C'est quoi la différence entre un HLM et un ILN/ILM ?

Un logement HLM (habitation à loyer modéré) est un logement construit et géré par un organisme HLM ou un bailleur social. Il répond à des règles précises de gestion et d'attribution aux locataires, afin de garantir l’accès au logement pour des ménages aux revenus modestes. Ce dispositif repose notamment sur des subventions de l'État et des collectivités locales. Le loyer est encadré, et l'on distingue trois catégories de financement, donnant lieu à trois types de logements HLM différents :

• Les PLAI financés par un prêt locatif aidé d'intégration. Ils correspondent aux logements sociaux aux loyers les plus bas, dédiés aux personnes aux revenus très modestes.
• Les PLUS financés par un prêt locatif à usage social. Ils offrent des loyers intermédiaires au sein du parc HLM.
• Les PLS financés par un prêt locatif à usage social. Il s'agit de la catégorie de logements HLM aux loyers les plus élevés.

Les ILN et les ILM, généralement implantés au sein du programme de logements sociaux, correspondent à des immeubles à loyer normal et immeubles à loyer moyen. Ces logements intermédiaires proposent des loyers inférieurs à la moyenne du marché privé, mais ne sont pas attribués sous conditions de ressources. Ils offrent une valeur locative attractive pour les ménages à revenus moyens et participent à l'accès au logement pour le plus grand nombre. Les ILN et les ILM sont construits avec les fonds propres des HLM ou avec des prêts non aidés, et n'entrent pas dans le quota des logements sociaux de la loi SRU.

La construction et la gestion des HLM, ILN et ILM sont assurées par des bailleurs sociaux de différentes natures : Offices Publics de l'Habitat (OPH), Entreprises Sociales pour l'Habitat (ESH), ou Sociétés d'Économie Mixte (SEM). Ces organismes bénéficient de subventions publiques, de prêts aidés et d'avantages fiscaux en contrepartie de leur engagement à louer à des loyers inférieurs au marché. Action Logement, organisme paritaire, contribue également au financement de ces logements et accompagne les salariés dans leurs demandes de logement.

Selon les données de l'INSEE, la France compte environ 5,4 millions de logements HLM, qui accueillent près de 11 millions de locataires. La date de dépôt de la demande et le numéro unique régional (NUR) constituent les éléments de référence pour l'attribution des logements HLM, qui se fait en fonction des revenus et de la composition familiale.

Pour les ILN et ILM, il est possible de candidater directement auprès d'un organisme HLM, qui gère également ces logements conventionnés et s'assure de la location des logements vacants dans les meilleurs délais. Des studios, T2 et grands appartements sont disponibles selon les programmes. Ils sont proposés à des loyers en deçà de la valeur du marché privé.

Le mécanisme d'attribution des logements HLM est connu : il s'agit d'une attribution qui se fait en fonction des revenus et de la composition de la famille, avec des plafonds de ressources précis fixés par l'État selon les zones géographiques. Ces plafonds sont révisés annuellement par arrêté au 1er janvier. L'état des ressources du ménage à la date de la demande détermine ainsi la catégorie de logement à laquelle il peut prétendre (PLAI, PLUS ou PLS), un critère rappelé dans les dispositions du CCH (Code de la Construction et de l'Habitation).

En revanche, les ILM et les ILN ne sont pas des logements sociaux et sont mis en place dans l'objectif de favoriser la mixité au sein du parc social. Ces logements intermédiaires s'adressent aux catégories de revenus moyens ou supérieurs. Bien qu'ils soient libres, leurs loyers restent souvent plus bas que sur le marché privé afin de les rendre attractifs, notamment dans certains quartiers.

L’accès à un HLM comme à un ILN/ILM peut ainsi représenter une opportunité pour des ménages cherchant à concilier qualité de vie et maîtrise de leur budget logement. L'occupation de ces logements est régie par une convention passée entre le bailleur social et l'État, précisant les loyers applicables et les règles de révision du loyer (indexées sur l'IRL, Indice de Référence des Loyers).

Le « surloyer de solidarité » (SLS) : constitue un mécanisme spécifique aux logements HLM, absent des ILN et ILM. Les logements sociaux sont attribués en fonction des ressources d'un ménage à un instant T, au moment de la demande. Or, la situation des ménages peut changer au fil du temps. Afin d’éviter les situations de dépassement durable, un supplément de loyer est mis en place dès lors que les revenus des bénéficiaires excèdent de 20 % les plafonds fixés par l’État. Cela s'appuie sur un décret précisant les modalités de calcul, sachant que le montant annuel du loyer augmenté du surloyer ne peut pas dépasser 30 % des revenus annuels. Un autre décret encadre l'actualisation annuelle de ces seuils en lien avec les données de l'INSEE.

Or, les ILM et les ILN ne sont pas soumis à des conditions de ressources et, à ce titre, ils ne sont pas concernés par le supplément de loyer de solidarité. Cet avantage représente une valeur non négligeable pour les locataires dont les revenus progressent dans le temps, puisqu'il n'existe aucune contrepartie financière supplémentaire liée à l'évolution de leurs ressources. L'aide au logement (APL, ALF, ALS) peut en revanche être versée aux locataires d'ILN/ILM sous conditions de revenus, comme dans le parc privé.