Cet article a été rédigé avec notre partenaire Pretto, expert en crédit immobilier.

Passoire thermique : comment faire une bonne affaire ?

Blandine Rochelle 16 fév 2024
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Avec la nouvelle réglementation sur le DPE, de nombreuses passoires ont été mises en vente sur le marché. Si ces logements nécessitent de gros travaux, ils sont cependant jusqu’à 25 % moins chers et promettent donc de bonnes affaires. Alors acheter une passoire thermique, est-ce une bonne idée ? Comment acheter sans se tromper ?

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Faites le point sur les besoins spécifiques du logement en termes de travaux de rénovation énergétique en consultant l'audit énergétique. © Suljo - Getty images
Faites le point sur les besoins spécifiques du logement en consultant l'audit énergétique.
Sommaire

Décrypter le DPE d’un logement

Pour commencer, il est nécessaire de savoir identifier une passoire thermique et pour ce faire, il faut pouvoir décrypter le DPE (diagnostic de performance énergétique). Ce dernier doit obligatoirement être porté à la connaissance des acheteurs et permet de connaître les performances énergétiques du logement en proposant un classement en 7 "catégories" correspondant à 7 lettres différentes, de A à G :

  • A signifie que vous avez affaire à un logement performant, isolé de façon optimale et qui consomme moins de 70 kWh/m²/an. Ce type de bien est rare sur le marché, puisqu’il s’agit de logements BBC (bâtiment basse consommation) ou BEPOS (bâtiment à énergie positive), et donc de logements très récents.
  • B correspond à des bâtiments énergétiquement autonomes qui consomment seulement entre 71 et 110 kWh/m²/an. Ces biens sont généralement bien isolés et sont dotés d’un système de chauffage performant.
  • C est au-dessus de la moyenne et demeure donc convenable, on ne parle pas de passoire thermique puisque le logement consomme entre 111 et 180 kWh/m²/an. Ce type de logement s’avère assez confortable.
  • D est la catégorie la plus répandue en France et correspond à une consommation énergétique qui se situe entre 181 et 250 kWh/m²/an. Ces logements ne sont pas les pires mais peuvent nécessiter quelques travaux afin d’améliorer le confort intérieur, en particulier en ce qui concerne l’isolation et le système de chauffage.
  • E caractérise des logements énergivores, avec une consommation comprise entre 251 et 330 kWh/m²/an. Il s’agit pour la plupart de logements construits avant les années 1980, avec pour beaucoup un chauffage électrique qui n’est pas des plus performants. Il faudra donc entreprendre des travaux.
  • F fait entrer les logements dans la catégorie des passoires thermiques, puisqu’ils consomment entre 331 et 420 kWh/m²/an. Il s’agit souvent de logements construits dans les années 1950 et 1960 qui entraînent des factures élevées et un confort très restreint en période hivernale ou de fortes chaleurs. Les travaux deviennent incontournables.
  • Enfin, G traduit des factures encore plus élevées et un confort encore réduit. Ces logements consomment plus de 421 kWh/m²/an et entraînent des pertes de chaleur considérables en hiver, il n’est donc pas question d’échapper à des travaux importants.

Demandez des devis pour bien chiffrer les travaux

Une fois que vous connaissez le DPE du logement, il est nécessaire de savoir identifier quels sont les postes de travaux incontournables pour gagner en confort. Pour ce faire, un audit énergétique doit vous être adressé si vous souhaitez acquérir un logement considéré comme une passoire thermique (classé F ou G). Ce document cible précisément les travaux à effectuer en priorité, et vous pouvez le transmettre à des professionnels afin de demander des devis s’appuyant sur l’audit énergétique.

Les devis que vous allez obtenir vont vous permettre de chiffrer précisément le montant des travaux et d’éviter les mauvaises surprises. Vous devez vous adresser à des professionnels qualifiés RGE, et n’oubliez pas de comparer chaque poste de dépense hors taxes et toutes taxes comprises afin de retenir le devis le plus avantageux.

Notez que vous pouvez également faire une simulation de votre prêt immobilier en intégrant le prix de vos travaux.

Il est recommandé de se faire accompagner par un courtier pour envisager la négociation du prix d’une passoire thermique.

Travaux solo ou par un professionnel ?

Lorsque vous avez une idée précise des types de travaux à effectuer, la question peut se poser de réaliser les travaux par vous-même ou bien de solliciter un professionnel qui va exécuter les travaux pour votre compte.

Il est évident que vous allez réaliser quelques économies en effectuant les travaux seul, mais il ne s’agit pas d’un projet à prendre à la légère car vous pouvez également perdre des avantages notoires.

En faisant appel à un professionnel, vous avez d’abord l’assurance que les travaux seront exécutés rapidement et dans les règles de l’art, mais il ne s’agit pas du seul paramètre à prendre en compte. Avec une entreprise, vous bénéficiez de garanties qui vous protègent en cas de problème :

  • La garantie de parfait achèvement, qui signifie que l’entreprise est responsable durant un an suivant l’achèvement des travaux du bon fonctionnement de vos installations et doit les réparer si besoin.
  • La garantie de bon fonctionnement, également appelée garantie biennale, entre en jeu dès l’achèvement des travaux et jusqu’à deux ans après. Elle s’applique aux équipements qui ne font pas corps avec les fondations du logement, comme une pompe à chaleur, un poêle à bois, une chaudière, des panneaux solaires, etc.
  • Enfin, la garantie décennale, qui court durant dix ans suivant l’achèvement des travaux, couvre les dommages potentiels qui peuvent affecter la solidité du bâtiment et rendre le logement impropre à l’occupation de ses habitants.

Enfin, sachez qu’il existe des aides financières avantageuses pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Or, ces aides ne peuvent vous être attribuées que si vous faites appel à un professionnel pour exécuter les travaux.

À quelles aides puis-je prétendre pour mes travaux ?

Il existe plusieurs aides, souvent cumulables, qui permettent d’être soutenu lors de travaux de rénovation énergétique visant à rénover une passoire thermique. Parmi les aides les plus avantageuses, on retrouve :

  • MaPrimeRénov’ permet de financer un bouquet de travaux s’adressant aux passoires thermiques et se présente sous forme d’un forfait, associé à un bonus de sortie de passoire supplémentaire lorsque les travaux permettent d’atteindre à minima la lettre E. Le forfait accordé dépend de votre niveau de revenu et des travaux que vous envisagez de réaliser. Et le bonus s’élève entre 500 et 1 500 €. Un autre bonus est accordé si vous visez la lettre A ou B lors de vos travaux.
  • La prime énergie et son Coup de pouce Rénovation globale intègre les primes CEE (certificats d’économie d’énergie) qui sont accordées par les fournisseurs d’énergie eux-mêmes et permet d’obtenir une prime bonifiée. Elle est accordée lorsque les travaux permettent de faire baisser la consommation énergétique annuelle d’au moins 55 % pour les logements individuels et 35 % pour les logements collectifs. De plus, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire installés ne doivent pas fonctionner au charbon, au fioul ou au gaz et ne doivent pas entraîner une hausse des émissions de gaz à effet de serre.
  • Enfin, on relève la TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %, les aides des collectivités locales, l’éco-PTZ, etc.

Comment bien négocier le prix d’achat d’une passoire thermique ?

La part des passoires thermiques dans les ventes de maisons individuelles est de 17 % partout en France, et même de 34 % en ce qui concerne les appartements à Paris. On relève ainsi une hausse des passoires thermiques en vente depuis plusieurs mois déjà, du fait du durcissement des conditions de vente et de mise en location de ces logements.

Si vous souhaitez acquérir une passoire thermique, il est donc indispensable de savoir comment négocier le prix d’achat d’un logement classé F ou G, en commençant par estimer le prix des travaux à prévoir. Il est important de pouvoir citer les postes de travaux indispensables comme le remplacement des menuiseries, l'isolation des murs ou les combles, le remplacement du système de chauffage, etc.

En transmettant des devis au vendeur, vous pourrez également renforcer votre argumentaire.

Mais n’oubliez pas non plus de formuler une offre réaliste, qui tient compte des prix immobiliers moyens du secteur auxquels vous retranchez le montant des travaux estimés.

Toutes les passoires thermiques n’ont pas les mêmes besoins en termes de travaux. Il est donc important de se pencher sur l’audit énergétique qui tient compte du cas spécifique du logement associé.

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