Au moment de souscrire un emprunt pour concrétiser votre achat immobilier, vous devez le compléter par un apport personnel. Une question importante se pose alors : avez-vous intérêt à utiliser toute votre épargne pour le constituer ? Même si un apport important peut rassurer la banque, vider complètement ses comptes n’est pas toujours la meilleure solution. Mieux vaut en effet tenir compte du rendement de votre épargne et conserver une réserve de précaution. Explications !
À quoi sert l’apport personnel ?
L’apport personnel sert à financer les frais annexes à l’emprunt, comme les frais de notaire, de dossier bancaire ou de garantie.
Aujourd’hui, il est devenu quasiment impossible d’emprunter sans apport. Pourquoi ? Parce que les prêts à 110 % – comme on les appelle – sont trop risqués pour les banques.
Si vous ne parvenez plus à rembourser votre prêt et que vous devez revendre votre logement, le prix que vous en toucherez pourrait être insuffisant pour couvrir l’emprunt et les frais annexes. Les établissements prêteurs préfèrent donc que vous participiez vous aussi au financement.
Combien faut-il apporter au minimum pour acheter un bien ?
Après avoir enregistré une hausse de plus de 40 % entre 2019 et 2023, le montant de l'apport personnel moyen s'est stabilisé. En moyenne, il s’établit entre 15 et 18 % pour un prêt amortissable, selon l’Observatoire CSA Crédit Logement.
La situation reste toutefois contrastée. Les ménages les plus aisés et les secundo-accédants parviennent à apporter au-delà de 20 %. Les profils plus fragiles doivent quant à eux allonger la durée d’emprunt pour compenser un apport plus faible.
Pourquoi augmenter au maximum son taux d’apport ?
Si vous prévoyez un apport plus important, vous pouvez :
- réduire le montant emprunté, et ainsi rembourser votre crédit immobilier plus rapidement,
- négocier le taux d’emprunt à la baisse,
- mieux maîtriser votre taux d’endettement, qui doit rester sous la barre des 35 %.
La tentation est grande alors d’utiliser toute son épargne pour constituer son apport. Pourtant, ce choix n’est pas toujours le plus judicieux.
L’effet de levier du crédit : un argument pour conserver de l’épargne
L'effet de levier consiste à utiliser l'argent de la banque (le crédit) pour augmenter la rentabilité de votre propre épargne. Plus votre apport est faible, plus l'effet de levier est puissant…, et inversement.
Prenons un exemple pour bien comprendre. Vous disposez de 50 000 € d'épargne sur votre compte. Vous achetez un appartement à 200 000 €, qui rapporte 10 000 € de loyers par an.
- Option 1 : vous utilisez toute votre épargne en apport. L’effet de levier est alors de 10 000 / 50 000 = 20 %.
- Option 2 : vous injectez 20 000 euros en apport. 10 000 / 20 000 = 50 % d’effet de levier.
L’influence du différentiel de taux pour déterminer son pourcentage d'apport
Un autre critère à prendre en considération pour savoir si vous devez ou non garder de l’épargne, c'est le différentiel de taux.
La règle est la suivante : si le taux de votre crédit est inférieur au rendement de vos placements, vous avez tout intérêt à placer votre argent.
Actuellement, le taux moyen des prêts immobiliers s’établit autour de 3,23 %. Votre assurance-vie ou votre PEA vous offre un rendement autour de 8 % ? Vous serez donc gagnant à investir également sur des supports financiers plutôt que de tout mettre dans votre achat immobilier.
Un indispensable : conserver de l’épargne de précaution
Enfin, s’il ne faut pas placer toute son épargne dans son apport, c’est aussi pour faire face aux aléas de la vie. Peut-être devrez-vous bientôt changer le chauffe-eau ou payer un appareil dentaire au petit dernier…
C’est pourquoi il est recommandé d'avoir une épargne de précaution. Elle représentera idéalement 2 à 3 mois de salaire pour financer les imprévus et coups durs.
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