Les prix de vente des logements occupés sont particulièrement bas, puisque vous profitez d’une décote pouvant atteindre les 50 %. Mais ce type d’achat requiert de la patience, puisque vous devrez attendre la fin du bail d'habitation, voire le décès du locataire pour pouvoir vous installer dans les lieux.
Acheter un logement occupé : entre 15-20 % de décote !
On trouve régulièrement en vente des biens qui sont occupés par une personne en location : le propriétaire vend ainsi le bien avec le contrat de bail associé. Le premier avantage est financier, puisque vous bénéficiez obligatoirement d’une décote lors de l’achat de l’ordre de 15-20 %, mais qui peut atteindre les 50 % dans certains cas. Vous connaissez par avance le niveau de rentabilité de cet investissement, puisqu’il y a déjà un locataire en place, sans compter que vous n’aurez pas à engager de frais de remise en état du logement, ni à vous occuper de la mise en location du bien, puisque le propriétaire précédent s’en est chargé. Les banques ont tendance à apprécier ce type d’investissement, puisque les risques de carence locatives sont réduits, et les revenus dégagés sont tangibles dès le départ. Cependant, vous devez évaluer précisément les enjeux avant de vous lancer, car une fois que vous devenez propriétaire du logement, vous êtes lié contractuellement au locataire qui l’occupe. Etudiez donc bien le bail d'habitation en cours et vérifiez le montant du loyer car vous ne pourrez pas le renégocier : soyez donc sûr de faire le bon choix.
Bon à savoir
Si vous souhaitez revendre le logement, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter l'acheter, à moins qu’il soit en cours de bail. Si vous vendez lorsque le bail arrive à échéance, le locataire devra tout simplement changer de propriétaire.
Jusqu’à 50 % de décote si vous achetez un bien occupé loué en loi 1948
Si vous achetez un bien occupé, vérifiez s'il est soumis à la loi de 1948. Cette loi, qui a été mise en place durant la crise du logement dans un contexte d’après-guerre, vise à créer une protection renforcée du locataire en lui conférant un certain nombre d’avantages et de droits. Pour commencer, les logements encadrés par cette loi présentent des loyers peu élevés et réglementés, mais le bail permet surtout au locataire et ses proches de bénéficier d’un droit de maintien dans les lieux à la fin du bail. Cette loi est sur le point de disparaître et concerne très peu de logements aujourd’hui, puisqu'elle s'applique aux logements parisiens ou des communes situées dans un rayon de 50 km, construits avant le 1er septembre 1948 et dont le bail a été signé avant le 23 décembre 1986. Si vous avez l’opportunité d’acheter un bien occupé et loué en loi 1948, sachez que vous pourrez bénéficier d’une décote pouvant atteindre 50 %. En revanche, dans ce cas de figure, vous devrez patienter jusqu’au décès du locataire actuel pour vous installer dans le logement ou pour installer un autre locataire.
Bon à savoir
Si vous achetez un bien occupé, n’oubliez pas de prendre en compte le montant du dépôt de garantie versé au départ par le locataire au propriétaire initial, car en tant que nouveau propriétaire, c’est vous qui devrez lui restituer.
Acheter un logement loué par une personne de plus de 65 ans
La loi Alur, renforcée par la loi Macron du 6 août 2015, est venue renforcer la protection des baux en cours pour les personnes âgées de plus de 65 ans qui justifient de faibles ressources. Si vous achetez un logement occupé par un locataire de ce profil, vous ne pourrez pas vous opposer au renouvellement du bail, à moins que vous ne proposiez une solution de relogement à votre locataire. Notez que cette protection s’applique également aux locataires ayant une personne à charge vivant habituellement dans le logement et répondant à ces critères. Néanmoins, le locataire ne peut justifier de ce droit si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans quel que soit le montant de ses ressources, ou s'il est âgé de moins de 65 ans mais qu’il peut justifier de ressources annuelles inférieures au plafond prévu, quel que soit son âge.
Dorénavant, des règles particulières de délai de préavis s’appliquent au congé donné par un bailleur ayant acheté un logement loué vide soumis à la loi de 1989. Par exemple, si la durée du bail restant à courir au moment de votre achat est d’un an, il ne vous sera possible de donner congé pour vendre qu’à la fin de la quatrième année, voire de la septième si vous achetez à une personne morale, les baux étant alors d’une durée de six ans ».
Frédéric Zumbiehl, juriste à l’UNPI, pour Que Choisir
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