Vous achetez une propriété enclavée... Quels sont vos droits pour y accéder ?

Morgane Jacquet 11 aoû 2018
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Vous achetez une propriété enclavée, sans aucun accès à la voie publique. Sachez que vous pouvez, sous certaines conditions, demander à votre voisin de vous laisser un accès sur son propre terrain.

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Vous achetez une propriété enclavée... Quels sont vos droits pour y accéder ?
Une servitude dite de passage a lieu en contrepartie d'une indemnité. © Monique Pouzet
Sommaire

Demandez à votre voisin de vous laisser un passage

L’article 682 du code civil précise que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds. Cette servitude dite de passage a lieu en contrepartie d'une indemnité proportionnée au dommage occasionné.

Bon à savoir

La Cour de cassation rappelle que cette servitude ne peut être accordée lorsque le propriétaire, qui la réclame, dispose d’un autre moyen de remédier seul à la situation. L’enclavement ne doit pas, non plus, résulter d’un fait volontaire.

Et si l'enclave résulte d'une division de la propriété ?

Sachez que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 précité du code civil resterait applicable.

Droit de passage sur le terrain d'un autre

Cette servitude de passage est, dans les cas précédemment exposés, d’origine légale. Mais les différentes conditions de son exercice peuvent faire l’objet d’un accord conventionnel entre les propriétaires des fonds concernés portant, notamment, sur l’indemnisation du propriétaire grevé ou l’usage de la servitude. Malgré la présence d’un accord conventionnel la servitude devra s’éteindre lorsque l’état d’enclave disparaitra.

Références juridiques

  • Articles 682 et suivants du code civil
  • Cass, 3e Civ., 13 déc. 1983, n°82-15.224
  • Cass, 3e Civ., 2 mai 2012, n°11-17.505
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