Cet article a été rédigé avec notre partenaire Nexity, expert en promotion immobilière.
Combien ça coûte d'acheter dans le neuf ?
En apparence, un achat dans le neuf semble plus cher qu'un achat dans l'ancien... Mais le neuf présente pourtant de nombreux avantages ! En effet, les frais de notaire sont bien moins élevés : seulement 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien et vous pourrez, également, disposer de réductions d’impôt et de certaines aides financières.
Une règlementation différente
Le nombre d’acheteurs intéressés par l'achat d’un bien immobilier neuf est en hausse. En moyenne en 2019, le prix d’un logement neuf est de 15 % à 30 % supérieur à celui de l’ancien. Cela s’explique en partie par la TVA... En effet, les frais de TVA sont de 20 % dans le neuf, mais en fonction de la localisation du logement, du revenu et du prix de vente, cette TVA peut parfois retomber à 5.5 % selon les communes.
De plus, dans le neuf comme l’ancien, il vous faudra aussi prévoir les frais bancaires et les frais de garantie du crédit. La plupart du temps, ils sont compris dans le prêt immobilier. En revanche, dans le neuf, vous pouvez obtenir une exonération de taxe foncière pendant deux ans après votre achat, de quoi souffler un peu dans les premières années de remboursement de prêt...
À noter également que la nouvelle réforme du DPE, en place depuis le 1er juillet 2021, établie de manière obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d’un bien immobilier, donne une estimation de sa consommation énergétique. Ce dernier obtient une note allant de A, pour les plus économes, à G pour les plus énergivores. Avoir un mauvais DPE joue donc sur le prix des biens... et protège la valeur des logements neufs.
En effet, à compter de 2023 les logements classés G ne pourront plus être mis en location. La même règle s’appliquera pour les logements classés F à partir de 2028, puis pour les logements classés E en 2034. À noter également que les DPE deviendront opposables en 2025. Ainsi, tout locataire pourra obliger son propriétaire à faire des travaux de remise en état si son logement est classé G et il en vaudra de même pour les logements F en 2028 et ainsi de suite.
Dans certaines communes, la taxe foncière peut être exonérée lors d’un achat neuf. L’exonération dure deux ans après l’achèvement de la construction du bien.
Des performances énergétiques préservées
Dans le cadre du projet de loi Elan voté en 2018, les logements neufs sont construits en respectant les dernières normes environnementales et d’accessibilité. Le coût des matériaux augmente donc un peu la facture. Ainsi, 68 % du prix total d’une maison concerne sa construction, d’après les analyses statistiques du Ministère de la Transition écologique en 2019. Pourtant, ce coût est en passe de se réduire grâce aux divers engagements des constructeurs comme du gouvernement pour favoriser l’habitat durable.
La Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP) a réalisé des simulations pour mesurer l’impact de la nouvelle réglementation énergétique exigeante, appelée RE2020. Ainsi, d’ici 2024, construire une maison de plain-pied de 90 m² coûtera en moyenne 1 910 euros le mètre carré, contre 1 792 euros avec les normes actuelles, estiment les services du ministère. Une hausse de 6,6 % qui peut sembler significative... mais sur le long terme, les acquéreurs du neuf sont gagnants !
En effet, cette norme permet de faire des économies d’énergie qui réduisent durablement les factures énergétiques, mais elle assure également de ne pas avoir recours à des travaux de rénovation énergétique par la suite ! Un atout de premier ordre au moment où la réforme du DPE durcit les conditions de location et de vente pour les logements énergivores...
Des frais de notaire réduits dans le neuf
TVA et coût de construction expliquent donc un prix d’achat plus élevé dans le neuf, mais cela est contrebalancé par un autre élément : les frais de notaire. En effet, il faut compter entre 2 et 3 % du prix d'achat dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
La raison est simple : 80 % des frais d’acquisition du bien sont des droits de mutation. Ils correspondent à des taxes versées à l'État et aux collectivités locales. Dans le neuf, ces derniers sont de 1 %, alors qu’ils sont de 5 % dans l’ancien. Actes d'état civil, attestations, demandes au cadastre, copies d'actes, réquisitions d'état, levée d'hypothèque, le notaire est rémunéré pour toutes ces formalités. Il est payé proportionnellement à la valeur du bien, défini par un barème légal.
En somme, pour l'achat d'un bien ancien d'une valeur de 200.000 €, les frais de notaire équivaudront à un total d’environ 15 à 16 000 €. Dans le neuf, pour un appartement du même prix, ils seront d’environ 5 000 €.
Les frais de notaire sont moins élevés pour un achat en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) que pour un bien neuf achevé, car il n’y a pas de frais d'enregistrement à payer.
Des aides spécifiques au neuf
En plus des frais de notaire considérablement moins élevés, de nombreuses aides sont mises en place pour motiver l’achat dans le neuf. La loi Pinel est sans doute le dispositif le plus connu. Elle permet d'investir dans l'immobilier locatif neuf tout en réduisant ses impôts. La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient. La limite totale du montant est de 300 000 € par contribuable et par an et 5 500 € par m² de surface habitable.
Le dispositif Censi-Bouvard offre, lui, une réduction d’impôt dans le cas d’un investissement locatif dans une résidence de services (résidence de services seniors, résidence étudiants, résidence de tourisme). La réduction d'impôt est égale à 11 % du prix d'acquisition (hors taxes) ou sur le prix de revient sur 9 ans, limitée à 300 000 euros d'investissement par an.
D’autres aides mises en place par le gouvernement sont délivrées par les banques sous forme de prêts aidés. Par exemple, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est réservé aux primo-accédants. Il permet aux ménages d’acheter leur première résidence principale en empruntant une partie de la somme sans intérêt.
Le Plan Epargne Logement, placement à moyen terme, sert également pour l’achat d’un logement ou la construction d’un bien en tant que résidence principale ou secondaire et le Prêt Action Logement (PAL, anciennement 1 % logement), finance l’achat d'une première résidence principale avec des taux attractifs. Renseignez-vous auprès de votre organisme bancaire pour connaître les aides auxquelles vous êtes éligible.
Revendre un bien neuf est plus facile
Le neuf connait actuellement beaucoup de succès, avec une demande très largement supérieure à l’offre disponible. Rien de surprenant, car c’est à la revente que ce type d’investissement prend tout son sens. En effet, les normes environnementales auxquelles sont soumises les constructions neuves jouent largement en la faveur du neuf !
Le gouvernement fait actuellement la chasse aux passoires énergétiques, en implémentant de nouvelles lois et réglementations, ce qui a déjà un impact sur le marché immobilier. De fait, à prestations égales, les biens d’étiquettes F et G se vendent entre 2 % et 18 % moins cher que les biens de classe D, selon l’étude des notaires “La valeur verte des logements”, de 2020.
Des villes moins chères dans le neuf
Globalement, le neuf reste plus cher que l’ancien dans l’Hexagone. Pourtant, selon une étude SeLogerneuf, l’écart avec les prix des logements neufs tend à se réduire, voire à s’inverser, même en Île-de-France !
Par exemple, à Asnières-sur-Seine, le prix dans l’ancien est de 6 567 € en moyenne, contre 6 469 € dans le neuf. A Créteil, le neuf s’affiche en moyenne à 4.365 € du m², contre 4 505 €/m² dans l’ancien.
Enfin, 10 villes de France ressortent comme étant les plus rentables en termes d’investissement dans le neuf. Rennes, Le Mans et Angers remportent le podium. À Rennes, le rendement locatif net (déduction faite des frais liés à l’entretien et à la fiscalité du logement) atteint les 6,8 %, 5,5 % au Mans et 4,9 % à Angers.
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