Vous êtes en quête de votre futur chez vous et épluchez les annonces immobilières pour dénicher le bien de vos rêves. Vous pensez avoir trouvé la perle rare mais le logement en question s'affiche désormais « sous offre ». Qu-‘est-ce que cela veut dire ? Quelle est la valeur juridique de cette étape ? La partie est-elle vraiment terminée pour vous ? Dans quels cas la situation peut encore tourner à votre avantage ? Explications.
C’est quoi, en vrai, une offre d’achat ?
Dans toute transaction immobilière, l’offre d’achat représente une étape essentielle dans le processus de vente d’un bien, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain.
Cette démarche se formalise par une proposition écrite dans laquelle l’acheteur potentiel exprime clairement sa volonté d’acquérir le logement convoité, à un prix déterminé. Le plus souvent, cette offre mentionne des conditions spécifiques ou clauses suspensives, comme l’obtention d’un prêt immobilier, qui conditionne de fait la validité de l’engagement.
Offre d’achat : une étape cruciale avant la signature du compromis
Si l’offre est acceptée dans les délais par le vendeur, elle forme alors un accord de principe entre les deux parties (article 1583 du Code civil).
En termes juridiques, elle crée une obligation réciproque de sceller la transaction et de conclure la vente par la suite, sous réserve de la signature d’un avant-contrat (compromis ou promesse de vente), puis de l’acte authentique devant notaire.
À l’exception des dispositions légales, la rétractation injustifiée d’une des deux parties engage sa responsabilité et peut entraîner le versement de dommages-intérêts pour la partie lésée.
Dans quels cas une offre d’achat devient-elle caduque ?
Dans le cadre d’une annonce immobilière, cette mention n’a de valeur qu’informative, aucune vente n’ayant été conclue à ce stade aux yeux de la loi.
De fait, plusieurs situations – dont les conditions suspensives – peuvent rendre l’offre d’achat caduque et mettre fin, provisoirement ou définitivement, au processus de vente.
Côté vendeur
- Il peut refuser explicitement une offre d’achat.
- Il est libre d’accepter une autre offre plus avantageuse financièrement ou présentant un dossier plus solide.
- Il peut refuser l’offre en l’état mais effectuer une contre-proposition.
- Il ne répond pas à l'offre avant son expiration, elle devient automatiquement caduque.
Côté acheteur
- Il peut révoquer son offre tant qu’elle n’a pas été acceptée par le vendeur, sauf si un délai de validité précis y est mentionné, par exemple « valable jusqu’au 31 octobre à 13h ».
- Son offre peut être refusée par le vendeur ou faire l’objet d’une contre-proposition, tant au niveau du prix que des conditions stipulées dans l’offre.
- Une ou plusieurs des conditions suspensives stipulées dans l’offre (et censées protégées l’acheteur) ne se réalisent pas.
Parmi les conditions suspensives pouvant entraîner l'annulation d'une offre (ou d'un compromis de vente) : l’obtention d’un prêt bancaire, les servitudes ou hypothèques, la réalisation préalable de la vente d’un autre bien, la conformité de certains diagnostics, etc.
Peut-on (encore) se positionner sur un bien sous offre d’achat ?
On le voit bien, une offre n’est pas synonyme de compromis de vente qui, lui, scelle véritablement la transaction. De fait, tant que le compromis n'a pas été signé, le bien est encore officiellement sur le marché.
Plusieurs éléments peuvent en effet intervenir, tant côté acheteur que vendeur, pour faire tomber automatiquement une offre d'achat. Autrement dit, si l’offre n’a pas encore été acceptée et formalisée par un compromis, la voie est libre, à condition de se positionner et d'agir rapidement.
Comment s'y prendre pour (tenter) de rafler la mise ?
Pour éviter que le bien tant convoité ne vous passe sous le nez, le mieux est de se rapprocher illico de l’agence immobilière en charge de la transaction pour savoir si l’offre a déjà été acceptée et quel prix a été proposé par l’acheteur « concurrent ». Deux grands cas de figures se présentent alors.
- L’offre n’a pas encore été acceptée par le vendeur, vous pouvez vous positionner à votre tour (y compris pour effectuer une visite ou une contre-visite) et formuler une offre « au prix » ou légèrement supérieure pour vous assurer de l’emporter.
- L’offre a été acceptée. Dans ce cas, l’étau se resserre, mais pas de panique ! Reste encore la possibilité qu’une des conditions suspensives échoue ou que l’acheteur fasse valoir son droit de rétractation lors du compromis de vente, ce qui mettra fin au processus d’achat. Il conviendra alors de rester alerte et de patienter pour guetter le retour dudit bien sur le marché et passer à l’action.
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