Charges de copropriété : à quoi correspondent-elles ?

Dans une copropriété, en plus des frais liés à l’administration de l’immeuble, des frais de travaux et d’entretien des parties communes sont régulièrement engagés pour assurer la bonne conservation du bâtiment. Ces dépenses peuvent être prévues dans le budget prévisionnel. On parle de charges de copropriété courantes (charges générales et charges de services collectifs), mais ces dépenses sont parfois votées à titre exceptionnel en Assemblée Générale de copropriété, on parle alors de charges exceptionnelles. Répartition des charges, travaux concernés... tout ce qu’il faut savoir sur les charges de copropriété.

A quoi correspondent les charges générales de copropriété ?

Les charges générales sont les charges de copropriété qui correspondent aux dépenses indispensables qui doivent être engagées chaque année pour faire fonctionner la copropriété et conserver l'immeuble en bon état. Elles concernent les frais liés à l'administration de l'immeuble (honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales…), l'entretien de l'immeuble (nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères, etc.) et la conservation de l'immeuble (ravalement des façades, réfection des toitures...). Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges générales à hauteur de leur quote-part et ce même si la dépense ne présente aucune utilité directe pour leur lot de copropriété.

Les charges de services collectifs dans une copropriété

Comme leur nom l’indique, les charges d’équipements communs et de services collectifs (aussi appelées charges particulières) correspondent aux frais de fonctionnement des équipements communs de l’immeuble et aux services qui y sont liés (chauffage collectif, frais de maintenance et réparation de l’ascenseur, interphones, antenne collective, fourniture d’eau chaude et froide, vide-ordures...). Contrairement aux charges générales, la quote-part des charges attribuée à chaque lot dépend de l’utilité qu’en a le copropriétaire. Cette notion s’apprécie par type d’équipement. Ainsi, un copropriétaire habitant dans un appartement situé en rez-de-chaussée n'a pas à supporter les frais d'ascenseur, sauf si l'ascenseur dessert la cave ou le parking.

Quid des charges exceptionnelles ?

Les charges exceptionnelles concernent les dépenses liées aux gros travaux d’entretien et d’amélioration de l’immeuble et de ses parties communes. Ces charges ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel. Il s'agit de dépenses ponctuelles qui sont décidées au coup par coup, en Assemblée Générale de copropriété. Ces décisions sont adoptées à la majorité prévue pour chaque type de dépense. Les charges exceptionnelles concernent notamment les importantes opérations d'entretien ou de conservation de l'immeuble (ravalement de la façade, réfection de la toiture, remplacement de la chaudière…), les travaux d'amélioration (transformation ou création d'un élément d'équipement commun, création de parties communes, etc.) ou encore les diagnostics et études techniques (amiante, plomb, termites...).

Comment sont réparties les charges de services collectifs ?

Les charges de services collectifs sont divisées selon l’utilité qu’elles ont pour chaque copropriétaire. Par exemple, les charges liées à l’ascenseur seront plus élevées pour un copropriétaire habitant au 6e étage que pour un copropriétaire habitant au 2e étage.

Comment consulter les justificatifs de charges de copropriété ?

Les copropriétaires ont le droit de demander à consulter les pièces justificatives des charges facturées par le syndic. Il doit donc tenir ces pièces à la disposition de l’ensemble des copropriétaires et ces documents correspondent notamment à :

• La note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.
• Les factures.
• Les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants.
• La quantité consommée.
• Le prix unitaire ou forfaitaire de chaque catégorie de charges.

Le syndic est autorisé à mettre à la disposition des copropriétaires les documents ou les copies de ces documents et ces derniers peuvent également demander une copie des justificatifs à leurs frais. En revanche, le syndic n’a pas d’obligation formelle d’adresser ces copies, notamment par courrier, au copropriétaire qui en fait la demande. Il a simplement l’obligation de laisser ces documents à la disposition de tous, mais il peut parfaitement imposer que leur consultation se fasse dans un bureau ou au siège du syndic, par exemple. Cela signifie que si le syndic refuse à un copropriétaire l’envoi d’un document justifiant les charges par voie postale, il en a le droit et ne peut être attaqué sur ce motif.

Les juges de la Cour de Cassation ont récemment tranché sur un cas dans lequel un copropriétaire avait réclamé l’envoi de pièces justificatives des charges par courrier. Il se l’est vu refusé par le syndic et a attaqué ce dernier en justice pour lui demander des indemnités. Il a été débouté car si le syndic est bel et bien obligé de permettre la consultation de ces documents, il n’est pas tenu de les envoyer par courrier, même aux frais du copropriétaire qui en fait la demande. C’est donc le syndic qui fixe le lieu de la consultation des documents entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale.