Si vous en avez ras la casquette de votre syndic (honoraires stratosphériques, manque d’implication, gestion de la copropriété laissant à désirer…), peut-être le moment est-il venu de passer à l’autogestion ?
Copropriété gérée en autogestion : à qui de s’y coller ?
Si la nomination d’un syndic est obligatoire dans toute copropriété, la gestion de celle-ci ne doit pas nécessairement être confiée à un professionnel. En effet, si le règlement de copropriété - ou à défaut, un vote de l’assemblée générale - le prévoit, il est possible d’opter pour une copropriété en autogestion. C’est alors l’un des copropriétaires (ou son conjoint) qui endossera le rôle de « syndic bénévole ». À l’instar d’un syndic classique, sa mission consistera à représenter légalement le syndicat des copropriétaires et à gérer l’immeuble.
Pour info, il suffit de posséder un lot dans la copropriété pour pouvoir briguer la fonction de syndic bénévole. La taille du lot (par conséquent le poids du « copropriétaire-syndic » au sein de la copropriété) n’a aucune incidence sur sa nomination. De plus, un conseiller syndical qui souhaiterait devenir syndic bénévole d’une copropriété devrait tout d’abord démissionner du conseil syndical.
Chiffres clés
En France, le nombre de logements en copropriété s'élève à près de 7,6 millions sur un total de 29,5 millions de logements.
Quels sont les avantages d’une copropriété autogérée ?
Bon, on ne va pas se mentir, le principal intérêt de la copropriété en gestion coopérative est d’ordre financier. En effet, qui dit syndic « bénévole » dit aussi « pas de syndic à rémunérer » ! Frais de gestion et charges de copropriété s’en trouveront par conséquent considérablement allégés.
Attention toutefois, contrairement à ce que le terme « bénévole » implique, en cas de copropriété autogérée, le président du conseil syndical ne touche certes aucune rémunération mais perçoit tout de même une indemnisation pour les frais (le téléphone, les envois de courriers, la souscription d’une assurance, le recours à un comptable ou à un architecte, etc.) qu’il aurait éventuellement engagés et le temps qu’il aura consacré à sa mission.
Un autre avantage non négligeable de l’autogestion réside dans la nécessaire implication du syndic bénévole. En clair, le fait qu’il soit l’un des copropriétaires fait qu’il sera directement exposé, au même titre que les autres copropriétaires, par sa gestion. Travaux hors de prix ou mal exécutés ? Le syndic bénévole en pâtirait lui aussi. Raison de plus pour qu’il redouble d’attention !
Enfin, l’autogestion apporte davantage de souplesse qu’une gestion de copropriété classique : en imaginant que le président-syndic se trouve dans l’impossibilité de continuer à remplir son rôle (manque de temps, revente de son bien, etc.), le conseil syndical (c’est à dire les copropriétaires) n’auraient qu’à se réunir pour élire son successeur.
« J’ai raccroché les gants au bout de six mois »
« Lorsque que j’ai acheté mon appartement, j’ai tout de suite voulu m’impliquer dans la gestion de la copro. Et il se trouve justement que celui dont je venais d’acheter l’appartement était syndic bénévole. Du coup, mes voisins – et pairs au sein de la copropriété – m’ont poussé à me présenter. Ce que j’ai fait. Et j’ai été élu. Seulement, ce jour-là, je crois bien que j’aurais mieux fait de me casser une jambe… Du jour au lendemain, mon appartement s’est transformé en véritable bureau des pleurs… Sans compter que bien que je sois retraité, le temps que me prenaient mes activités de syndic aurait bien mérité un salaire. Ne serait-ce que pour la tonne de paperasse à gérer. Sans parler des conflits à régler entre copropriétaires. Bref, j’ai raccroché les gants au bout de six mois.».
Christian, 66 ans, Bordeaux (33)
Une pratique qui n’est pas sans risque…
Sans aller jusqu’à légitimer un véritable droit à la négligence pour autant, force est de constater que la gestion par un syndic non professionnel d’une copropriété ne saurait être jugée avec autant de dureté que si un syndic, professionnel cette fois, était aux commandes. Il va de soi qu’un syndic bénévole disposera le plus souvent de moins de temps et de compétences qu’un syndic professionnel. C’est pourquoi la responsabilité pour faute d’un syndic professionnel sera plus facilement engagée que celle d’un « profane ».
D'autre part, plus la copropriété sera importante, plus la gestion des équipements collectifs sera lourde à gérer. De même, un immeuble ancien sera plus compliqué à gérer qu’un bâtiment flambant neuf. Idem pour une copropriété qui aurait à faire face à de graves problèmes financiers (dettes, impayés, procès, etc.). Sans parler des inévitables conflits entre copropriétaires que le syndic bénévole, du fait de sa position délicate (après tout, il n’est qu’un copropriétaires parmi les autres), risquerait d’avoir des difficultés à résoudre. Ou peut-être son manque d’impartialité le poussera-t-il à faire prévaloir ses propres intérêts au détriment de ceux de l’ensemble de la copropriété ? Bref, autant de cas de figure dans lesquels l’intervention d’un professionnel serait souhaitable.
Pour toutes les raisons que nous venons d’évoquer, la souscription d’une assurance par le syndic bénévole, bien qu’elle ne soit pas obligatoire, reste tout de même vivement recommandée. De plus, nous ne saurions trop encourager les futurs syndics bénévoles à adhérer à une Association des Responsables de Copropriété (ARC). Ils bénéficieraient alors de conseils précieux et d’une assistance en cas de besoin.
Les points clés à retenir
- Dans toute copropriété, un syndic doit obligatoirement être nommé.
- Il n’est pas nécessaire que le syndic soit professionnel (si le règlement de copropriété le permet, il pourra s’agir d’un copropriétaire).
- L’autogestion permet de réaliser des économies mais n’est pas adapté aux grandes copropriétés.
- Il est conseillé au syndic bénévole de souscrire une assurance (même si la jurisprudence tend à montrer qu’on fait preuve, à son égard, de plus d’indulgence que s’il était professionnel).
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