Est-il possible d'acheter seul et d'emprunter à deux ?

La première chose à savoir, c'est que le titre de propriété d'un bien immobilier est indépendant du contrat de prêt bancaire. Il faut donc bien distinguer :

• l'acte de propriété signé chez le notaire pour un bien acquis en indivision ou en SCI, dont chaque acquéreur possède une part calculée en fonction de son apport personnel ;
• et l'acte de prêt immobilier signé avec la banque, qui rend les co-emprunteurs solidaires du montant total emprunté, quel que soit leur rôle respectif dans l'opération.

L'article 2103-2 du Code civil précise que la somme empruntée est destinée à l'acquisition, sans imposer de lien direct avec la propriété. À la fin du prêt, seuls les acquéreurs mentionnés sur l'acte notarié seront considérés comme propriétaires du logement.

Pour un financement dépassant ses revenus, un emprunteur peut recourir à un co-emprunteur. Cette configuration présente plusieurs avantages, à commencer par la capacité d'emprunt, augmentée grâce à l'addition des deux revenus pris en compte par l'établissement prêteur. Voici les scénarios les plus fréquents où cette situation survient :

Cas d'un couple co-emprunteur, mais pas co-acquéreur

En général, sous le régime de la communauté, un couple co-emprunteur devient co-acquéreur, car les biens sont acquis conjointement. Cela s'applique surtout lorsqu'il s'agit de la résidence principale.

Cependant, dans certains cas, l'emprunt commun peut s'imposer même si un seul des deux conjoints souhaite réaliser l'achat. Cela peut être le cas, par exemple, lors de l'acquisition d'une résidence secondaire ou d'un local professionnel dédié au projet immobilier de l'un des deux seulement.

Co-emprunteur de son enfant, un parent qui joue un rôle de soutien

Il est fréquent que les jeunes mariés soient co-emprunteurs lors d'un premier achat immobilier sous le régime de la communauté. Toutefois, lorsque le projet est important, les revenus du ménage peuvent ne pas suffire. Dans ce cas, un parent a la possibilité de se porter co-emprunteurs, augmentant ainsi la capacité d'emprunt du foyer. Le parent devient alors solidaire du prêt et agit comme garant pour la banque, sans nécessairement figurer sur l'acte d'achat.

Un prêt à deux entraîne une solidarité entre co-emprunteurs qui est totale. Quelle que soit la configuration retenue, chaque autre emprunteur devient caution solidaire de la totalité de la somme empruntée. En d'autres termes, en cas de défaut de paiement de l'un, l'autre est responsable des mensualités, quel que soit son profil ou son âge.

L'assurance prêt immobilier pour co-emprunteurs

Avant d'approuver un prêt immobilier, les banques exigent des co-emprunteurs une assurance emprunteur. Celle-ci doit couvrir au minimum le décès ainsi que la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Ainsi, en cas de décès d'un emprunteur, l'assurance rembourse sa part des mensualités à la banque. Cette garantie évite au survivant d'assumer seul le crédit restant. Les montants assurés dépendent de la quotité d'assurance choisie. Pour un emprunt à deux, la quotité minimum recommandée reste de 100 % par tête, soit une souscription à 200 % au total.

L'hypothèque sur le bien immobilier

Il est aussi envisageable de demander à la banque de supprimer la garantie liée aux deux emprunteurs, au profit d'une autre garantie comme l'hypothèque du bien immobilier. Un prêt hypothécaire protège les droits de l'autre emprunteur, surtout s'il n'est pas inscrit sur le titre de propriété. Concrètement, en cas de défaut de paiement des mensualités, la banque peut saisir le bien plutôt que de poursuivre le deuxième emprunteur.

En cas de séparation, désolidariser l'un des co-emprunteurs du remboursement des mensualités est possible moyennant une lettre de demande adressée à l'établissement prêteur. Ce dernier peut toutefois refuser cette demande, surtout si les garanties proposées semblent insuffisantes. Des garanties supplémentaires, comme une hypothèque ou une caution, peuvent également être exigées, et les quotités de l'assurance emprunteur devront être révisées en conséquence.

Pour un projet immobilier commun, si l'objectif est d'éviter les tensions et de protéger au maximum chaque partie, il est souvent plus judicieux d'emprunter à deux. Surtout qu'il est possible, lorsque les ressources des conjoints sont inégales, d'acheter à deux avec un seul apport personnel.

Pour le couple marié

L'acte notarié doit spécifier la quotité d'acquisition. Il existe deux cas de figure pour les couples mariés :

• sous le régime de la communauté des biens, si aucune mention contraire n'est explicitement faite, le couple sera automatiquement propriétaire à parts égales ;
• et sous le régime de la séparation des biens, la quotité est établie proportionnellement à la contribution de chaque conjoint, apport personnel compris.

Pour le couple pacsé

Pour les couples pacsés avant le 1ᵉʳ janvier 2007, le régime de l'indivision est automatique. Ainsi, en cas d'apports différents, les pourcentages de propriété doivent être spécifiés dans l'acte notarié.

Pour les couples pacsés après le 1ᵉʳ janvier 2007, les quoteparts dépendent du régime choisi. En cas de séparation des biens, elles sont calculées en fonction des contributions ; en cas d'indivision, ce régime s'applique automatiquement si les quotités ne sont pas explicitement mentionnées dans l'acte notarié.

Pour le couple en concubinage

En union libre, le régime de l'indivision s'applique automatiquement. D'où l'importance de préciser chaque apport dans l'acte de vente. Dans ce cas, la création d'une SCI peut être une alternative intéressante, chaque part étant proportionnelle à la contribution de chacun au capital de la société.

Le co-emprunteur non propriétaire a-t-il un droit sur le logement en cas de décision de vendre ?

Non, seul l'acte de propriété détermine qui possède le bien. C'est pourquoi il est recommandé de formaliser, dès le départ, une reconnaissance de dette ou une convention entre les parties si l'une contribue au remboursement sans être propriétaire.

Un co-emprunteur peut-il aussi jouer le rôle de garant ?

Les deux statuts sont différents : le garant s'engage à payer seulement en cas de défaillance de l'emprunteur principal, tandis que le co-emprunteur est solidaire de la dette dès la signature.

Quelle que soit la configuration retenue, chaque scénario mérite d'être étudié avec l'établissement prêteur avant la signature, afin d'anticiper l'impact de l'engagement sur la capacité d'emprunt de chacun et de sécuriser durablement le projet immobilier.