Est-ce possible d’acheter seul, mais d’emprunter à deux ?

La première chose à savoir, c’est que le titre de propriété d'un bien immobilier est indépendant du contrat de prêt bancaire. Il faut donc bien distinguer : 

• l'acte de propriété signé chez le notaire pour un bien acquis en indivision ou en SCI, et dont chaque acquéreur possède une part calculée en fonction de son apport ;
• et l'acte de prêt immobilier signé avec la banque, qui rend les co-emprunteurs solidaires du montant total emprunté. 

L'article 2103-2 du Code civil précise que la somme empruntée est destinée à l'acquisition, sans imposer un lien direct avec la propriété. À la fin du prêt, seuls les acquéreurs mentionnés sur l'acte notarié seront considérés comme propriétaires.

Pour un financement dépassant ses revenus, un emprunteur peut recourir à un co-emprunteur. Cela augmente ainsi les capacités d'emprunt considérées par la banque. Voici les cas les plus fréquents où ce type de situation survient : 

Cas d’un couple co-emprunteur mais pas co-acquéreur

En général, sous le régime de la communauté, un couple co-emprunteur devient co-acquéreur car les biens sont acquis conjointement. Cela s’applique surtout lorsqu’il s’agit de la résidence principale. 

Cependant, dans certains cas, l’emprunt commun peut s’imposer même si seul l’un des deux conjoints souhaite réaliser l’achat. Cela peut être le cas, par exemple, lors de l'acquisition d'une résidence secondaire ou d'un local professionnel. 

Co-emprunteur de son enfant

Il est fréquent que les jeunes mariés soient co-emprunteurs lors d'un premier achat immobilier sous le régime de la communauté. Toutefois, lorsque le projet est important, les revenus du ménage peuvent ne pas suffire. Dans ce cas, les parents du couple ont la possibilité de se porter co-emprunteurs, augmentant ainsi leur capacité d'emprunt. Les parents deviennent solidaires du prêt et agissent comme caution pour la banque, sans nécessairement figurer sur l'acte d'achat.

Un prêt à deux entraîne une solidarité totale. Le co-emprunteur devient caution solidaire de la totalité de la somme empruntée. En d’autres termes, en cas de défaut de paiement de l'un, l'autre est responsable des mensualités. 

L’assurance prêt immobilier pour co-emprunteurs

Avant d'approuver un prêt, les banques exigent des co-emprunteurs une assurance emprunteur. Celle-ci inclut au moins une couverture décès ainsi qu’une couverture perte totale et irréversible d'autonomie. 

Ainsi, en cas de décès d'un emprunteur, l'assurance rembourse sa part des mensualités à la banque. Cette garantie évite au survivant d'assumer seul les mensualités restantes. Les montants assurés dépendent de la quotité d'assurance choisie. Pour un emprunt à deux, il est recommandé de souscrire une assurance à 200 %, chaque emprunteur étant assuré à 100 %. 

L’hypothèque sur le bien immobilier

Il est aussi envisageable de demander à la banque de supprimer la garantie des co-emprunteurs, impliquant une nouvelle garantie comme l'hypothèque du bien immobilier. Un prêt hypothécaire protège les droits du co-emprunteur, surtout s'il n'est pas inscrit sur le titre de propriété. Concrètement donc, en cas de défaut de paiement des mensualités, la banque peut saisir le bien plutôt que de poursuivre le deuxième co-emprunteur.

En cas de séparation, désolidariser l'un des co-emprunteurs du remboursement des mensualités est possible moyennant une lettre de demande adressée à l’organisme prêteur. Toutefois, ce dernier peut tout à fait refuser cette requête, surtout si les garanties semblent insuffisantes. Des garanties supplémentaires, comme une hypothèque ou une caution, peuvent également être exigées. De plus, les quotités de l'assurance emprunteur devront être révisées.

Dans le cadre d’un achat immobilier à deux, si l’objectif est d’éviter les tensions et de protéger au maximum l’emprunteur, il est plus judicieux d’emprunter à deux. Surtout qu’il est possible, lorsque les ressources des conjoints sont inégales, d’acheter à deux avec un seul apport.

Pour le couple marié

L'acte notarié doit spécifier la quotité d'acquisition. Il existe deux cas de figure pour les couples mariés : 

• sous le régime de la communauté des biens, si aucune mention contraire n’est explicitement faite, le couple sera automatiquement propriétaire à parts égales ;
• et sous le régime de la séparation des biens, la quotité est établie proportionnellement à la contribution de chaque conjoint, apport compris. 

Pour le couple pacsé

Pour les couples pacsés avant le 1ᵉʳ janvier 2007, le régime de l'indivision est automatique. Ainsi, en cas d'apports différents, les pourcentages de propriété doivent être spécifiés dans l'acte notarié. 

Pour les couples pacsés après le 1ᵉʳ janvier 2007, les quoteparts dépendent du régime choisi : 

• en cas de séparation des biens, elles sont calculées en fonction des contributions ;  
• en cas d'indivision, ce régime s'applique automatiquement si les quotités ne sont pas explicitement mentionnées dans l'acte notarié.

Pour le couple en concubinage

En union libre, le régime de l'indivision s'applique automatiquement. D'où l'importance de spécifier les apports dans l'acte de vente. Dans ce cas, la création d'une SCI (société civile immobilière) peut être une alternative intéressante, chaque part étant proportionnelle à la contribution respective des partenaires au capital de la SCI.