Quels sont les avantages du régime réel pour les loueurs en meublé ?

Location en meublé : quels sont les deux régimes d’imposition ?

Avec la location meublée, les loyers ne sont pas imposés en tant que revenus fonciers comme c’est le cas lorsque l’on fait de la location vide, « ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux », indique Maud Velter, spécialiste de la location meublée et diplômée Notaire. En ce qui concerne la fiscalité de ces bénéfices industriels et commerciaux, on distingue deux régimes différents :

1. Le micro-BIC qui présente l’avantage de la simplicité. En revanche, dès lors que vous percevez des loyers, les propriétaires sont soumis au paiement des impôts et des prélèvements sociaux. On bénéficie avec ce régime d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant imposable, ce qui signifie que si l’on perçoit 10 000 € de loyers, on ne sera imposé que sur 5 000 €. Si l’on fait exclusivement de la location en meublé de tourisme, il est possible de faire classer le logement avec un classement en étoiles qui s'apparente à celui des établissements hôteliers et l’abattement forfaitaire est de 71 %. « En tout état de cause, on sera quand même imposé sur 29 % de ses loyers perçus », insiste Maud Velter. En conclusion, en optant pour le régime micro-BIC, on a toujours des impôts à payer dès lors que l’on perçoit des loyers.
2. Le régime réel qui permet aux propriétaires de déduire des loyers perçus toutes les charges qu’ils ont supporté. Il peut s’agir des intérêts d’emprunt, des frais de copropriété, des charges liées à la connexion internet, de la taxe foncière, les travaux réalisés dans le logement, et toutes les charges courantes. Vous pouvez également déduire vos frais d’acquisition qui représentent une grosse enveloppe. « Les frais de notaire par exemple sont déductibles et valent en général 7 à 8 % du prix d’achat, les honoraires de l’agence immobilière, etc. »

Pourquoi le régime est réel est le plus avantageux ?

Le régime réel permet de déduire tout ce qui est lié à l’activité de location meublée et toutes les charges associées au logement. Maud Velter explique que « même un propriétaire qui utiliserait son véhicule plusieurs fois par semaine pour effectuer des entrées et des sorties de locataires peut déduire ses frais de carburant, une partie de l’entretien de son véhicule, etc. » Cela permet d’être exonéré(e) d’impôt au moins la première année grâce aux frais d’acquisition. Par la suite, le régime réel permet d’amortir la valeur du logement, « l’amortissement consiste à déduire 2,5 à 3 % de la valeur du bien sur une trentaine d’années. » La difficulté réside dans l’obligation de réaliser un tableau d’amortissement par composant, car on amortit également les meubles et les travaux importants. « Si par exemple vous achetez une chaise à 100 € pour le logement, vous allez l’amortir sur 5 ans et donc vous passerez 20 € en déduction chaque année pendant 5 ans », illustre Maud Velter. La déduction de la valeur du logement fonctionne de la même manière, « cela permet, pour un logement acheté 300 000 €, de réaliser un amortissement compris entre 7 000 et 8 000 € par an qui sont passés en charges. » L’addition de la déduction de toutes ces charges et le fait de pouvoir amortir la valeur du logement, le mobilier et les travaux lourds, permet d’écraser le résultat pendant au moins 10 ans, de ramener ce résultat à zéro pendant cette période et donc de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs.

Quand peut-on opter pour le régime réel ?

On peut opter pour le régime réel au moment où l’on démarre l’activité de location meublée et jusqu’au dépôt de la première déclaration. Si l’on a démarré cette activité en relevant du régime micro-BIC, il faut alors opter pour le régime réel avant le 1er février de l’année au titre de laquelle on souhaite relever de ce régime. « Actuellement, on déclare les loyers perçus en 2020, donc les propriétaires qui relevaient du régime micro-BIC en 2018 et 2019 pourront être au régime réel pour les revenus de 2020 s’ils ont opté pour ce régime avant le 1er février 2020 », précise Maud Velter. Cela signifie aussi que les propriétaires relevant du régime micro-BIC ces dernières années ne peuvent changer de régime immédiatement et les déclarer au réel cette année. Il faudra alors opter pour le régime réel avant le 1er février 2022 pour déclarer dans cette catégorie les revenus de 2022. « En revanche, un propriétaire, qui a acheté en 2020 ou qui avait un appartement vide et qui a commencé à le louer en meublé en 2020, a jusqu’au dépôt de la déclaration pour opter pour le régime réel. »

Quelles sont les étapes de la déclaration au régime réel ?

La toute première étape consiste à réaliser une déclaration de début d’activité, qui doit se faire dans les 15 jours suivants le début. « Souvent il n’y a pas de sanction en cas de retard, mais il faut penser à déclarer son activité avant la déclaration d’impôt, car la déclaration d’activité va donner lieu à l’attribution au propriétaire d’un numéro SIRET qui est indispensable pour transmettre la liasse fiscale à l’administration fiscale » conseille Maud Velter.

Par la suite, il faut commencer à tenir une comptabilité et télétransmettre tous les éléments à l’administration fiscale avant la date butoir fixée chaque année.

Enfin, une fois que la liasse fiscale a été effectuée, il faut reporter le résultat qui apparaît sur cette liasse fiscale sur la déclaration de revenus personnelle qui a lieu en général début juin.