Quelle surface est prise en compte pour l'encadrement des loyers à Paris ?

Les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable. C’est également cette surface qui doit figurer dans le contrat de location des logements soumis à la loi du 6 juillet 1989. L’article 3 de cette loi renvoie à la définition de la surface habitable prévue par le Code de la construction et de l’habitation.

Selon l’article R. 156-1 de ce code, la surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les gaines ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres.

Ne sont notamment pas pris en compte les caves, les sous-sols, les garages, les terrasses, les balcons, les vérandas, les combles non aménagés et les autres dépendances. Les parties des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre sont également exclues.

La surface habitable se distingue de la surface Carrez, utilisée pour la vente de certains lots de copropriété, ainsi que de la surface au sol, qui peut inclure des espaces non comptabilisés dans la surface habitable.

Pour l’encadrement des loyers à Paris, seule la surface habitable sert de base au calcul du loyer de référence. Un propriétaire ne peut donc pas ajouter les parties mansardées de moins de 1,80 mètre ou les annexes exclues par la réglementation pour augmenter artificiellement la surface retenue.

Une erreur de mesurage peut également avoir des conséquences sur le montant du loyer. Lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième, soit 5 %, à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer, dans les conditions prévues par la loi.

Le loyer de référence applicable à un logement parisien est exprimé en euros par mètre carré de surface habitable. Pour déterminer le plafond du loyer de base, il faut multiplier le loyer de référence majoré applicable au logement par sa surface habitable.

Par exemple, si un appartement présente une surface habitable de 40 m² et que le loyer de référence majoré applicable à sa catégorie est de 30 € par mètre carré, le loyer de base maximal est de 1 200 € par mois, hors charges et avant tout éventuel complément de loyer.

Ce calcul suppose toutefois de connaître le bon loyer de référence majoré. À Paris, celui-ci dépend de plusieurs caractéristiques du logement :

• le secteur géographique ;
• le nombre de pièces principales ;
• l’époque de construction ;
• le caractère meublé ou non de la location.

Deux appartements de même surface peuvent donc être soumis à des plafonds différents selon leur emplacement et leurs caractéristiques.

À Paris, l’encadrement du niveau des loyers impose un plafond au loyer de base de certains logements du parc privé. Les loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Le dispositif repose sur trois niveaux.

• Le loyer de référence : il correspond au loyer médian observé pour une catégorie de logements dans un secteur donné.
• Le loyer de référence majoré : il est fixé à 20 % au-dessus du loyer de référence et constitue le plafond du loyer de base.
• Le loyer de référence minoré : il est fixé à 30 % en dessous du loyer de référence.

Le bail doit notamment mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant au logement. Le montant du loyer de base doit respecter le plafond applicable, sous réserve des règles particulières encadrant le complément de loyer.

Le dispositif concerne notamment les locations vides ou meublées utilisées comme résidence principale et les baux mobilité, sous réserve des exclusions prévues par la réglementation. Certains logements, tels que les logements sociaux ou les meublés de tourisme, relèvent de règles différentes.

En cas de dépassement du plafond, le locataire peut demander une diminution du loyer dans les conditions légales. Il est donc important de vérifier les caractéristiques du logement et le loyer de référence applicable avant de signer le bail.

Les loyers de référence varient selon l’adresse du logement, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non de la location.

L’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicables à Paris du 1er juillet au 24 novembre 2026. Les montants sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable.

Pour connaître le plafond applicable, il convient de consulter les loyers de référence officiels et de vérifier la catégorie correspondant au logement.

Un simulateur peut également aider à estimer le loyer applicable, à condition d’utiliser les caractéristiques exactes du bien et les valeurs en vigueur à la date concernée.

Attention : les valeurs applicables peuvent évoluer. Il est donc nécessaire de vérifier leur période de validité avant de fixer un loyer ou de contrôler un bail.

L’encadrement du niveau des loyers, mis en place à Paris en juillet 2019 dans le cadre de l’expérimentation prévue par la loi ELAN, repose sur les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Selon la Ville de Paris, l’arrêté applicable en 2026 couvre la période du 1er juillet au 24 novembre 2026, dans l’attente d’un texte législatif permettant la poursuite du dispositif.

Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit jusqu’au 31 juillet 2027 l’encadrement de l’évolution de certains loyers lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail en zone tendue. Ce dispositif limite, dans les situations prévues par les textes, les possibilités d’augmentation du loyer. Certaines exceptions existent, notamment en cas de travaux ou lorsque le loyer précédent était manifestement sous-évalué.