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Construire une maison pour la louer, est-ce un bon investissement locatif ?

Choisir de faire construire une maison, c'est l’assurance d’un bien pour sa retraite et une transmission assurée. Mais décider de construire pour louer fait aussi l’objet de certaines incitations fiscales. Voici les avantages à faire le choix du neuf pour son investissement locatif.

Construire une maison pour la louer, est-ce un bon investissement locatif ?

Sommaire

Les maisons neuves : un bon investissement locatif

L’investissement locatif dans le neuf ne se limite pas aux appartements. Construire une maison individuelle pour la louer, en zone périurbaine ou rurale, est aussi une possibilité intéressante actuellement. En effet, le parc locatif actuel n’est constitué que de seulement 20 % de maisons neuves contre 80 % d’appartements (sources constructeurs). Mais depuis la crise sanitaire, la demande de logements avec un extérieur s’est accentuée. Les maisons sont plutôt recherchées par des familles qui s’engagent souvent dans une location longue durée. La durée du bail de location est ainsi prolongée : de 80 mois contre 30 en moyenne pour un appartement. Le choix d’une maison neuve comme investissement locatif permet donc de minorer le risque locatif.

Construire est aussi une manière de disposer d’un bien composé de matériaux récents respectant les dernières réglementations thermiques et phoniques. Ces critères peuvent être mis en avant lors de la location pour fixer un loyer en conséquence, avec à la clé un bon retour sur investissement. D'autant qu'à la revente, 9 acheteurs sur 10 veulent un bien avec un bon DPE et à terme, vous pouvez récupérer le bien pour votre retraite, par exemple.

Bon à savoir

Depuis la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, les maisons construites dans le but d’être louées doivent respecter la norme PMR (Personne à Mobilité Réduite) avec une largeur de porte minimale de 0,90 m et des poignées facilement préhensibles. 

Les avantages fiscaux du neuf

La loi Pinel

Il devait prendre fin en 2021, mais le dispostif Pinel a été prolongé jusqu'en 2024 ! Il est toutefois désormais réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Pour les maisons individuelles, vous pouvez encore en bénéficier si vous avez déposé votre permis de construire avant le 1er janvier 2021 et si vous pouvez mettre votre maison en location avant le 31 décembre 2021 (l’un des impératifs de la loi Pinel étant de louer dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux). Pour rappel, les avantages fiscaux de la loi Pinel sont accordés en fonction de la durée de mise en location du bien immobilier :

  • 12 % pour 6 ans.
  • 18 % pour 9 ans.
  • 21 % pour 12 ans.

A partir de 2021, l’avantage fiscal passera à 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans.

Exonération de taxe foncière

En tant que propriétaire d’une maison neuve, même si vous la louez, vous serez exonéré des taxes foncières pendant deux ans à partir du 1er janvier de l’année suivant la mise en location. L’exonération de la taxe foncière peut même passer de 2 à 5 ans si votre maison respecte un certain nombre de critères énergétiques. C’est l’exonération « haut niveau de performance énergétique », valable pour les maisons « basse consommation ». Attention, votre commune peut toutefois décider de supprimer la part de cette réduction d’impôts qui doit lui revenir, et elle peut aussi faire le choix de limiter cette réduction d’impôts aux propriétaires ayant financé leur maison à l’aide de prêts aidés ou du prêt à taux zéro (PTZ). Mais attention, pour obtenir ces prêts, votre maison doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après la fin des travaux.

Deux autres avantages : si votre maison se trouve au sein d’une copropriété (lotissement), vous serez en plus exonérés des charges de copropriété pendant deux ans. Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les cotisations d’assurance et certains prélèvements sociaux. À retenir également : pour bénéficier de cette exonération totale ou partielle, n’oubliez-pas de faire une déclaration auprès de l’administration fiscale dans les 90 jours qui suivent la fin des travaux de construction.

Bon à savoir

En cas de construction, les frais de notaire ne concernent que l’acquisition du terrain à bâtir et sont limités à environ 3 %.

Un placement immobilier rentable et durable

Une construction neuve offre sécurité et durabilité avec des coûts d’acquisition foncière et de construction maîtrisés. Le choix de faire construire induit notamment une garantie décennale liée à la construction. Cette garantie, qui couvre les dommages pouvant affecter la construction dans sa solidité (fissures, charpente, dalle, rupture de canalisation encastrée...), évite de gros travaux d’entretien, à votre charge, sur cette période.

Si vous décidez de louer le bien que vous avez construit, c’est avant tout pour le rentabiliser. Pour connaître le rendement locatif brut, faites l’opération simple suivante : divisez le loyer annuel par le montant de votre investissement (terrain et construction de la maison), puis multipliez le résultat par 100. Pour vous assurer une bonne rentabilité nette, entre 3 et 5 %, il ne faut pas oublier de prendre en compte les charges récurrentes : frais bancaires, charges de copropriété (si vous avez construit dans un lotissement), assurance logement inhérente au propriétaire non occupant (non obligatoire sauf si le bien est soumis au régime de la copropriété), garantie loyers impayés (optionnelle), garantie protection et détérioration des lieux (optionnelle), frais de gestion locative, taxe foncière (après les deux années d’exonération). Quand les rendements de l’épargne sont modérés, investir dans la pierre assure une plus-value immédiate et pérenne. On comprend aisément pourquoi c'est le placement préféré des Français !

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