Etat des lieux de sortie : comment évaluer la vétusté de votre logement ?

Entrée et sortie : faire un état des lieux d’une location est indispensable

Lors de l’arrivée d’un locataire dans le logement et lors de son départ, il est indispensable de réaliser un état des lieux. Cette visite du logement consiste à évaluer et scruter précisément chaque pièce, chaque élément et chaque recoin afin de définir de façon objective si l’état du logement à la sortie du locataire est conforme à l’état du logement lors de son entrée dans les lieux : cela permet de déterminer la responsabilité en cas de dégradations constatées. Pour cela, il faut éditer un document en double exemplaire afin que chacune des parties puisse constater et confirmer l’état du logement. L’état des lieux d’entrée comme l’état des lieux de sortie doit comporter des informations obligatoires :

• La nature de l’état des lieux : entrée ou sortie.
• La date à laquelle la visite a lieu.
• L’adresse du logement.
• Le nom et l’adresse de chaque partie.
• Les relevés des compteurs individuels le cas échéant.
• Les clés permettant d’accéder au logement.
• Une description précise de chaque pièce du logement : les revêtements, les équipements, les murs, le plafond et l’état ou les particularités de chacun.
• Les deux parties doivent signer le document à l’issue de la visite.

Notez que lorsque l’état des lieux ne peut se faire de façon amiable, on peut faire intervenir un huissier de justice qui remet alors un compte-rendu aux deux parties.

Qu’est-ce que la vétusté ?

La vétusté caractérise l’usure normale du logement, de ses revêtements et de ses équipements. Cette vétusté n’est donc pas considérée comme des dégradations ou dues à la négligence du locataire. La vétusté est donc à la charge du propriétaire qui doit remplacer et rénover les éléments qui se sont détériorés de façon naturelle à cause du temps et de l’usage normal par le locataire. A ce titre, il est recommandé de prévoir la mise en place d’une grille de vétusté qui est établie en tenant compte de la durée de vie théorique de chaque élément et équipement ainsi que des coefficients de réduction forfaitaire annuels pour ces derniers. Cette grille va ainsi permettre d’évaluer le plus justement possible le montant des réparations dont le locataire aura la charge.

La grille de vétusté ne doit cependant pas être mise en place de façon arbitraire et doit être choisie parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif. A titre d’exemple, vous pouvez vous référer à la grille de vétusté établie par le Patrimoine Locatif des Sociétés d’Ile-de-France du Groupe 3F.

A titre d’exemple : si vous devez envisager de refaire la peinture dans le logement et que l’on tient compte de cette grille de vétusté, l’abattement est de 14 % par année d’occupation du logement par le locataire. Un locataire qui resterait 5 ans dans le logement apporterait donc une usure normale totale de 70 %. Si le propriétaire évalue le montant des travaux à 2 000 € (qu’il doit justifier par un devis), le locataire aura donc à sa charge 2 000 – 70 % = 600 €.

Comment évaluer les dégradations dans un logement ?

Si le propriétaire constate des dégradations dans le logement au moment de l’état des lieux de sortie et que ces dégradations ne sont manifestement pas dues à l’usure normale des éléments, il est important dans un premier temps de les relever de façon précise sur le document de l’état des lieux. Il est ensuite impératif de matérialiser ces dégradations par des photos qui permettent de comparer de façon précise l’état du logement ou des équipements à l’entrée et à la sortie du locataire.

Pour évaluer le montant des réparations engendrées par les dégradations constatées, il faut calculer la différence entre la valeur de remplacement à neuf et la valeur théorique par rapport à l’usure normale.

Notez que vous pouvez faire appel à un spécialiste indépendant, expert en chiffrage de dégradations, qui pourra évaluer de façon précise le montant des réparations à effectuer et qui saura reconnaître un élément vétuste d’un élément dégradé du fait de la négligence du locataire.

Locataire/propriétaire : que faire en cas de litige ?

La grille de vétusté a été mise en place pour limiter le nombre de litiges concernant l’état du logement à la sortie du locataire, et donner ainsi des repères aux deux parties. Mais des conflits peuvent encore survenir lorsque les deux parties ne sont pas d’accord quant à l’origine des détériorations d’un ou plusieurs élément(s) : le propriétaire peut ainsi invoquer des dégradations volontaires et demander au locataire le paiement des réparations à engager, tandis que le locataire invoque l’usure normale et refuse de participer au remboursement des dégradations.

Lorsque le propriétaire estime que le locataire est redevable d'une dette locative en rapport avec des éléments détériorés et que le locataire ne consent pas à participer aux réparations, il doit alors saisir le juge afin que ce dernier diligente une expertise. S’il constate qu’il s’agit de dégradations de l’ordre de la négligence, le juge peut alors ordonner au locataire le paiement d’un montant permettant la mise en place des réparations.