Investir dans un 4 pièces pour le louer : quel loyer espérer dans votre région ?

Les régions où les loyers des 4 pièces sont les moins élevés

Le tiers inférieur du classement est occupé par des régions dans lesquelles le tarif moyen pour la location d’un T4 reste inférieur à 8 € par m² et par mois : un montant peu élevé pour les propriétaires, mais qui a le mérite d'attirer les locataires en grand nombre parmi les familles nombreuses. Le loyer moyen constaté pour un quatre pièces est notamment le plus bas dans les régions Limousin et Auvergne, où il ne dépasse pas 634 € par mois, soit 60 € de moins que la somme touchée par un propriétaire de studio en Île-de-France !

Bretagne, Champagne-Ardenne, Lorraine affichent des prix modérés

Les régions les plus indulgentes pour les locataires sont la Bretagne et la Champagne-Ardenne, avec des loyers moyens de 641 € et 649 €. Le Poitou-Charentes, la Franche-Comté, la Lorraine et le Centre imposent elles aussi un tarif très bas au m² mais affichent des loyers moyens un peu plus élevés, du fait que les particuliers n’hésitent pas y louer des surfaces plus grandes. Même si les loyers des T4 sont inférieurs à la moyenne nationale dans ces zones géographiques, on observe toujours une valorisation plus importante des agglomérations régionales : vous pourrez espérer par exemple 736 € à Besançon, 765 € à Clermont-Ferrand, 781 € à Reims et 782 € à Rennes.

Faible revenu au m² mais une meilleure fidélisation des locataires

L’étude confirme, s’il en était besoin, que le prix au m² décline pour les plus grandes surfaces. Il est donc moins avantageux de louer un T4 plutôt qu’un T3 ou – a fortiori – un T2 si vous privilégiez avant tout un revenu élevé au m². Dans certains secteurs comme la Basse-Normandie, le Centre-Val de Loire ou le Nord-Pas-de-Calais, la différence entre un T4 et un T3 est supérieure à 1 € du m², en faveur du 4 pièces. En contrepartie, les locataires de T4 constituent souvent un public plus stable que celui des surfaces plus petites, avec par conséquent moins de période de vacance locative. 

Des loyers plus importants dans les grandes métroples régionales

Le milieu du classement est occupé par des régions dans lesquelles il est possible de mettre en location un T4 dans une fourchette comprise entre 700 et 850 € par mois, sauf bien sûr dans les grandes métropoles régionales où les loyers peuvent s'apprécier beaucoup plus. Vous toucherez ainsi un loyer de 803 € en Aquitaine (mais 1 063 € à Bordeaux), de 819 € dans le Midi-Pyrénées (968 € à Toulouse) ou encore de 847 € en Rhône-Alpes (1 141 € à Lyon !).

Louer un quatre pièces en Île-de-France...

La mise en location d’un quatre pièces en Île-de-France procure incontestablement un revenu plutôt confortable : vous pourrez compter sur 1 943 € mensuels si vous avez la chance de détenir dans le secteur un T4 type de 90 m². Mieux encore : en raison de la rareté des grands logements, la région parisienne est la seule en France où le prix mensuel du m² pour un T4 (21,51 €) est supérieur à celui d’un T3 (20,48 €) ! En rentrant davantage dans le détail, il est toutefois facile de constater des écarts impressionnants de prix entre des villes populaires comme Argenteuil (1 111 € par mois en moyenne), des villes plébiscitées par les classes moyennes comme Montreuil (1 474 €) et enfin les communes prestigieuses de l’Ouest parisien comme Boulogne-Billancourt (2 331 €).

Les loyers s'envolent sur les biens de prestige

Les quatre pièces situés dans les limites de Paris intra-muros sont des perles rares, ce qui se ressent évidemment sur le montant des loyers moyens. Ces derniers franchissent un seuil symbolique et atteignent la somme de 3 007 € dans le parc privé. Cela s’explique en partie par le fait que le parc des T4 parisiens compte beaucoup de biens de prestige, ce qui se traduit d’ailleurs par une surface moyenne très élevée de 101,49 m² – un record parmi les grandes villes françaises. Mais depuis le 1er Août 2015, l'encadrement des loyers fait baisser les prix.