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Le syndic peut-il réaliser des travaux sans l’accord de l’assemblée générale ?

Le syndic peut-il réaliser des travaux sans l’accord de l’assemblée générale ?

Dans le cadre d’une copropriété, les travaux concernant l’immeuble sont votés en assemblée générale, sauf en cas d’urgence, où le syndic peut y procéder de sa propre initiative.

Le syndic peut-il réaliser des travaux sans l’accord de l’assemblée générale ?

Travaux : le syndic doit demander l’accord en l’assemblée générale

Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires convoquée par le syndic. Toutes les décisions relatives au syndicat des copropriétaires sont prises par une assemblée générale. La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 détermine les règles de majorité.

Bon à savoir

Les travaux sur les parties communes sont votés en assemblée des copropriétaires, que ces travaux soient privatifs ou communs.

Travaux urgents : le syndic peut faire les travaux sans accord 

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic a, entre autres, l’obligation d’administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Dans ce cas de figure, le syndic doit préalablement en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il lui est possible, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, de demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. Il ne pourra demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement.

Bon à savoir

L’inertie du syndic pourrait conduire un tribunal à le condamner à d’importants dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les copropriétaires.

Quels sont les travaux « urgents » : l’interprétation jurisprudentielle

La loi étant silencieuse sur la question, il appartient aux juges de déterminer quels sont les travaux pour lesquels le syndic peut faire procéder de sa propre initiative à leur exécution sans convoquer d’assemblée générale au préalable. Il a ainsi été jugé, par exemple, que constituent des travaux urgents :

  • Le fait de remédier à une fuite de canalisation dans des parties privatives en l’absence du copropriétaire concerné qui séjournait à l’étranger.
  • La réparation et le dégorgement d’un récupérateur d’égout.
  • Le remplacement de la chaudière de l’immeuble.

Il appartient aux copropriétaires de laisser accès à leur logement (appelé lot) lorsque des travaux urgents y afférant ont été décidés par le syndic.

Références juridiques

  • Article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
  • Article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
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