Le démembrement de propriété permet de transmettre un bien à ses héritiers tout en continuant de l’occuper. Ce procédé présente notamment l’avantage de bénéficier d’une fiscalité allégée.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est un procédé décrit dans le Code civil aux articles 578 et suivants, qui permet de scinder la propriété d’un bien en deux. En effet, en réalisant cette opération, le donateur, qui est le propriétaire initial du bien, conserve l’usufruit de son bien, ce qui signifie qu’il peut continuer de l’occuper ou de le louer, tout en cédant la nue-propriété à ses héritiers. Les héritiers, quant à eux, deviennent donc nus-propriétaires du bien, ce qui signifie qu'ils en sont conjointement propriétaires mais ne bénéficient pas du droit de l’occuper !
Des droits de donation réduits pour les biens immobiliers
Ce système comporte un avantage considérable : les droits de donation à régler ne sont plus calculés à partir du barème classique. En effet, ces droits de donation sont calculés à partir de la valeur de la nue-propriété transmise par le propriétaire initial et cette valeur dépend de l’âge du donateur :
- Si le donateur a moins de 51 ans, la valeur de la nue-propriété s’élève à 40 % du prix du bien.
- Si le donateur a moins de 61 ans, la valeur de la nue-propriété s’élève à 50 % du prix du bien.
- Si le donateur a moins de 71 ans, la valeur de la nue-propriété s’élève à 60 % du prix du bien.
- Si le donateur a moins de 81 ans, la valeur de la nue-propriété s’élève à 70 % du prix du bien.
Cela signifie que plus le donateur est jeune au moment de céder la nue-propriété, plus les droits de donation à payer seront réduits et dans certains cas, l’impôt dû peut même être annulé et les héritiers peuvent récupérer l’usufruit du bien sans avoir à verser quoi que ce soit au moment du décès.
Bon à savoir
Un nouveau type de transaction existe, proche du viager, qui utilise le principe du démembrement de propriété : un acheteur verse 50 à 70 % de la valeur du bien à un vendeur âgé. L'acheteur devient propriétaire mais n’a pas l’usage du bien tandis que le vendeur n’est plus propriétaire mais conserve un droit d’occupation à vie.
Les impôts et charges sont répartis équitablement
Si vous avez opté pour le démembrement de propriété, sachez que la règle qui s’applique aux impôts et charges instaure l’équité entre l’usufruitier et les nus-propriétaires. Ainsi, le donateur est tenu de régler les factures liées à l’entretien courant du bien, la taxe d'habitation ainsi que les charges de copropriété le cas échéant. De leur côté, les nus-propriétaires doivent régler la taxe foncière ainsi que les gros travaux de réparation tels qu’un ravalement de façade, une réfection de toiture, etc. Notez toutefois qu’il est préférable de détailler précisément la répartition des charges dans une convention que les parties signeront chez le notaire.
Soyez vigilant(e) avant d’opter pour le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est une opération très intéressante pour les héritiers, mais n’oubliez pas de prendre en compte certains points importants avant de vous lancer. En premier lieu, sachez qu’une fois votre patrimoine donné, vous ne pouvez plus le récupérer, ce qui signifie qu’il est préférable de ne transmettre que la part superflue de ce patrimoine : il est recommandé de transmettre une résidence principale de cette façon, plutôt que la résidence secondaire. De même, sachez que si l’une ou l’autre des parties souhaite vendre le bien qui a fait l’objet d’un démembrement de propriété, il faudra réunir auparavant l’accord conjoint de l’usufruitier mais également de l’ensemble des nus-propriétaires. Ainsi, en cas de conflit, la vente peut être bloquée si une seule de ces personnes s’y oppose.
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