Comment investir dans l’immobilier avec succès ?

Définir une stratégie d’investissement

La pierre est l’investissement préféré des Français et de loin ! En effet, 8 investisseurs sur 10 considèrent l’immobilier comme le placement le plus attractif, notamment en temps de crise. Mais avant d’investir dans l’immobilier, il est important de prendre connaissance de quelques prérequis. 

Il est ainsi nécessaire de définir une stratégie spécifique d’investissement, car une multitude d’options pour effectuer un investissement immobilier s'offrent à vous. Certaines permettent de mieux gérer les charges liées à l’investissement. Ces charges peuvent consister en l’acquisition :

• D’un immeuble de plusieurs appartements.
• D’une résidence principale pour des particuliers.
• D’un local commercial.
• D’un local de bureaux.

Définir une stratégie d’investissement revient avant toute chose à déterminer le budget à allouer à l’achat immobilier. Elle vous permet aussi de déterminer le type de bien immobilier à acquérir. Sur ce point, les cas de figure varient selon qu’il s’agisse d’un investissement à rendement locatif ou d’un investissement patrimonial. Généralement, dans le cadre d’un premier achat, il est recommandé d’acquérir une petite surface au centre d’une grande métropole. Cette option permet au nouveau propriétaire de trouver aisément des locataires et de bénéficier d’un bon rendement locatif.

Dans le cas d’un achat de bien immobilier incluant des travaux, l’investisseur est en droit d’obtenir une réduction fiscale. Il peut également profiter d’un excellent positionnement de loyer une fois tous les travaux de rénovation effectués. Investir en crowdfunding immobilier ou dans une SCPI est également une option intéressante pour les personnes avec un budget restreint.

Estimer son rendement locatif

Le calcul du rendement locatif permet au promoteur de comparer les différentes opportunités offertes par chaque proposition, mais aussi d’identifier les risques liés à chacun des investissements envisagés. Cet aspect est également valable pour le crowdfunding immobilier.

Le rendement locatif dépend de nombreux facteurs, notamment :

• La demande locative.
• Les périodes de vacance locative.
• Les charges de copropriété.
• La valorisation du bien après plusieurs années.

Dans les grandes agglomérations, ce rendement varie entre 3 et 4 %, mais atteint facilement les 6 à 7 % dans les grandes villes, loin devant l'épargne classique qui offre un rendement entre et 1 et 2,5 %. De plus, certains dispositifs gouvernementaux, comme la loi Pinel, Denormandie ou encore les dispositifs Censi-Bouvard (qui se termine cette année) et Malraux permettent des réductions d'impôt conséquentes pour presque tous les types d'investissements locatifs. 

Trouver le financement pour investir dans l’immobilier

Pour de nombreux investisseurs, la demande de crédit est la phase la plus complexe pour investir dans l’immobilier. C’est en effet presque toujours grâce au crédit immobilier qu'il est possible de se constituer un patrimoine solide sur le long terme. Pour trouver un bon financement, il est indispensable de remplir deux conditions. La première consiste en la possibilité d’emprunter sur la durée la plus longue possible. Quant à la seconde, elle consiste à réduire au maximum l’apport de l’investisseur. Une astuce pertinente est de faire jouer la concurrence entre les banques afin d’obtenir la meilleure offre.

En ce qui concerne la durée du prêt, il est judicieux de solliciter un crédit sur au moins 15 ans. Si cela vous est accordé, l’augmentation du taux ne devrait pas constituer un réel problème, en comparaison avec les bénéfices générés par l’investissement.

Choisir les options fiscales avantageuses

Le niveau d’imposition sur un investissement immobilier varie assez largement en fonction du type de bien concerné. Il faut donc aussi choisir la bonne option selon vos besoins et vos attentes en ce qui concerne le ratio entre taux d'imposition et de retour sur investissement avant de vous lancer.

Investir dans un bien meublé avec travaux présente plusieurs avantages. Le premier consiste en une exonération d’impôt sur les revenus locatifs s'il s'agit d'une location de tourisme et que les recettes n'excèdent pas 760 € par an. Il est par ailleurs possible de revendre le bien sans aucune imposition sur la plus-value réalisée, mais cela dépend du statut du vendeur selon qu'il est LMNP ou LMP.

Dans le cas d'un bien neuf mis en location, le dispositif Pinel permet un abattement fiscal de 12, 18 ou 21 % sur le prix de revient de l'investissement réalisé. Ce pourcentage dépend toutefois de la durée de location : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Attention, à partir de 2021, ce dispostif exclut les maisons individuelles et ne concerne plus que les investissements locatifs neufs en logement collectif. A partir de 2024, il sera remplacé par un nouveau dispositif de réduction d'impôt.

Si l'investissement immobilier reste un placement sûr disposant d'un bon rendement, gardez en tête que tous les investissements comportent des risques. Mais il est possible de les limiter en étudiant correctement certains paramètres. Le budget à consacrer, le type de bien, sa ville de situation et le rendement locatif sont autant de critères à considérer pour investir dans l’immobilier.