d’Hères, Saint-Pierre-de-Mésage, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, La Tronche, Varces-Allières-et-Risset, Vaulnaveys-le-Bas, Venon et Vif.
- 11 villes de l’établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre, une structure intercommunale d’Ile-de-France à cheval entre les départements du Val-de-Marne et de l’Essonne. Les villes concernées étaient alors Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine.
Le gouvernement a ainsi jugé que les conditions pour mettre en place cet encadrement des loyers n’étaient pas toutes réunies.
L'encadrement des loyers est testé en France jusqu'en novembre 2023 et un texte prévoyant une prolongation jusqu'en 2026 a été voté par le Sénat.
Quelles sont les conditions pour que l’encadrement des loyers soit mis en place ?
De nombreuses villes ont déjà candidaté pour que l’encadrement des loyers soit instauré sur le marché locatif. Mais rappelons que pour que la candidature d’une métropole, d’une ville ou d’une structure intercommunale soit retenue comme étant éligible à l’encadrement des loyers, quatre conditions ont été mises en place et doivent être cumulées :
- Les villes dans lesquelles l’encadrement des loyers est mis en place doivent justifier d’un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social.
- Elles doivent également justifier d’un niveau de loyer médian élevé.
- Elles doivent afficher un faible taux de logements commencés au regard du nombre de logements existants sur les 5 dernières années.
- Elles doivent présenter des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de cette production.
Zone tendue : l’encadrement des loyers à la relocation
Dans les zones tendues non concernées par un encadrement strict des loyers, les loyers sont tout de même plafonnés dans certains cas. Toutefois, le propriétaire peut y fixer librement le montant du loyer lorsque le logement est mis en location pour la première fois. De plus, si le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut en augmenter le montant lors du renouvellement du bail. Le logement doit toutefois être performant au niveau énergétique. En revanche, dans toutes les zones tendues, les loyers à la relocation sont encadrés. Les règles à respecter varient en fonction du délai pendant lequel le logement est resté non-loué. Si le bien a été loué au cours des 18 derniers mois, le loyer appliqué à l'ancien locataire ne peut pas être augmenté, sauf s’il n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois. C’est également le cas si certains travaux ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire et que le logement respecte un critère de performance énergétique ou encore si le loyer est sous-évalué. Si le bien n’a été loué au cours de 18 derniers mois, le propriétaire peut fixer librement le montant de son loyer.
Les loyers à la relocation sont encadrés dans les 1 149 communes situées en zone tendue.
L'encadrement des loyers bientôt mentionné sur les annonces immobilières
Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée au logement, a annoncé sur France Info, qu'un décret doit être pris pour rendre obligatoire la mention de l'encadrement des loyers sur les annonces de location.
Que faire si son loyer dépasse le plafond autorisé ?
Si, dans une zone concernée par l’encadrement des loyers, le propriétaire dépasse le plafond prévu par la loi, c’est-à-dire le loyer de référence augmenté de 20 % (loyer de référence majoré), sans préciser qu’il réclame un complément de loyer en plus du loyer de référence majoré, le locataire peut faire condamner son propriétaire tout en conservant son bien. En effet, pour être valable, le complément de loyer réclamé par le propriétaire doit être indiqué et justifié dans le contrat de location. Si ce n’est pas le cas ou si le complément de loyer est contesté par le locataire, ce dernier dispose de 3 mois pour saisir la commission de conciliation de son département (CDC) ou la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (Drihl). Si aucun accord n'est trouvé, le locataire a de nouveau trois mois pour saisir la justice.
Localisation, confort… le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si le bien a des caractéristiques particulières.
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