Les 6 étapes clés pour faire construire sa première maison

La solution la plus fréquente pour financer la construction d’une première maison reste le prêt bancaire. Pour ce faire, le mieux reste de contacter votre conseiller bancaire afin qu'il vous aide à estimer le montant de vos travaux de construction.

Sachez que vos remboursements ne peuvent dépasser 35 % de vos revenus, comme l'indiquent les recommandations du Haut conseil de stabilité financière. De plus, la durée de remboursement du crédit est plafonnée à 25 ans.

Sachez également que signer un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) peut vous permettre d'avoir davantage de chances d’obtenir votre emprunt, car votre maison peut alors servir de garantie au crédit. De plus, certaines aides existent pour vous aider à financer votre projet :

• Si vous êtes primo-accédant – c’est-à-dire que vous n’avez pas été propriétaire au cours des deux années précédent votre demande de prêt – le PTZ (prêt à taux zéro) peut vous permettre de financer une partie de votre maison. Il est plafonné à 40 % du montant du bien dans le neuf. Il doit toutefois être adossé à un crédit classique. 
• Le PTZ est cumulable avec le PAS (Prêt Accession Sociale) pour les revenus les plus modestes et avec le prêt Action Logement qui vous permet, si vous êtes éligible, de bénéficier d’un taux d’intérêt de 0,5 % pour un prêt de 40 000 €.

Avant de vous lancer dans votre projet de construction, vous devez définir besoins en termes de localisation : plutôt en ville ou campagne ? Avec quelles infrastructures disponibles alentours ? Quels commerces et écoles ? Quid des moyens de transports à disposition ?

Autant de questions qu'il est important de vous poser au moment de choisir où faire construire votre première maison. Un conseil : vérifiez également l’absence de nuisances et renseignez-vous sur les projets de construction à venir.

Trouver un terrain viabilisé

Dénicher un terrain constructible ne veut pas dire viabilisé ! En effet, un terrain constructible signifie simplement qu'il est autorisé de construire une habitation sur l'espace désigné. Un terrain viabilisé est, lui, raccordé à l’eau, à l’électricité et éventuellement au gaz. S'il n'est pas viabilisé, il vous faudra donc prendre en charge ces raccordements.

Concernant le tout-à-l’égout, s’il n’existe pas de réseau aux alentours, vous devrez mettre en place votre propre système d’assainissement (fosse septique...) , à faire valider par le Service public d’assainissement non collectif (SPANC) avant sa mise en service.

Les contraintes de constructibilité

Vous devrez également demander à la mairie de la commune où vous souhaitez installer un relevé cadastral pour connaître les conditions de constructibilité et les limites exactes de votre terrain à bâtir. Cette démarche est également possible en ligne sur www.cadastre.gouv.fr. En ce qui concerne les contraintes d’aménagement de la commune, il suffit de consulter le Plan Local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS).

Demandez aussi à la mairie un certificat d’urbanisme (CU) pour confirmer la réalisation de votre projet (valable 18 mois).

Au moment de la vente

Un diagnostic ERP (Etat des Risques et Pollution), réalisé par un diagnostiqueur qualifié, est obligatoire. 

Vérifiez sur l’acte notarié la présence ou non d’une servitude sur votre terrain, comme par exemple un droit de passage sur votre propriété pour permettre à vos voisins d’accéder à la voie publique. 

Renseignez-vous sur le montant de la taxe d’aménagement (impôt perçu par la commune, le département et la région) qui vient s’ajouter au prix du terrain et à la viabilisation (en cas de terrain non viabilisé). 

À noter que l’achat d’un terrain dans un lotissement est une solution simple car il est déjà viabilisé. En revanche, d’autres exigences vous incombent, comme le respect de l’architecture et des règles de copropriété du lotissement par exemple.

Une fois le terrain acheté, déposez votre demande de permis de construire pour votre future maison à la mairie ou envoyez-la par lettre recommandée avec avis de réception. Celle-ci doit contenir les documents suivants : 

• Un formulaire Cerfa n°13406*07 dûment rempli.
• Un plan de situation du terrain.
• Un plan en coupe du terrain et de la construction.
• Une notice décrivant le terrain et le projet.
• Un plan des façades et des toitures.
• Un plan graphique avec insertion du projet de construction dans son environnement.
• Une photo pour situer le terrain dans son environnement…

Combien ça coûte ?

Le dépôt et l’acceptation du permis de construire sont gratuits. En revanche, vous devrez régler l’intervention d’un architecte, obligatoire pour toute construction dont la surface de plancher dépasse 150 m². Si c’est l’architecte mandaté qui s’occupe de la demande de permis de construire, sa mission est facturée en supplément.

Si vous faites le choix de passer par un constructeur de maison sous contrat CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), c’est lui qui se chargera du dépôt de permis de construire. Sa prestation est incluse dans le prix global.

Quels sont les délais ?

Il faut en moyenne 3 mois pour obtenir la réponse à votre demande de permis de construire et celui-ci est valable 3 ans.

Attention : n’attendez pas trop avant de commencer les travaux car le certificat d’urbanisme n’est, lui, valable que 18 mois.

Il est important de définir précisément votre projet avec le professionnel auquel vous allez confier votre projet de construction. Afin d’éviter des allongements de délais pour modifications ou des surcoûts, précisez :

• La surface de la maison, le nombre de pièces et de niveaux, l’orientation, l’agencement et le style architectural.
• Votre mode de vie : membres de la famille, nombre de véhicules, travail à la maison, loisirs (bricolage, sport, jardinage).
• Votre budget.

Quelles assurances sont nécessaires ?

L’assurance RCMO (Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage), qui garantit votre protection et la responsabilité de tous les intervenants sur le chantier, est obligatoire.

Votre constructeur doit également proposer un contrat d’assurance dommage-ouvrage dès l’ouverture du chantier. En cas de sinistre, cette assurance vous permet d’être remboursé de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale. Elle couvre donc les malfaçons et dommages sur l'ouvrage pendant 10 ans.

Dès que votre maison est livrée, n’oubliez-pas de souscrire également une assurance habitation.

Suivre l’évolution des travaux est primordial car plus les dysfonctionnements sont observés tôt, plus il est facile de rectifier le tir. Les étapes clés sont les suivantes :

• Le début du chantier.
• L’implantation de la maison, des murs et des cloisons dessinées au sol.
• L’achèvement des fondations et des murs,
• La mise hors d’air, c’est-à-dire quand les cloisons, les portes et les fenêtres sont posées.
• La mise hors d'eau, c'est à dire quand la charpente et la toiture de la maison sont posées, la rendant ainsi imperméable.

Une pré-réception se déroule quelques semaines avant la livraison. Y sont examinés à la loupe : la façade, les fenêtres, le vide-sanitaire, les finitions intérieures (carrelage, peinture, portes, équipements de salle de bains, prises électriques…), les combles, l’isolation, la VMC.

Le moindre problème est signalé dans la réserve du procès-verbal et doit être réglé avant la livraison définitive. De même, un test d’étanchéité est obligatoire. À la livraison définitive sont déclenchées :

• La garantie de parfait achèvement couvrant les dommages pendant un an. Cela comprend entre autres la charpente, les murs porteurs, l'isolation, la toiture, la plomberie, l'électricité, les revêtements, les menuiseries, les VMC, les sanitaires...
• La garantie biennale obligeant le constructeur à réparer les équipements pendant deux ans.
• La garantie dommage-ouvrage.

Pour un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), le choix de votre maison se fait généralement sur plan et il s’écoule plusieurs mois voire quelques années avant de récupérer les clés. Ce sont les promoteurs immobiliers qui orchestrent le chantier avec des architectes, des bureaux d’études et des entreprises de construction.

Quels en sont les avantages ?

• La garantie de disposer d’une maison personnalisée sans travaux et respectant les dernières réglementations environnementales en vigueur.
• Des frais de notaire réduits : entre 2 et 3 % du prix d’achat.
• Des avantages fiscaux : TVA réduite à 5,5 % dans les zones définies par l’ANRU (agence nationale pour la rénovation urbaine), exonération de la taxe foncière pendant deux ans dans certaines communes.