Quelle différence entre offre d’achat et compromis de vente ?

L'offre d'achat, également appelée proposition d'achat, constitue la première étape de l'acquisition d'un bien immobilier. Ce document permet à un acheteur intéressé de faire une proposition au vendeur en indiquant le prix auquel il souhaite acheter le logement.

Le prix proposé peut être :

• le montant fixé par le vendeur, auquel cas ce dernier ne peut théoriquement pas refuser l’offre ;
• une proposition à un montant inférieur, auquel cas le vendeur est en droit de refuser l’offre formulée.

L'offre d'achat est soumise à certaines conditions. En pratique, elle est généralement formulée après la visite du bien et comporte une durée de validité, au-delà de laquelle elle devient caduque si le vendeur ne s'est pas prononcé.

Pour des raisons de preuve, l'offre d'achat est le plus souvent rédigée par écrit. À ce stade, seul l'acheteur s'engage à acquérir le logement au prix proposé et selon les conditions indiquées dans son offre. Tant que le vendeur ne l'a pas acceptée, aucun accord définitif n'existe entre les deux parties.

Offre d’achat et compromis de vente n’impliquent pas le même niveau d’engagement. Le compromis est, en effet, un document scellant l’accord entre le vendeur et l’acheteur. En signant ce document, ils s’engagent l’un envers l’autre.

• Le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur, au prix et dans les conditions convenues.
• L’acheteur s’engage à acquérir ce bien dans ces mêmes conditions.

En d’autres termes, le compromis de vente vaut vente. Théoriquement, les deux parties ne peuvent revenir sur leur décision au-delà du délai de rétractation profitant uniquement à l'acquéreur. Généralement, l’acheteur verse même une certaine somme au vendeur au titre du dépôt de garantie également appelé séquestre lors de la signature du compromis de vente. Elle est de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente dans la plupart des cas.

Notez que le compromis de vente peut être signé sous seing privé, c’est-à-dire en présence de l’agent immobilier ou uniquement du vendeur et de l’acheteur. Il peut également être signé chez le notaire, souvent aussi en présence de l’agent immobilier en charge de la vente.

Si l'acheteur fait une offre au prix, le vendeur ne peut théoriquement pas la refuser, comme l’indique l’article 1583 du Code civil. Néanmoins, dans le cadre d’une vente par le biais d’un professionnel de l'immobilier ou d’un notaire, le vendeur peut refuser une offre au prix. En revanche, dans le cadre d’une vente entre particuliers, une offre au prix peut seulement être refusée si des éléments de contre-proposition, comme des conditions suspensives, sont ajoutés. S'il reçoit d’autres offres d'achat sans réserves, le vendeur peut choisir celle qui est la plus avantageuse pour lui.

Par contre, une fois que le vendeur a accepté une offre d'achat, il s'engage à vendre son bien et il ne peut plus changer d'avis. S’il veut se désengager pour vendre à un autre acquéreur, l'acheteur dont l'offre avait été acceptée a la possibilité de saisir la justice, qui peut l’obliger à vendre son bien. S’il ne souhaite plus vendre pour des raisons personnelles, il peut en informer l'acheteur et tenter un recours amiable.

L’offre d’achat est la première étape dans le processus d’achat d’un logement et le compromis de vente est l’étape scellant l’accord des deux parties. Entre ces deux étapes, et si le vendeur accepte la proposition de l’acheteur, il peut s’écouler un certain temps.

Aucun délai minimal ou maximal n’est imposé par la loi. Toutefois il faut généralement compter une semaine minimum, deux semaines en moyenne ou jusqu’à un mois pour les délais les plus longs. Le délai dépend essentiellement de la disponibilité des deux parties, en particulier celle de l’acquéreur. Le vendeur, quant à lui, peut toujours mandater l’agent immobilier pour signer le compromis à sa place : il n’est donc pas tenu d’être présent. Si l’offre d’achat comporte une clause expiratoire, il convient toutefois de la respecter pour fixer la date de signature du compromis.

Dans le cadre d'une vente entre particuliers, confier la rédaction et la supervision de la signature du compromis de vente à un notaire permet de sécuriser la transaction. En effet, le notaire s’assure que le compromis respecte la réglementation en vigueur et qu’il protège les intérêts du vendeur et de l’acheteur. Il vérifie que tous les documents nécessaires sont réunis et conformes. Cela réduit sensiblement le risque de litiges après la vente. Le coût de la signature chez le notaire, compris entre 150 et 300 €, est donc amorti à court terme.

D'autre part, le notaire peut personnaliser le compromis de vente et intégrer des conditions suspensives parfaitement rédigées et adaptées à la situation de l’acquéreur. En tant qu'officier public, le notaire peut aussi aider le vendeur et l'acquéreur à définir le montant du dépôt de garantie et le déposer sous séquestre pour éviter d’éventuels litiges liés à son utilisation.