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Le bail réel solidaire : un modèle de logement abordable

Blandine Rochelle
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Rendre le logement abordable demeure un défi incontournable, notamment pour permettre aux ménages modestes d’y accéder. Alors que de nombreuses villes font face à une augmentation constante des loyers et des prix immobiliers, le bail solidaire fait partie des solutions innovantes pour permettre à des ménages aux ressources limitées d’acquérir leur résidence principale.

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Le bail solidaire implique une séparation de la propriété foncière et de la propriété du bâtiment. © Giselleflissak - Getty images
Le bail solidaire implique une séparation de la propriété foncière et de la propriété du bâtiment. © Giselleflissak - Getty images
Sommaire

Comprendre le bail réel solidaire (BRS)

Le bail réel solidaire (BRS) est un modèle de propriété immobilière qui vise à séparer la propriété foncière de la propriété du bâtiment à proprement parler. Avec ce dispositif, le propriétaire du terrain peut être une collectivité locale ou, plus souvent, une organisation à but non lucratif ou à lucrativité limitée. On l’appelle organisme foncier solidaire (OFS), et c’est ce dernier qui conserve la propriété du sol, tandis que l’occupant devient, quant à lui, propriétaire du bâtiment. Cette séparation permet de réduire considérablement le coût d’achat de la propriété, car l’acheteur qui devient occupant du logement n’a pas à payer le prix élevé du terrain.

L’occupant détient alors un bail réel solidaire (BRS) qui lui permet d’utiliser et de posséder le bâtiment pendant une période déterminée, généralement de longue durée. Durant cette période, l’occupant bénéficie d’une sécurité résidentielle.

Le bail solidaire est conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans. Lorsque le bénéficiaire souhaite revendre son logement, il doit alors le revendre à une personne éligible, répondant aux critères de sélection.

Les avantages du bail réel solidaire

Le bail réel solidaire confère des avantages non négligeables aux acheteurs et occupants des logements :

  • L’accessibilité financière est le principal avantage du BRS, car en dissociant le coût du terrain de celui du bâtiment, les acheteurs peuvent acquérir un logement à un prix considérablement réduit, avec une décote allant de 25 à 40 % par rapport aux prix du marché. Cela ouvre la voie à la propriété pour de nombreux ménages qui auraient autrement du mal à acquérir un logement sur un marché immobilier en hausse. On note par ailleurs que dans le cadre de l’achat d’un logement neuf en BRS, la TVA peut, dans certains cas, passer de 20 à 5,5 %. Enfin, cette acquisition dans le neuf peut ouvrir le droit à un abattement sur la taxe foncière allant de 30 à 100 %.
  • La stabilité résidentielle est également un paramètre intéressant, car contrairement aux locations classiques où les locataires sont souvent notamment soumis à des hausses de loyer, les occupants de logements en BRS bénéficient d’une plus grande sécurité et d’un cadre strict.
  • Ce modèle garantit la préservation du caractère abordable des logements à long terme, car les plafonds de prix fixés à la revente empêchent la spéculation immobilière et assure des logements abordables pour les générations futures. Cet aspect favorise la gentrification et la diversité socio-économique au sein de certains quartiers.

Quels sont les prérequis pour accéder au bail réel solidaire ?

Les critères d’éligibilité au bail réel solidaire sont d’abord liés à des plafonds de ressources, déterminant ainsi l’accès à un logement abordable. Ce seuil est établi en fonction de deux facteurs clés, à savoir l’emplacement géographique du bien immobilier que vous envisagez d’acquérir, ainsi que la composition du ménage, reflétée par le nombre de personnes incluses dans votre foyer fiscal. Vos revenus fiscaux de référence de l’année N-2, englobant les revenus fiscaux de tous les occupants du logement sont pris en compte pour évaluer votre éligibilité. De plus, il est impératif que le logement acquis via un BRS constitue votre résidence principale.

Les plafonds de ressources établis par zone géographique sont les suivants :

  • Pour une personne : 33 400 € en zones A bis et A, et 25 318 € en zones B1, B2 et C.
  • Pour deux personnes : 46 759 € en zones A bis et A, et 33 751 € en zones B1, B2 et C.
  • Pour trois personnes : 53 440 € en zones A bis et A, et 39 052 € en zones B1, B2 et C.
  • Pour quatre personnes : 60 788 € en zones A bis et A, 43 273 € en zones B1, B2 et C.
  • Pour cinq personnes ou plus : 69 340 € en zones A bis et A, et 47 482 € en zones B1, B2 et C.

Le bail réel solidaire peut être souscrit partout en France, car il englobe toutes les zones géographiques du territoire. Ces zones sont délimitées de la façon suivante :

  • La zone A bis correspond à Paris et les communes avoisinantes.
  • La zone A correspond à l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français et les grandes métropoles provinciales.
  • La zone B1 correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur et certaines villes dont le prix au m² est élevé, l’outre-mer et la Corse.
  • La zone B2 correspond aux agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes ayant une zone littorale ou transfrontalière importante, le pourtour de l’Ile-de-France.
  • La zone C correspond à tout le reste du territoire.

L’OFS peut signer un bail réel solidaire avec un bailleur social, un investisseur locatif, une société civile coopérative de construction, une société d’habitat participatif, ou encore un opérateur comme un promoteur. Tous s’engagent à vendre des biens à des ménages éligibles.

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