« On peut faire un premier investissement immobilier avec 5 000 € »

06 juin 2022
Partager sur
FacebookTwitterLinkedin

Julien Loboda, expert de l’investissement immobilier et fondateur du blog « Immobilier meublé », nous livre ses conseils pour réaliser son premier investissement sans se tromper dans le podcast de SeLoger, l’immobilier décrypté.

Image
investissement immobilier
Pour éviter les impayés, la location de courte durée est la plus recommandée. © Pixel-Shot

Quels sont vos trois conseils pour investir dans l’immobilier ?

La première chose que je recommanderais aux personnes qui veulent investir dans l’immobilier serait : demandez-vous pourquoi vous voulez investir, quel est votre but ? Est-ce que c’est pour défiscaliser ? Se créer un complément de revenu ? Préparer une retraite ? Selon la réponse, le type d’investissement sera très différent. Mon deuxième conseil serait de se former, c’est très important. De la même manière qu’on ne saute pas dans le grand bain sans avoir appris à nager, on ne se lance pas dans le monde complexe de l’immobilier sans un minimum de connaissances. Il est donc très important de se former correctement.

Enfin, mon troisième conseil serait de ne pas trop attendre. On a souvent le biais de se dire qu’il nous manque une info ou que ce n’est pas le bon moment, mais il faut se souvenir qu’on a jamais 100 % de la réponse… Or le plus important c’est d’avoir une vision d’ensemble et de se lancer dans son projet.

Quel capital de départ faut-il pour investir dans l’immobilier ?

Alors, on a la chance aujourd’hui en France de pouvoir faire financer un investissement à 110 %. Qu’est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que les banques vont financer l’intégralité du projet en incluant les frais de notaire. Mais c’est de moins en moins la norme et ça devient plutôt l’exception et dans tous les cas ce que je recommande aux personnes qui vont investir, c’est d’avoir au moins 10 % du montant du projet ne serait-ce que pour avoir une trésorerie en cas de coup dur.

Mais pour répondre en termes de chiffres, on peut faire un premier investissement avec 5 à 10 000 €, car un appartement à 100 000 € ça se trouve sans problème en région. On peut même se lancer avec moins que ça si on investit dans un parking, par exemple. 

La plupart des banques demandent 10 % d'apport pour couvrir a minima les frais de notaire.

Vous conseillez plutôt du neuf ou de l’ancien ?

Je ne suis pas forcément pour le neuf, je suis assez pro-ancien. La première raison est toute personnelle : moi j’aime beaucoup le charme de l’ancien. Je trouve qu’il n’y a rien de plus joli qu’un bel immeuble en pierre, qui a du cachet. L’autre raison c’est que l’ancien c’est très solide, la plupart des bâtiments sont là depuis plus d’un siècle donc ça ne risque pas de s’écrouler du jour au lendemain...

Ce que j’aime beaucoup aussi avec l’ancien c’est qu’on a la possibilité de faire l’aménagement et la rénovation qu’on veut car il y a beaucoup de choses à rénover sur le marché immobilier et on maîtrise totalement son coup de revient, alors que sur le neuf on est dans la fourchette haute du marché au niveau des prix. Donc si on veut une certaine rentabilité, l’ancien permet au moins de tout maîtriser tout en défiscalisant aussi car des solutions permettent également de le faire dans l’ancien. 

Mais dans l’ancien on peut avoir de mauvaises surprises…

Oui, alors en général dans l’ancien les mauvaises surprises arrivent quand on démonte tout pour faire des travaux. Comme c’est assez vieux on ne sait pas trop ce qu’on va trouver derrière une cloison ou une douche. Mais l’énorme avantage c’est qu’une fois que l’on a tout enlevé on peut repartir d’une base saine et faire ce que l’on veut. Après, c’est sûr qu’il faut faire correctement les choses et avoir une bonne équipe de professionnels du bâtiment derrière soi, mais on arrive à faire des logements qui sont tout à fait confortables et avec de très bonnes performances énergétiques, même dans l’ancien. 

Le gouvernement encourage la rénovation énergétique dans l'ancien grâce à de nombreuses aides, comme MaPrimeRénov

Est-ce que vous avez un investissement coup de cœur ?

Mon tout premier investissement quand je me suis lancé, c’était un appartement en bord de mer, sur la côte atlantique. Il est coup de cœur parce que c’est le premier et puis c’est le seul sur lequel j’ai mis la main à la pâte pour les travaux de rénovation, car c’était le début et j’étais un peu limité en budget. Du coup, il a une saveur particulière parce que j’ai travaillé dedans et d’ailleurs c’est le seul appartement dans lequel j’ai régulièrement séjourné. C’est un appartement en location saisonnière et dans lequel je trouve qu’on se sent bien. Donc voilà il est très agréable à vivre et pour ça c’est vraiment un investissement coup de cœur. 

Quel type de placement peut rassurer les primo-investisseurs ?

Acheter un studio ou un deux-pièces dans une grande ville ou une métropole, c’est toujours une bonne idée, qui comporte très peu de risques car il y aura toujours de la demande. Pour moi, le T2 c’est vraiment l’hybride qui répond à tous les besoins : étudiant, couple, voyageur en transit… Sur de la location courte durée par exemple, on peut accueillir jusqu’à 4 personnes avec une chambre et un canapé-lit. Donc c’est vraiment une typologie de bien où on ne prend pas de risques et à la revente c’est aussi le type de bien qui se vend le plus vite.

En terme d’exploitation, pour les personnes un peu frileuses au niveau des impayés de loyers ou des dégradations, moi je trouve que la location courte durée répond à cette problématique car les impayés n’existent pas, on est payé avant d’arriver dans le logement, et les dégradations sont vraiment très rares, c’est un cas sur des millions... En pratique, on fait le ménage dans ce type de logement tous les deux ou trois jours et quand il y a quelque chose de cassé il est remplacé tout de suite. 

Pour un premier investissement locatif, un T2 dans une grande ville en location courte durée est le moins risqué.

Quelle est votre vision de l’immobilier dans 10 ans ?

Je pense et je suis convaincu que les choses vont se professionnaliser, notamment en raison de la réglementation accrue sur les passoires thermiques, l’interdiction progressive de louer ce type de biens dès le 1er janvier 2023, le permis de louer dans certaines villes... Moi je trouve que ce sont des contraintes qui vont dans le bon sens car ça va obliger les propriétaires à augmenter la qualité des logements qu’ils proposent. Contrairement à ce que l’on peut entendre, on a un parc immobilier qui est très vieillissant en France et le fait de mettre en place ce genre de contraintes va inciter les gens soit à revendre s’ils ne peuvent pas rénover, ce qui va être une belle opportunité pour les gens qui veulent se lancer, soit à faire les travaux nécessaires.

Or, comme on manque cruellement de logements, je pense que dans les 10 ans à venir on va assister à une montée en gamme. D’ailleurs, on voit bien dans le locatif, que ce soit en longue ou courte durée, que dès que l’on propose un logement très qualitatif il y a très peu de vacance locative ou de turn-over et pour la courte durée on obtient d’excellents commentaires. 

Partager sur
FacebookTwitterLinkedin

A la une !