Les loyers que vous percevez en louant votre logement sont soumis à l’impôt sur le revenu, après déduction de certaines charges engagées pour ce bien immobilier. Les frais des diagnostics que tout bailleur doit fournir à son locataire peuvent en faire partie, sous certaines conditions. Voici quels frais de diagnostic sont déductibles, dans quel régime fiscal et comment les déclarer.
- En location nue, les frais des diagnostics obligatoires sont déductibles des revenus fonciers au titre des dépenses d’entretien.
- Ils concernent notamment l’amiante, le plomb, les risques naturels, le gaz, l’électricité et la performance énergétique.
- Le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe ces diagnostics, généralement réalisés par un diagnostiqueur certifié.
- La déduction n’existe qu’au régime réel ; le micro-foncier applique un abattement de 30 %.
- Déduisez-les l’année du paiement et conservez les justificatifs au moins trois ans.
Quels frais de diagnostic immobilier sont déductibles ?
Dans le cadre d’une location nue, les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus fonciers les dépenses engagées pour réaliser des études ou des diagnostics préalables liés aux logements. L’administration fiscale les classe parmi les dépenses d’entretien, c’est-à-dire celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal.
Les diagnostics immobiliers obligatoires concernés par la déduction
Les frais liés à certains diagnostics immobiliers obligatoires peuvent être déduits des revenus fonciers. Ces diagnostics font partie du dossier de diagnostic technique (DDT), remis au locataire par le bailleur lors de la signature du bail. Selon les caractéristiques du logement et sa localisation, ce dossier peut notamment comprendre :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 ;
- les informations relatives à la présence d’amiante ;
- l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, lorsque ces installations ont plus de 15 ans ;
- l’état des risques, pour les biens situés dans les zones concernées ;
- le diagnostic relatif au bruit, dans certaines zones exposées.
Certains documents, comme l’état des risques ou le diagnostic relatif au bruit, peuvent être établis directement par le propriétaire. Les autres doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.Pour maîtriser leur coût, comparez plusieurs devis.
Quels travaux liés aux diagnostics immobiliers sont déductibles ?
La découverte d’amiante dans un logement peut entraîner des dépenses supplémentaires. Les travaux de désamiantage, de fixation ou de confinement des matériaux contenant de l’amiante peuvent être considérés comme des dépenses d’amélioration (et non d'entretien) déductibles des revenus fonciers.
Les travaux de réparation et d’entretien, comme la réfection d'une toiture ou la remise en état d'une installation électrique, peuvent également être déduits.
En revanche, les dépenses correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Il en va de même pour les transformations importantes du logement assimilables à une reconstruction.
Bon à savoir
Le propriétaire est responsable de la réalisation du DPE, sauf exceptions, notamment lorsque le logement est occupé moins de quatre mois par an. Le diagnostic doit dater de moins de dix ans au moment de sa remise au locataire. Le diagnostiqueur transmet ses résultats à l’Ademe. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location ou d’un renouvellement de bail. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis à ceux classés E en 2034.
La déduction des frais de diagnostic est-elle réservée au régime réel ?
Pour déduire les frais de diagnostic immobilier de vos revenus locatifs, vous devez relever du régime réel d’imposition. Le régime applicable dépend notamment du montant de vos loyers et de votre choix fiscal.
Micro-foncier ou régime réel : quel régime choisir ?
Si vous louez un logement vide, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier lorsque vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, censé couvrir l’ensemble de vos charges, diagnostics compris.
Vous ne pouvez donc pas déduire séparément vos frais de diagnostic immobilier si vous relevez du micro-foncier. Pour déduire vos dépenses réelles, vous devez opter pour le régime réel. Cette option s’effectue en remplissant une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Elle est irrévocable pendant trois ans et se renouvelle ensuite tacitement chaque année.
Le régime réel peut être intéressant lorsque vos charges dépassent 30 % de vos revenus locatifs. Par exemple, pour 12 000 € de loyers annuels et 8 000 € de charges déductibles, l’économie d’impôt peut atteindre 2 313 €, avec une tranche marginale d’imposition de 30 %.
Quelles charges peut-on déduire au régime réel ?
En plus des frais de diagnostic immobilier, plusieurs dépenses peuvent être déduites de vos revenus fonciers, notamment :
- les dépenses de réparation et d’entretien ;
- les travaux d’amélioration ;
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété ;
- les primes d’assurance ;
- les frais de gestion locative ;
- les intérêts d’emprunt.
Si le montant de vos charges déductibles est supérieur à celui de vos revenus fonciers, vous pouvez constater un déficit foncier. La fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt peut être imputée sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. La partie restante peut être reportée sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Comment fonctionne le plafond majoré du déficit foncier ?
Dans certaines situations, le plafond d’imputation du déficit foncier peut être porté à 21 400 €. Cette possibilité concerne les dépenses de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G de passer à une classe A, B, C ou D. Les travaux doivent avoir été payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.
Ce dispositif est soumis à des conditions particulières, précisées dans la notice de la déclaration n° 2044.
Par ailleurs, les propriétaires bailleurs peuvent, sous certaines conditions, bénéficier de MaPrimeRénov’. Ils doivent notamment s’engager à louer leur logement pendant six ans. Des aides de l’Anah peuvent également être accordées.
Bon à savoir
Les subventions perçues doivent alors être déclarées comme des recettes, à la ligne 213 de la déclaration, tandis que les dépenses de travaux correspondantes peuvent être déduites à la ligne 224.
Location meublée (LMNP) : quelles règles fiscales ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non de celle des revenus fonciers.
Si vous relevez du régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % pour une location meublée de longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles pour les revenus de 2025 déclarés en 2026.
Au régime réel, vous pouvez déduire vos charges pour leur montant effectif et pratiquer des amortissements sur le logement et le mobilier. Les frais de diagnostic immobilier peuvent donc être pris en compte dans le cadre de ce régime, selon les règles applicables aux BIC.
Comment déclarer vos frais de diagnostic immobilier ?
Les frais de diagnostic immobilier sont déductibles au titre de l’année au cours de laquelle ils ont été payés. Vous devez donc les intégrer à votre déclaration de revenus de l’année correspondante.
Pensez à conserver les factures des diagnostiqueurs ainsi que les justificatifs de vos autres dépenses. Les provisions pour charges de copropriété et la taxe foncière doivent également être prises en compte, avec une régularisation des charges de copropriété l’année suivante.
Les justificatifs doivent être conservés jusqu’à la fin de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due. Par exemple, les factures de diagnostics payées en 2025 et déclarées en 2026 doivent être conservées jusqu’au 31 décembre 2028.
En définitive, la déduction de vos frais de diagnostic immobilier dépend principalement du régime fiscal auquel vous êtes soumis. Avant de choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel, prenez le temps de comparer le montant de vos charges déductibles avec l’abattement forfaitaire. En cas de situation complexe, n’hésitez pas à solliciter un notaire ou un expert-comptable.
Références juridiques
- BOI-RFPI-BASE-20-30-10-20140203.
- Article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014).
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