Louer sa maison avec un crédit en cours : est-ce autorisé ?

De nombreuses situations personnelles peuvent justifier le besoin de changer d’habitat, même avec un crédit immobilier en cours de remboursement : évolution professionnelle, logement devenu trop petit, séparation, difficultés financières temporaires, etc. De plus, les revenus locatifs permettent de générer des revenus complémentaires, tout en conservant son patrimoine.

Heureusement, l’article 544 du Code civil prévoit que le propriétaire d’un bien immobilier peut en disposer librement. Le crédit crée en effet une obligation financière pour le propriétaire, qui est tenu d’honorer ses mensualités de remboursement. En revanche, la banque ne dispose pas de droit d’usage sur le bien immobilier.

En principe, il est donc possible de louer sa maison avec un crédit en cours de remboursement. Toutefois, cette liberté s’exerce à condition que le contenu du contrat de crédit ne vienne pas borner la règle de principe…

Si la loi n’interdit pas à un propriétaire de louer un bien immobilier dont le crédit n’est pas encore soldé, certains contrats de prêt mentionnent spécifiquement des restrictions. 

Quelles sont ces situations spécifiques ?

• Les prêts réglementés comme le prêt à taux zéro (PTZ), ou le prêt accession social (PAS), favorisent les ménages modestes pour devenir propriétaire, grâce à des taux d’intérêt nuls ou plafonnés. Ces dispositifs financent uniquement l’achat en résidence principale et interdisent la location durant les six premières années suivant le déblocage du prêt.
• Parfois, certains contrats de crédit contiennent des clauses d’obligation d’occupation. Le bien financé doit alors être occupé au titre de la résidence principale.

Lorsque le contrat de prêt stipule une clause d’obligation d’occupation en résidence principale, il vaut mieux jouer la transparence et demander au prêteur une autorisation écrite stipulant la possibilité de louer. En effet, louer le bien sans en informer la banque pourrait alors constituer un non-respect du contrat, avec des conséquences contraignantes (remboursement anticipé du prêt, modification des conditions, pénalités, etc.), bien qu’elles soient rares.

Pour les prêts aidés, comme le PTZ, l’obligation d’occupation ne pourra être supprimée qu’en cas de force majeur, raison de santé ou obligation professionnelle. Dans ce cas, le logement devra uniquement être proposé en location nue, au titre de la résidence principale, avec un plafonnement du loyer. Après la période de six années après le déblocage du PTZ, le propriétaire peut mettre son bien en location, comme il l’entend.

Mieux vaut ne pas céder à l’improvisation totale pour décider de transformer votre résidence principale en investissement locatif. Le changement d’usage d’un bien immobilier demande de la vigilance sur certains points.

• Le contrat de prêt. Comme nous l’avons précédemment, il est important de vérifier les clauses du contrat de prêt, afin de s’assurer d’une mise en location conforme.
• L’assurance emprunteur. On n’y pense pas de prime abord, mais changer l’usage du bien peut avoir un impact sur les conditions d’assurance. Il est prudent de vérifier que la couverture de l'assurance emprunteur reste valable et adaptée à la nouvelle situation.
• Les implications fiscales. Louer sa maison entraîne également un changement de régime fiscal. Les nouveaux loyers perçus (revenus locatifs) constituent des revenus imposables.
• Les règles de décence du logement loué. Avant toute location, le propriétaire doit s’assurer des critères de décence et de salubrité du logement (décret n°2002-120). De plus, il doit réaliser les diagnostics obligatoires : DPE, risque ERP, etc.
• La plus-value. Lorsque le bien n’est plus considéré comme une résidence principale, cela peut entraîner une taxation sur la plus-value.

La mise en location peut prendre plusieurs formes : location nue, location meublée, location saisonnière (de courte durée). Chaque type de location implique différentes obligations sur le plan fiscal (micro foncier, régime réel, etc.), ou juridique.

La location saisonnière, par exemple, peut nécessiter une déclaration en mairie selon la commune. De plus, certaines banques peuvent être plus réticentes face à une location saisonnière, perçue comme plus risquée.

Il est tout à fait possible de louer seulement une partie de votre logement, pour y accueillir un étudiant par exemple. En tant que propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez louer une chambre sans autorisation préalable.

Attention ! Dans le cas de la location saisonnière, vous ne pouvez pas louer une partie de votre logement plus de 120 jours/an et plus 90 jours consécutifs à un même locataire, au risque que votre résidence principale soit requalifiée, avec les conséquences réglementaires qui en découlent.