Le mécanisme de la condition suspensive dans un compromis de vente

Morgane Jacquet
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Dans le cadre d’un compromis de vente, il n’est pas rare de trouver des conditions suspensives (obtention d'un prêt ou d'un permis de construire, par exemple), mais aussi des conditions résolutoires. Vous ne parvenez pas à les distinguer ? Nous vous aidons à y voir plus clair.

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Relecture contrat clause
Une clause suspensive est une vente conditionnée à la réalisation d’un événement futur et incertain. © Getty Images
Sommaire

Condition suspensive et notion voisine

L’article 1181 du Code civil définit la condition suspensive comme une vente conditionnée à la réalisation d’un événement futur et incertain. La réalisation de l’événement en question doit impérativement dépendre de la volonté d’un tiers à l’opération, et non de celle du vendeur et de l’acquéreur, afin que la condition suspensive ne soit pas dite potestative. 

Une clause résolutoire d’un compromis de vente prévoit que, si l’une des parties à l’opération (vendeur ou acquéreur) ne respecte pas son engagement contractuel, le contrat sera résilié.

Une condition suspensive potestative (dont la réalisation dépend de la volonté de l'une ou l'autre des parties) est nulle. En d’autres termes, elle est inapplicable.

Le fonctionnement de la condition suspensive

Les conditions suspensives que l’on rencontre le plus fréquemment sont celles d’obtention de prêt ou d’obtention d’un permis de construire

Dans le cadre d’une condition suspensive, les parties nomment dans le compromis l’événement qui conditionne la réalisation de la vente et la date butoir de sa réalisation ou non réalisation. Deux hypothèses sont alors à envisager : 

  • L'événement invoqué se réalise dans le délai prévu au compromis, et la vente se poursuit entre les deux parties. La vente sera considérée comme définitive et l’acte authentique pourra être signé. 
  • L’événement ne se réalise pas dans le délai imparti, le compromis de vente est alors caduque et chacune des parties reprend son entière liberté. Cependant, si le vendeur est d’accord pour laisser un peu plus de temps à l’acquéreur pour que l’événement se réalise, un avenant de prorogation peut être signé entre les parties.

En cas de caducité du compromis de vente, si l’acquéreur a versé un dépôt de garantie à l’occasion de la signature de cet acte, cette somme devra lui être restituée immédiatement et en totalité.

Exemples de conditions suspensives

Il est très fréquent de rencontrer les conditions suspensives suivantes dans un compromis de vente : 

  • Une condition suspensive d’obtention de prêt : l'acquéreur finance tout ou partie de son acquisition avec un prêt bancaire. Si cette condition est nommée comme condition suspensive dans le compromis de vente et que l’acquéreur n’obtient pas son prêt, les parties reprennent leur entière liberté.
  • Une condition suspensive d’obtention de permis de construire : l’acquéreur a un projet d’agrandissement ou de construction et doit, pour la réalisation de son projet, déposer une demande de permis de construire. Si la mairie fournit un refus de permis de construire, vendeur et acquéreur reprennent leur entière liberté et le compromis est caduque. 
  • Une condition suspensive de vente de son propre bien par l’acquéreur : un autre moyen de financement de son acquisition par l’acquéreur. Il finance son achat par la vente d’un bien lui appartenant. Si la vente de ce bien ne se réalise pas, le compromis de vente est caduque et chacun est libre de son engagement. 

Pour que la caducité du compromis de vente ait bien lieu en cas de non réalisation de la condition suspensive, les demandes de prêt ou de permis de construire doivent être conformes à ce qui est prévu dans le compromis. Par exemple, si le compromis prévoit un financement par prêt à hauteur de 100 000 euros, l’acquéreur ne pourra pas invoquer un refus de prêt après avoir fait une demande à hauteur de 120 000 euros.

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