DPE : les locations saisonnières sont-elles concernées ?

Alerté par la FNAIM et différentes organisations professionnelles sur la situation préoccupante dans laquelle se trouvait le marché locatif français, l’exécutif avait annoncé dès début 2023 un durcissement de la réglementation afférente aux locations de meublés touristiques. En effet, bénéficiant d’une fiscalité attractive et échappant au DPE (Diagnostic de Performance Energétique), la location saisonnière séduit de nombreux investisseurs, au détriment de la location à l’année, impactée par l’interdiction progressive de louer les passoires énergétiques, c’est-à-dire les logements notés F ou G au DPE. Une réforme était donc grandement attendue dans le cadre du projet de Loi de finances pour 2024 (PLF 2024). Néanmoins, parmi les amendements retenus et présentés par Elisabeth Borne, un seul concernait la fiscalité des meublés touristiques… et aucun ne concernait le DPE. Ce dernier n’était donc toujours pas obligatoire pour les locations saisonnières en 2024.

Depuis, la loi Le Meur du 19 novembre 2024, visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, a été adoptée. Concrètement, en 2025, les propriétaires-bailleurs de meublés touristiques déjà sur le marché ne sont toujours pas obligés de faire réaliser un DPE pour louer leurs biens. En revanche, le DPE est désormais obligatoire pour tous les locations saisonnières proposées nouvellement à la location et soumises à autorisation de changement d'usage. En France métropolitaine, ces logements doivent attester d’un DPE classé entre A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033, sauf lorsque le logement loué constitue la résidence principale du loueur. De plus, à partir du 1^er janvier 2034, tous les meublés touristiques devront afficher un DPE entre A et D.

Si le DPE est désormais obligatoire pour une location saisonnière, la fiscalité afférente à ce type d’investissement est également un peu moins attractive depuis 2024. En effet, parmi les amendements acceptés dans le projet de Loi de finance pour 2024, une mesure concerne l’abattement dont bénéficient les propriétaires de meublés touristiques. Depuis janvier 2025, le taux d’abattement fiscal atteint 50 % pour les biens classés et les chambres d'hôtes, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels. Auparavant, le taux d’abattement fiscale atteignant 71 %, avec un plafond de 188 700 € par an. Il s’élève à 30 % pour les biens non classés, avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels, contre 50 % avec une limite de 77 700 € jusqu’en 2024. En d’autres termes, la fiscalité s’aligne sur celle des logements meublés loués à l’année.

En 2024, la réforme limitée de la réglementation afférente aux meublés touristiques ne faisait pas l’unanimité auprès des professionnels de l’immobilier. La FNAIM la jugeait « grandement insuffisante (…) pour mettre sur un pied d’égalité les locations de tourisme et le meublé avec les logements nus ». Concernant le lancement d’une mission parlementaire pour préparer une réforme globale de la fiscalité locative en vue du PLF 2025, Loïc CANTIN, Président de la FNAIM, s’inquiétait, estimant que le calendrier ne correspondait pas à l’urgence de la situation. « Réduire le seul abattement de 71 % ne suffira pas à organiser un basculement structurel de ces logements vers le parc privé locatif longue durée. Nous n’avons plus le temps d’attendre », ajoutait-il.

Depuis, la loi Le Meur est venue changer la donne. En dehors de la baisse du taux d’abattement et de l’obligation de DPE, toutes les locations saisonnières devront faire l’objet d’une déclaration au plus tard le 20 mai 2026. Les maires ont également plus de pouvoirs qu’auparavant. Les communes peuvent désormais définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et ainsi réserver des secteurs dans leur PLU pour les constructions de résidences principales. Elles peuvent aussi limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes, contre 120 jours auparavant. Les maires peuvent prononcer 2 nouvelles amendes administratives de 10 000 € maximum en cas de défaut d'enregistrement d'un meublé de tourisme, et 20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.