Aider ses enfants à acheter dans le neuf, sans être imposé pour cela ? C’est désormais possible. Depuis février, les donations pour l’achat d’un logement neuf sont exonérées de droits, dans la limite d'un plafond. Seul bémol : les règles apparaissaient jusqu'à présent comme floues. Face aux zones d’ombre du dispositif, Bercy vient de publier une instruction pour en préciser les contours. Décryptage.
Une exonération temporaire pour soutenir l’immobilier neuf
Instauré par la loi de finances 2025, le dispositif prévoit une exonération des droits de donation, valable du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Montant de l’exonération : 300 000 € par bénéficiaire.
Un dispositif qui se destine à relancer le secteur de la construction, lequel peine à reprendre des couleurs. Pourtant, il « ne fonctionne pas à la hauteur de nos attentes », admet Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
En cause : le flou sur les règles effectivement applicables. Pour clarifier la mesure, Bercy a publié une instruction le 5 septembre dernier.
Donation immobilière : quel plafond d’exonération ?
Les parents, grands-parents et arrière-grands-parents peuvent donner 100 000 € à leurs enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants, en franchise d'impôt et dans la limite de 300 000 € par tête. Une condition à respecter : acheter un bien immobilier neuf.
Bonne nouvelle ! Si le prix du bien excède cette somme, il est possible d’appliquer les abattements rechargeables tous les 15 ans. Ils sont de 100 000 € par parent et par enfant, et de 31 865 € par grand-parent à chaque petit-enfant.
Montant total, si le donataire – celui qui reçoit le don – a encore ses deux parents et ses quatre grands-parents : 627 460 €. De quoi booster le pouvoir d’achat !
Pas de descendance ?
Si vous n’avez pas d’enfants, il est possible de faire une donation exonérée à vos neveux et nièces.
Les biens immobiliers concernés par l'exonération
Les biens éligibles au dispositif doivent avoir moins de 5 ans ou être achetés en VEFA. Il peut s’agir d’un logement en copropriété ou d’une maison individuelle.
Vous devez l’occuper à titre de résidence principale ou le louer comme habitation principale pendant au minimum 5 ans. En cas de non-respect de cette règle, l’avantage fiscal peut être remis en cause.
Le don peut aussi financer des travaux de rénovation énergétique dans un logement dont le bénéficiaire du don est propriétaire. Il doit être utilisé comme résidence principale pendant au moins 5 ans après l’achèvement des travaux.
Ces travaux doivent être éligibles à MaPrimeRénov’ et réalisés par des professionnels : les travaux auto-réalisés n’ouvrent pas droit à l’exonération.
Le cas de l’usufruit et de l’indivision
Vous pouvez acquérir l’usufruit d’un immeuble neuf ou en VEFA, si le bien est affecté à votre résidence principale ou loué à ce titre.
En outre, vous avez la possibilité d'acheter en indivision un immeuble neuf ou en VEFA, si vous l’utilisez ou le louez là encore comme résidence principale.
Interdiction de location
Attention ! Vous n'avez pas le droit de louer le logement objet de l’exonération à un membre de votre foyer fiscal.
Les biens exclus du dispositif
Sont exclus du dispositif les résidences avec services (résidences étudiants, EHPAD), les achats par le biais d'une SCI et les logements auto-construits.
Les modalités du don
La donation doit s’effectuer par chèque, virement, espèces ou mandat. Elle peut même être fractionnée, sous respect du plafond de 300 000 €.
L’argent doit être versé entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Vous disposez d’un délai de 6 mois après le versement de la donation pour concrétiser votre projet immobilier.
Petite précision, si vous achetez en VEFA : la date d’acquisition correspond à celle de l’acte authentique d’achat, et non à celle du contrat de réservation.
Les sanctions pour non-respect des conditions
Si vous ne respectez pas toutes les conditions, l’exonération sera remise en cause. Vous serez également redevable des droits de donation (DMTG) qui vous ont été « offerts ». À cela s’ajoutent les intérêts de retard de 0,20 % par mois. Une note salée, qu'il est préférable d'éviter !
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