C’est quoi la différence entre un HLM et un ILN/ILM ?

Blandine Rochelle
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Les programmes de logements sociaux se composent généralement d’un certain nombre de logements HLM aux loyers encadrés pour les ménages modestes, et de logements adressés aux ménages intermédiaires et plus aisés afin de favoriser la mixité sociale : ce sont les ILN et les ILM. Mais qu’est-ce qui distingue vraiment ces deux types d'habitats ?

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Les HLM affichent des loyers encadrés contrairement aux ILM et ILN qui ne sont pas des logements sociaux à proprement parler. © ah_fotobox - Getty images
Les HLM affichent des loyers encadrés, contrairement aux ILM et ILN qui ne sont pas des logements sociaux à proprement parler. ©Getty
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HLM et ILN/ILM : quelle différence ?

Un logement HLM (habitation à loyer modéré) est un logement construit et géré par un bailleur social, et à ce titre, il répond notamment à des règles précises de gestion et d’attribution aux locataires. En l’occurrence, l’objectif des HLM consiste à permettre à des ménages aux revenus modestes de se loger décemment. Le loyer d’un logement situé en HLM est donc encadré, et l’on distingue trois catégories de financements qui décomposent trois catégories de logements HLM différents :

  • Les PLAI financés par un prêt locatif aidé d’intégration. Il s’agit des logements sociaux dont les loyers sont les plus bas, et qui sont dédiés aux personnes aux revenus très modestes.
  • Les PLUS qui sont financés par un prêt locatif à usage social. Il s’agit de loyers intermédiaires au sein des HLM.
  • Les PLS qui sont financés par un prêt locatif social. Il s’agit de la catégorie de loyers la plus élevée au sein des HLM.

Les ILN et les ILM, généralement implantés au sein du programme de logements sociaux, correspondent quant à eux à des immeubles à loyer normal et immeubles à loyer moyen. Il s’agit donc de logements aux loyers intermédiaires pour les premiers, et à loyer libre pour les seconds. Ces derniers ne sont pas considérés à proprement parler comme des logements sociaux, et ils ne sont d’ailleurs pas attribués sous conditions de ressources.

Les ILN et les ILM sont construits avec les fonds propres des HLM ou avec des prêts non aidés, et n’entrent pas dans le quota des logements sociaux de la loi SRU (loi Solidarité et renouvellement urbain).

Les ILN et ILM favorisent la mixité

Le mécanisme d’attribution des logements situés en HLM est connu : il s’agit d’une attribution qui se fait en fonction des revenus et de la composition de la famille. Ce sont ces paramètres qui déterminent également la catégorie de logement à laquelle le demandeur peut prétendre, à savoir un logement financé par un PLAI, un PLUS ou un PLS. Plus la famille sera grande et plus les revenus bas, plus le ménage sera orienté vers un logement au loyer bas.

En revanche, les ILM et les ILN ne sont pas des logements sociaux et sont mis en place dans l'objectif de favoriser la mixité au sein du parc social. Lorsqu'un programme de logement social est envisagé, on mise alors sur la diversité des logements proposés pour éviter la ghettoïsation. Ces logements intermédiaires s’adressent ainsi aux catégories de revenus moyens ou supérieurs, et bien qu'ils soient libres, les loyers sont souvent plus bas que sur le marché privé afin de les rendre attractifs.

Pas de supplément de loyer de solidarité pour les ILM et ILN

Les logements HLM sont attribués en fonction des conditions de ressources d’un ménage à un instant T, au moment de la demande. Or, la situation des ménages auxquels on attribue ces logements aux loyers encadrés peut changer au fil du temps. Ce qui entraîne parfois le maintien dans un HLM de ménages aux revenus moyens ou supérieurs, qui ne souhaitent pas le quitter afin de conserver les avantages d’un loyer bien en deçà de ceux du parc privé. Pour éviter tout abus, un SLS (supplément de loyer de solidarité) est mis en place dès lors que les revenus des bénéficiaires excèdent de 20 % les revenus maximum à respecter pour prétendre à un logement social. On applique alors ce supplément, en tenant compte du fait que le montant annuel du loyer augmenté du montant annuel du surloyer ne peut pas dépasser 30 % du total des revenus annuels.

Or, les ILM et les ILN ne sont pas soumis à des conditions de ressources et à ce titre, ils ne sont pas concernés par le supplément de loyer de solidarité, même en cas d'augmentation des revenus puisqu'il ne s'agit pas d'un critère d'éligibilité.

Le surloyer appliqué aux HLM a un effet dissuasif car il rend le parc privé plus intéressant pour les locataires aisés. Cet effet est cependant réduit dans les grandes métropoles comme Paris où les loyers du parc privé sont tellement élevés que même le surloyer ne suffit pas à réduire l’écart entre les HLM et le parc privé.

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