La nue-propriété est une forme d’acquisition séduisante, car si le nu-propriétaire ne jouit que du droit de disposer du logement, il acquiert cependant un bien immobilier avec une réduction importante du prix et bénéficie d’une fiscalité très avantageuse.
La nue-propriété est le droit de disposer du bien immobilier
Pour commencer, on estime qu’une personne dispose de la pleine propriété d’un bien immobilier lorsqu’elle a le droit de jouir du bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer. Or, la nue-propriété signifie que l’on ne bénéficie que du droit de disposer du logement, tandis que l’usufruitier bénéficie du droit de jouir du bien (et donc, de l’occuper) et d’en percevoir les revenus en cas de mise en location. La nue-propriété s’apparente donc à un démembrement de propriété, et ce régime s’applique généralement lors d’une succession, d’une donation ou d’une vente en viager. En effet, lors d’une vente en viager, le vendeur reste l’usufruitier, et l’acheteur est alors nu-propriétaire. Mais il est de plus en plus répandu d’investir sous le régime de la nue-propriété : cela permet d’acheter un bien à un prix bien moins élevé qu’en pleine propriété, et d’attendre la fin de la période de nue-propriété pour percevoir les revenus issus de la location.
Bon à savoir
L’avantage d’acheter nue-propriété est d’acquérir un bien avec une réduction importante du prix à l’achat. Le nu-propriétaire acquiert donc un bien tangible moins cher que sa valeur en pleine propriété.
Le nu-propriétaire ne peut percevoir les revenus issus de la location du bien
En cas de location du bien immobilier, le nu-propriétaire ne peut pas percevoir les revenus issus de la location du bien, il ne peut pas non plus occuper le logement ou le mettre en location, à moins que l’usufruitier ne lui accorde son consentement. Mais l’usufruitier a également des devoirs à l’égard du nu-propriétaire, puisqu’il doit recueillir son consentement pour changer la destination du bien, pour un bail rural, commercial, etc. Notez que le nu-propriétaire ne peut pas vendre le bien en pleine propriété, il ne peut vendre que la nue-propriété du bien dont il dispose : il peut donc vendre ses droits, mais pas le logement. Enfin, le nu-propriétaire n’est pas tenu d’assumer les dépenses engendrées par l’entretien normal du bien, mais il doit en revanche assumer les plus gros travaux, ceux qui permettent de conserver le bien.
Nue-propriété : un régime fiscal avantageux
Le nu-propriétaire ne peut pas jouir du bien, ce qui implique qu’il n’est pas soumis aux impôts liés à l’occupation et à la détention d’un bien immobilier, tels que la taxe foncière, l’impôt sur la fortune, l’imposition des revenus fonciers, etc. Lors de la revente, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont tous les deux imposés sur la plus-value immobilière, à hauteur de leurs droits respectifs sur le bien. Enfin, notez que lorsque l’usufruit arrive à son terme, ou que le bien fait l’objet d’une vente en viager ou d’une donation, le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété sur le bien, sans aucun droit d’enregistrement.
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