Simulateur de calcul de la plus-value immobilière : le guide complet 2025

Avant d'entrer dans le vif du sujet, revenons sur les bases : c'est quoi, une plus-value immobilière ? Lorsqu'on procède à une transaction, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente d'un produit et le montant auquel il a été acquis.

En théorie, la plus-value immobilière suit le même modèle. Pour l'obtenir, on soustrait simplement le prix d'acquisition du prix de cession. Pourtant, dans les faits, beaucoup d'autres éléments entrent en compte, notamment le taux d'abattement. On vous explique tout cela dans la partie suivante. Accrochez-vous, parce que c'est complexe !

Calculette de plus-value immobilière

Pour le calcul de votre plus-value immobilière, la formule de base à retenir est la suivante :

Plus-value brute = Prix de vente net - Prix d'acquisition majoré

Décomposons tout cela.

Le prix de vente net intègre le prix de vente déduit de tous les frais associés, comme les frais de notaire, les droits d'enregistrement, les diagnostics obligatoires et les éventuels frais de publicité.

Le prix d'acquisition majoré comprend les frais liés à l'achat initial du bien, comme les frais de notaire, les droits d'enregistrement, les éventuels travaux de rénovation ou de construction, ainsi que les frais de viabilisation de terrain.

Vous pensiez que c'était terminé ? Désolé, pas encore… Du montant brut, il faut retirer le taux d'abattement pour obtenir une plus-value nette.

Avant d'aborder la question des exonérations, prenons quelques secondes pour bien comprendre le mode de taxation d'une plus-value immobilière. Elle est taxée au taux forfaitaire de 19 % pour les prélèvements sociaux (CSG) et au taux de 17,2 % pour l'impôt sur le revenu. Une surtaxe peut également être appliquée pour les plus-values élevées. La majoration se situe entre 1 % et 6 %.

Exonération de la plus-value sur la résidence principale

Bonne nouvelle : si vous souhaitez vendre votre résidence principale, vous bénéficiez d'une exonération totale sur sa revente et celle de ses dépendances. Cela signifie que vous n'avez à vous acquitter d'aucune taxe sur votre plus-value. Cela facilite le calcul et vous permet d'améliorer la rentabilité de votre investissement.

Abattement pour durée de détention

Là où les choses se corsent, c'est lors d'une vente de maison en résidence secondaire. Ici, le taux d'imposition de base s'impose. Toutefois, vous pouvez bénéficier d'un abattement, en fonction de la durée de détention du bien.

Concrètement, à partir de 6 ans de détention, vous profitez chaque année d'un abattement exceptionnel de 6 % sur votre impôt sur le revenu, selon un barème défini. Après 22 ans de détention, vous serez ainsi exonéré totalement d'IR.

Pour les prélèvements sociaux, les abattements commencent également à partir de 6 ans, mais ils ne sont que de 1,65 % tous les ans.

Vous êtes totalement exonéré d'impôt sur la plus-value, si vous vendez votre bien secondaire après 30 ans de détention.

Cas particuliers : première cession, montant minimum, etc.

D'autres cas particuliers permettent une exonération de l'impôt sur la plus-value. Depuis 2012, par exemple, les plus-values issues de la première cession d'un logement ne sont plus taxées (sous conditions). C'est également le cas des plus-values d'un montant inférieur ou égal à 15 000 €. Bien sûr, dans le cas d'une moins-value, pas de taxe non plus.

Après avoir vendu votre bien, comment déclarer la plus-value effectuée ? On vous présente la marche à suivre en détail.

Rôle du notaire et calendrier de paiement

La plupart des démarches à effectuer sont assumées par le notaire. Au moment de la transaction, il calcule automatiquement votre plus-value et prélève l'impôt dès la signature de vente. Il reverse ensuite le montant au Trésor public et vous fournit une attestation de paiement.

Obligations fiscales : formulaires 2048-IMM & 2042-C

Soyez vigilant car, même si vous vous êtes déjà acquitté de votre taxe, vous devez l'indiquer sur votre déclaration d'impôts. Si la vente s'est effectuée en 2025, c'est la déclaration de l'année 2026 qui est concernée.

Le calcul de la plus-value d'une vente est relativement complexe. Pour estimer la rentabilité de votre future transaction immobilière, on vous conseille l'utilisation d'un simulateur. Notre outil SeLoger vous permet d'évaluer précisément la valeur de votre bien. Ensuite, vous n'avez plus qu'à effectuer les calculs d'abattement. N'hésitez pas à contacter un expert pour éviter les erreurs.

Quelle est la plus-value au bout de 10 ans ?

Après 10 ans de détention d'une résidence secondaire, l'abattement sur l'IR est de 30 % et celui sur les prélèvements sociaux est de de 8,25 %. Cela fait passer le taux global de 36,20 % à 29,08 %.

Quel délai pour ne pas payer de plus-value ?

Pour votre résidence principale, aucun délai n'est prévu par la loi. En revanche, pour la vente de votre résidence secondaire, vous devrez patiemment attendre 30 ans de détention pour être exonéré de taxe sur la plus-value.

Comment éviter de payer de la plus-value sur l'immobilier ?

Tout dépend de votre situation. Dans le cas de la vente d'une résidence principale, l'exonération est automatique. Pour la vente d'une résidence secondaire, c'est différent. Vous êtes tenu de payer une taxe sur la plus-value. Une bonne stratégie peut consister à transformer votre résidence secondaire en résidence principale, mais attention à la fraude, car ce type d'opération est minutieusement examiné par le fisc. Vous devez vivre au moins 8 mois par an dans le bien avant sa mise en vente et recevoir vos documents administratifs à cette adresse.

_^Sources :

_{^{La finance pour tous, Calcul de la taxation des plus-values immobilières}}

_{^{Action Logement, Plus-value immobilière : calcul et exonération}}