Ce qu’il faut savoir avant de louer son bien en colocation

Qu’est-ce que la colocation ?

La colocation définit le fait de vivre à plusieurs locataires, ensemble dans le même logement. Ces colocataires peuvent se connaître et être des amis, des frères et sœurs ou des concubins, mais il peut également s’agir de personnes qui ne se connaissent pas, mais qui souhaitent partager le même logement pour bénéficier d’un loyer moins élevé. Quoi qu’il en soit, les colocataires doivent tous apparaître sur le(s) contrat(s) de bail : si l’un d’entre eux n’a pas signé de bail, il n’est alors qu’un visiteur et n’a pas les mêmes droits sur le logement. De plus, le logement doit constituer la résidence principale des colocataires. Notez également que l’obligation de conclure un bail individuellement ne s’adresse pas aux partenaires liés par un PACS ou aux couples mariés : si l’un d’entre eux conclut le bail, le conjoint est également et automatiquement considéré comme partie prenante au contrat.

Un bail de location unique pour tous les colocataires

L’une des possibilités si vous souhaitez louer un appartement en colocation consiste à opter pour un bail unique pour tous les colocataires. Dans ce cas, le contrat doit être signé par l’ensemble des colocataires, le bailleur peut demander que le versement du loyer soit effectué en une seule fois et que le montant intégral soit versé chaque mois, et non de façon individuelle. Le contrat de bail peut également contenir une clause de solidarité, ce qui implique que les locataires sont solidaires entre eux vis-à-vis du paiement du loyer : concrètement, si l’un des colocataires cesse de payer ses loyers, les autres doivent alors régler la totalité, et ils devront se retourner contre le colocataire qui ne verse pas le loyer. Dans le même ordre d’idée, si un colocataire part du logement, le loyer ne diminue pas pour autant pour les colocataires restants : ce dernier reste solidaire des colocataires restants si le contrat de bail le prévoit.

Comment ça marche le clause de solidarité ?

Si vous prévoyez une location en colocation, vous êtes donc en droit d’insérer une clause de solidarité. Dans ce cas, les colocataires ne sont pas seulement responsables de la totalité du loyer et des charges, mais ils le sont également vis-à-vis des dégradations qui pourraient éventuellement être constatées. Notez cependant que dans le cas d’un bail unique, la clause de solidarité prend fin lorsqu’un nouveau colocataire entre dans les lieux. Le colocataire sortant est donc délivré de la clause de solidarité à l’issue du préavis, à partir du moment où un nouveau colocataire entrant est inscrit sur le bail de colocation. Si aucun remplaçant n’est inscrit sur le bail, la solidarité prend fin 6 mois après la fin du préavis du locataire sortant.

Louer un appartement en colocation avec plusieurs baux

Il est également possible de louer un logement en colocation en établissant plusieurs baux, à savoir un par colocataire. Chaque bail va alors porter sur une seule pièce du logement, et il y aura alors autant de baux que de pièces louées. Dans ce cas de figure, chaque colocataire signe son propre bail et peut disposer librement et exclusivement d’une pièce qui est toujours une chambre, et peut également accéder à des pièces communes, qui sont généralement la cuisine, la salle de bains, le salon. Si vous optez pour plusieurs baux, sachez que vous devez détailler la vie commune des colocataires, c’est-à-dire que vous devez mentionner quelle pièce est attribuée à chacun, l’utilisation des parties communes, des meubles, des équipements, des appareils. Enfin, chaque pièce louée doit présenter une surface habitable d’au moins 9 m² et 20 m3.

Demander une caution aux colocataires

Au moment de la location en colocation de votre bien, vous pouvez demander qu’une personne se porte garante du paiement des loyers, en particulier si vous avez affaire à des étudiants ou des actifs ayant de faibles revenus. Il s’agit généralement d’un proche : parent, frère, sœur, grand-parent, ami, etc. Lorsque le garant signe le contrat de caution, le garant s’engage à se substituer au locataire en cas de non-paiement des loyers, et il devra donc les payer à sa place. Vous pouvez demander autant de garants que de colocataires présents, afin de vous couvrir dans toutes les situations. Notez qu’en présence d’une clause de solidarité, le garant s’engage à payer la totalité du loyer en cas de défaut de paiement.

Plusieurs possibilités pour le paiement des charges

Dans le cadre de la colocation, le propriétaire a plusieurs possibilités pour facturer le montant des charges :

• Il peut soit appliquer des charges réelles, ce qui signifie que les colocataires les paient au moyen de provisions, et celles-ci sont ensuite régularisées chaque année pour ajuster le montant par rapport aux dépenses réelles des colocataires.
• Il peut également choisir de les appliquer au forfait, auquel cas les colocataires connaissent à l’avance le montant réglé périodiquement, et les charges ne seront pas régularisées. En revanche, le montant des charges ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges réelles.