Quelle différence entre offre d’achat et compromis de vente ?

L’offre d’achat, que l’on appelle également proposition d’achat, est la première étape dans l’achat d’un logement. Elle est matérialisée par un document qui permet à un acheteur intéressé par un logement de proposer au vendeur de lui acheter son bien à un certain montant. Ce prix peut être :

• le montant fixé par le vendeur, auquel cas ce dernier ne peut théoriquement refuser l’offre,
• une proposition à un montant inférieur, auquel cas le vendeur est en droit de refuser l’offre formulée.

L’offre d’achat est formulée selon des conditions définies. Elle ne peut avoir lieu qu’après avoir visité le bien en vente. Elle est valable seulement durant un certain temps.

L'offre d'achat est toujours formulée par écrit et n’a aucune valeur juridique si elle est formulée oralement. L’acheteur est seul à s’engager à acheter le logement au prix qu’il propose. À ce stade, il n’a aucune garantie quant à la réponse du vendeur. Il n’existe donc pas encore d’engagement mutuel entre les deux parties.

Offre d’achat et compromis de vente n’impliquent pas le même niveau d’engagement. Le compromis est, en effet, un document scellant l’accord entre le vendeur et l’acheteur. En signant ce document, ils s’engagent l’un envers l’autre.

• Le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur, au prix et dans les conditions convenues.
• L’acheteur s’engage à acquérir ce bien dans ces mêmes conditions.

En d’autres termes, le compromis de vente vaut vente. Théoriquement, les deux parties ne peuvent revenir sur leur décision au-delà du délai de rétractation – profitant uniquement à l'acquéreur. Généralement, l’acheteur verse même une certaine somme au vendeur au titre du dépôt de garantie appelé aussi séquestre durant la signature du compromis de vente. Elle est de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente dans la plupart des cas.

Notez que le compromis de vente peut être signé sous seing privé, c’est-à-dire en présence de l’agent immobilier ou uniquement du vendeur et de l’acheteur. Il peut également être signé chez le notaire, souvent aussi en présence de l’agent immobilier en charge de la vente.

L’offre d’achat est la première étape dans le processus d’achat d’un logement, et le compromis est l’étape scellant l’accord des deux parties. Entre ces deux étapes, et si le vendeur accepte la proposition de l’acheteur, il peut s’écouler un certain temps.

Aucun délai minimal ou maximal n’est imposé par la loi. Toutefois il faut généralement compter une semaine minimum, deux semaines en moyenne ou jusqu’à un mois pour les délais les plus longs. Le délai dépend essentiellement de la disponibilité des deux parties, en particulier celle de l’acquéreur. Le vendeur, quant à lui, peut toujours mandater l’agent immobilier pour signer le compromis à sa place : il n’est donc pas tenu d’être présent. Si l’offre d’achat comporte une clause expiratoire, il convient toutefois de la respecter pour fixer la date de signature du compromis.

S'il reçoit une offre d’achat dont le montant correspond au prix demandé, le vendeur est-il tenu à l'accepter ou peut-il la refuser ? Dans ce cas de figure, la théorie se distingue de la pratique.

En principe, le vendeur devrait être lié sitôt la première offre au prix reçue. Bien évidemment, la présence de clauses sortant de l'ordinaire, comme une vente longue, empêcherait cette automaticité. En pratique, il en va autrement. Du fait de la multiplicité des éléments périphériques à la vente (obtention d'un financement, réalisation de diagnostics, etc.), la réception par le vendeur d'une offre au prix ne suffit pas. Encore faut-il qu'il l'accepte. À défaut, seuls des pourparlers auront été engagés. Entre plusieurs offres au prix, le vendeur ne sera nullement contraint d'accepter la première. Il pourra donc jeter son dévolu sur celle lui semblant meilleure.