DPE édition 2024, la réforme est actée

Annoncé dans les colonnes du Parisien le 12 février dernier par Christophe Béchu, le ministre de la Transition écologique et de la cohésion des territoires, le DPE fait l’objet d’une nouvelle refonte. Face à la complexité et à des « biais » constatés dans la méthode de calcul élaborée en 2021, le ministre a penché en faveur d’une correction de cette anomalie, qui affecte notamment les petites surfaces de moins de 40 m². L’objectif du gouvernement étant de « sortir » quelque 140 000 logements classés F et G de la catégorie des passoires énergétiques pour les rendre à nouveau éligibles à la location en 2025 grâce à une réévaluation de leur notation.

Concrètement, comme le précise le ministre : « On s’est rendu compte que plus la surface d’un logement est petite, plus la part de l’eau chaude sanitaire pèse sur son classement, sans lien réel avec le nombre d’occupants. Cela aboutit à ce que plus de 27 % des très petits biens soient considérés comme des passoires, ce qui ne reflète pas la réalité. »

Dans les faits, la méthode de calcul actuelle conduit à une surévaluation de la consommation en eau chaude sanitaire des petits logements, le plus souvent équipés de ballons surdimensionnés par rapport aux besoins et usages réels de leur(s) occupant(s), ce qui contribue à fausser leur classement énergétique.

Disons-le, cette refonte est une excellente nouvelle pour les propriétaires de petites surfaces étiquetées F ou G, « injustement » pénalisés par la loi Climat et le calendrier des interdictions à la location des passoires thermiques qui, pour rappel, prévoit d’exclure du parc locatif les biens noté G dès 2025 et ceux de la classe F en 2028.

De fait, si le calendrier de la loi Climat ne change pas, les propriétaires et bailleurs concernés par la révision du DPE pourront en revanche faire d’une pierre plusieurs coups grâce au changement des seuils pour les surfaces de moins de 40 m². Entre autres bénéfices :

• La possibilité de vérifier si le score de son DPE évolue grâce au simulateur intégrant la nouvelle méthode de calcul disponible sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
• Bénéficier d’une attestation officielle dès l’entrée en vigueur de la réforme du DPE, fixée au 1^er juillet 2024, en attendant l’application d’un coefficient de pondération sur la production d’eau chaude sanitaire.
• Des milliers de petites surfaces devraient tirer profit de cette révision et améliorer leur score au DPE en gagnant une ou deux notes au classement. Par exemple, un bien étiqueté F pourrait évoluer vers une note E ou D et s’affranchir du statut de passoire.
• Améliorer sa note au DPE va permettre de repousser l’obligation de travaux de rénovation énergétique et donc favoriser le maintien du bien concerné à la location.

Mais la refonte du DPE ne s’arrête pas aux nouvelles règles de calcul et au palier des petites surfaces. En effet, dans le cadre du projet de loi sur les copropriétés dégradées, divers amendements seront bientôt déposés au Sénat pour clarifier certaines règles relatives aux obligations de travaux pour les passoires thermiques classées G. Deux amendements en particulier sont censés apporter plus de souplesse aux contraintes réglementaires :

• Un premier texte stipule que l’obligation de travaux en vue de maintenir une passoire énergétique classée G sur le marché locatif ne s’appliquera qu'au renouvellement du bail (tacitement ou lors d'un changement de locataire). Par ailleurs, aucun bailleur ne peut être tenu responsable de louer une passoire si son locataire refuse un congé pour travaux, ce qui pourrait constituer un motif de clause exonératoire de travaux pour le propriétaire.
• Un second amendement prévoit qu’à partir du moment où un programme de travaux des parties communes a été voté en assemblée générale par les copropriétaires, l’interdiction de louer sera suspendue pendant deux ans.