Pour le propriétaire comme le locataire, l’expulsion est une situation on ne peut plus délicate. Cette démarche a souvent lieu après des tentatives infructueuses de résolution à l’amiable.
La nouvelle loi sur l’expulsion, les délais pour l’assignation, le recouvrement des loyers… Dans cet article, on vous explique tout à propos de l’assignation pour l’expulsion du locataire.
La nouvelle loi sur l'expulsion d’un locataire
Face à la recrudescence des litiges liés à la violation du droit de propriété, notamment les cas de squat ou d'impayés de loyers, une nouvelle loi sur l’expulsion a été adoptée. Elle se présente comme une réponse pour mieux protéger les bailleurs des loyers impayés et lutter contre l'occupation illicite des logements.
Cette initiative, également connue sous le nom de « loi Kasbarian » ou « loi anti-squat », vise à réprimer sévèrement les squatteurs tout en sécurisant les bailleurs. La loi, complémentaire à la régulation existante (loi du 6 juillet 1989), a été adoptée en avril 2023. Elle prévoit une procédure simplifiée pour l'expulsion des locataires en cas de non-paiement des loyers.
En revanche, l'article 226-4-2 du Code pénal interdit au bailleur, sous peine de sanctions pénales, de faire expulser le locataire sans le concours de la force publique, même en cas de décision de justice en sa faveur.
La trêve hivernale est la période hiémale durant laquelle un locataire ne peut pas être expulsé de son logement. Elle dure généralement de novembre à mars.
Quel délai pour l’assignation et l’expulsion ?
Concernant le délai d'action, en dehors de la trêve hivernale et de situations particulières (logement social, sursis à expulsion), le propriétaire peut demander l'expulsion du locataire pour loyers impayés.
La procédure simplifiée comprend les étapes suivantes :
- une phase amiable,
- un commandement de payer,
- une assignation au tribunal judiciaire (et donc l'audience),
- la constatation par le juge de la résiliation du bail,
- et l’expulsion du locataire.
Les procédures contentieuses peuvent être longues, s’étalant souvent sur plus de six mois, surtout lorsque le bailleur demande le recouvrement de loyers impayés après expulsion.
Selon le site du Service Public, le locataire dispose de deux mois pour quitter le logement après délivrance par le commissaire de justice du commandement de quitter les lieux.
Combien de loyers impayés avant de risquer une expulsion ?
On ne peut pas expulser un locataire dès le premier retard de paiement. En revanche, en cas de multiples loyers impayés, le propriétaire peut déclencher une procédure amiable ou judiciaire pour récupérer les sommes dues. Si le locataire ne règle toujours pas ses loyers malgré ces démarches, alors la procédure sus-citée est enclenchée, à savoir l’assignation au tribunal.
Dans la pratique, une procédure d'expulsion pour loyers impayés est un long processus, l'expulsion effective survenant généralement après 6 à 12 mois. Il faut également noter que les délais peuvent s'étendre jusqu'à 3 ans, notamment en raison de la trêve hivernale et d'autres reports éventuels.
Le préfet peut-il annuler une expulsion ?
Dans des cas exceptionnels et sous conditions, le préfet peut refuser une expulsion, motivé par des considérations sociales, telles que l'âge, la situation financière ou la situation familiale du locataire. Il peut également surseoir à une mesure jugée :
- contraire aux droits et libertés,
- contraire à l'ordre public,
- ou si les conditions d'exécution ne sont pas réunies.
Le préfet doit se prononcer dans un délai de deux mois. Dans le cas inverse, son silence équivaut à un refus. En cas de refus injustifié, le demandeur peut engager un recours indemnitaire contre l'État.
Le recouvrement des loyers impayés après expulsion
Il faut savoir qu’il est tout à fait possible pour le bailleur de lancer une procédure de recouvrement pour récupérer les sommes dues par un locataire défaillant. Il s’agit du « recouvrement des loyers impayés ». Cette procédure peut se faire selon deux méthodes différentes.
Première méthode : la saisie des meubles du locataire
Pour récupérer les loyers impayés, une première méthode consiste à solliciter la saisie-vente des biens du locataire. Concrètement, un commissaire de justice envoie un commandement de payer avec menace de saisie-vente au locataire, lui accordant huit jours pour régulariser sa situation. Passé ce délai, le commissaire de justice procède à la réquisition des biens meubles. Ces derniers sont vendus à l'amiable ou aux enchères publiques environ un mois après pour rembourser les loyers impayés.
Cependant, certains biens, dont la liste est définie par la loi, ne peuvent être saisis lors d'une saisie-vente. C’est le cas des objets indispensables au quotidien et des effets personnels.
Deuxième méthode : la saisie-attribution
La deuxième solution pour le recouvrement des loyers impayés est la saisie-attribution. Elle peut se faire :
- soit en saisissant le compte bancaire du locataire, avec l'autorisation d'un commissaire de justice.
- soit sous la forme d’une retenue sur le salaire du locataire, moyennant une demande au tribunal judiciaire.
Dans le premier cas, le commissaire de justice informera le locataire par lettre de la saisie, puis enverra un procès-verbal à la banque. Si les fonds nécessaires sont disponibles, la somme sera bloquée sur le compte du locataire et transférée au propriétaire. Le locataire a un mois pour contester. Dans le deuxième cas, la saisie intervient avant le versement du salaire, et l'employeur est prévenu par lettre recommandée.
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