Plutôt méconnue du grand public, la Vente d’immeuble à rénover – ou VIR – offre de belles opportunités aux porteurs de projets. Immeubles et travaux concernés, mode de paiement, garanties pour l'acheteur… voici l’essentiel à retenir au sujet du contrat de VIR.
Vente d’immeuble à rénover, c’est quoi exactement ?
La Vente d’immeuble à rénover (VIR) concerne la vente d’un immeuble ou d’une partie d’un immeuble déjà bâti, que le vendeur s’engage à restaurer dans un délai déterminé. Il ne s’agit pas donc pas d’une restructuration complète (plus de la moitié des fondations, plus des deux tiers des planchers, des huisseries extérieures, etc.) ou d’un agrandissement, mais de travaux de restauration. De plus, l’immeuble concerné doit être utilisé à usage d’habitation et/ou à usage professionnel. Dès la signature du contrat de VIR, la propriété des constructions existantes et du sol est transmise à l’acheteur. En revanche, les ouvrages à venir ne deviennent sa propriété que progressivement, en fonction de l’avancée des travaux. Le jour de la signature du contrat de VIR, seul le prix de l’existant est réglé. Le paiement des ouvrages à venir se fait à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur demeure le maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Le VIR se rapproche donc de la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) sur de nombreux points.
La nature des travaux possibles dans le cadre d’un contrat VIR est précisée négativement par l’article R262-1 du CCH.
Achat VIR : quel contrat ?
Généralement, un avant-contrat (promesse de vente unilatérale ou compromis) est signé avant la signature du contrat de VIR. Bien que facultatif, il doit préciser les caractéristiques du bien vendu, le descriptif et le délai de réalisation des travaux, le prix, et l'engagement du vendeur de produire les justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances de responsabilité et de dommages-ouvrage, lors de la signature de l'acte authentique de vente. De son côté, le contrat de VIR est régi par les dispositions des articles L 262-1 et suivants et R 262-1 à R262-15 du Code de la construction et de l’habitation. Il est obligatoirement établi par un notaire et conclu par acte authentique. Il doit comporter, sous peine de nullité, plusieurs informations, notamment la description et les caractéristiques du bien vendu, la description des travaux à réaliser, le prix de l'immeuble, le délai de réalisation des travaux, la justification de la garantie financière d'achèvement des travaux, et les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux. En annexes, il doit comporter les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux, ainsi que le règlement de copropriété, devant être transmis avant la signature du contrat afin que l’acheteur puisse l’examiner.
Quelles sont les modalités de paiement dans une VIR ?
Dans le cadre de la Vente d’immeuble à rénover (VIR), le paiement est échelonné et encadré par la loi. Comme nous l’avons déjà évoqué, seul le prix de l’existant est à régler lors de la signature de l’acte authentique de vente. Ensuite, les versements concernant les travaux réalisés ne peuvent pas dépasser :
- 50 % du prix, lorsque la moitié des travaux sont réalisés
- 95 % du prix à l’achèvement.
- Le solde est versé à la livraison du bien rénové.
Il est également possible de prévoir des versements intermédiaires, tant que les plafonds sont respectés et que l’avancement des travaux intermédiaires est constaté par un architecte indépendant.
Un vendeur ou promoteur ne respectant pas ces plafonds risque 2 ans d’emprisonnement et une amende de 9 000 €.
VIR : un contrat protecteur pour l’acquéreur
La loi impose au vendeur de fournir une GFA (garantie financière d’achèvement), dans le cadre de la VIR. La caution solidaire (entreprise d’assurance agréée, établissement bancaire ou société de crédit) vise à sécuriser l’acquéreur, en cas de défaillance du vendeur. Concrètement, si le vendeur se trouve dans l’incapacité de poursuivre les travaux, ils peuvent continuer grâce à la caution solidaire, qui s’engage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux prévus au contrat. Cette garantie prend automatiquement fin une fois l’achèvement des travaux constaté et certifié par l’architecte indépendant désigné par les deux parties. En cas de vices et de défauts de conformité apparents affectant les travaux de rénovation, ils doivent être dénoncés dans l’acte de livraison des travaux ou dans un délai d’un mois après cette livraison. L’action en réparation des vices ou défauts de conformité peut être intentée dans un délai d’un an après la livraison. Concernant les désordres affectant les parties existantes de l’immeuble, ils relèvent de la garantie des vices cachés, ou de l’obligation de délivrance incombant au vendeur, pour les défauts de conformité.
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