Location : vos frais de diagnostic immobilier sont-ils déductibles des impôts ?

Dans le cadre d’une location nue, les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus fonciers les dépenses engagées pour réaliser des études ou des diagnostics préalables afférents aux logements. L’administration fiscale les classe parmi les dépenses d’entretien, c’est-à-dire celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal. Sont ainsi concernées les dépenses de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante, et les autres dépenses de recherche et d’analyse rendues obligatoires par les réglementations en vigueur. Elles comprennent notamment les diagnostics relatifs au risque d’exposition au plomb, à l’information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs, à la sécurité des installations intérieures de gaz et d’électricité et à la performance énergétique.

Ces diagnostics obligatoires forment le dossier de diagnostic technique (DDT), fourni par le bailleur et annexé au bail. Il comprend le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour un logement construit avant le 1er janvier 1949, l’état relatif à l’amiante, l’état des installations intérieures d’électricité et de gaz de plus de 15 ans, l’état des risques dans les zones concernées et, le cas échéant, un diagnostic bruit. Hormis ces deux derniers, que le bailleur peut établir lui-même, les diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifié. Pour maîtriser leur coût, comparez plusieurs devis.

Attention, si un diagnostic révèle de l’amiante, les travaux qui suivent ne relèvent plus de l’entretien. Les dépenses d’enlèvement, de fixation et d’encoffrement des matériaux contenant de l’amiante font partie des dépenses d’amélioration, elles aussi déductibles. La remise en état d’une toiture ou d’une installation électrique compte, elle, parmi les dépenses de réparation et d’entretien. En revanche, les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles, pas plus que les aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction.

En règle générale, vous relevez du micro-foncier lorsque les revenus fonciers bruts de votre foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 € par an. Dans ce régime, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement. Il est réputé couvrir toutes vos charges, diagnostics compris. La déduction des frais pour leur montant réel n’est possible qu’au régime réel, obligatoire au-delà de ce seuil.

Si vous relevez du micro-foncier, vous pouvez opter pour le régime réel par le simple dépôt de la déclaration n° 2044. Cette option est irrévocable pendant 3 ans, puis renouvelée tacitement chaque année. Elle devient intéressante si vos dépenses excèdent 30 % de vos loyers. Notre exemple chiffré l’illustre : avec 12 000 € de loyers, ce choix fiscal permet d’économiser 2 313 € à un bailleur imposé dans la tranche à 30 % qui supporte 8 000 € de charges réelles par an.

Au régime réel, vous déduisez notamment, en plus des diagnostics, les dépenses de réparation et d’entretien, les dépenses d’amélioration, la taxe foncière, les provisions pour charges de copropriété, les primes d’assurance, les frais de gestion et les intérêts d’emprunt. Lorsque ces charges dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier. La part qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et l’excédent se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Cette limite peut être portée jusqu’à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Selon la notice 2044, ce dispositif est optionnel et temporaire. Pour financer ces rénovations, des aides existent via des dispositifs comme MaPrimeRénov’, accessible aux propriétaires occupants et aux bailleurs, qui doivent s’engager à louer le logement pendant au moins 6 ans. D’après la notice 2044, les subventions de l’Anah destinées à financer des travaux déductibles se déclarent en recettes, ligne 213, et les travaux correspondants peuvent être déduits en ligne 224.

En location meublée non professionnelle (LMNP), vos revenus locatifs sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au micro-BIC, un abattement forfaitaire pour frais de 50 % s’applique aux locations meublées de longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes pour les revenus de 2025 déclarés en 2026. Au régime réel, vous déduisez les charges effectivement supportées, ainsi que l’amortissement du prix d’achat du logement et des meubles.

Côté démarches, les frais de diagnostic se déduisent au titre de l’année de leur paiement. La taxe foncière et les provisions pour charges de copropriété versées au syndic sont également déductibles, ces dernières faisant l’objet d’une régularisation l’année suivante.

Conservez vos justificatifs, notamment les factures et les états de répartition des charges du syndic, afin de pouvoir justifier les sommes déduites auprès de l’administration fiscale en cas de contrôle. Ces documents se gardent jusqu’à la fin de la 3e année suivant celle pour laquelle l’imposition est due. Les factures de diagnostics payés en 2025 et déclarés en 2026, qui ont valeur de preuve en cas de contrôle, sont ainsi à conserver au moins jusqu’au 31 décembre 2028.

La déductibilité de vos diagnostics dépend donc de votre régime d’imposition. Avant d’opter pour le réel, comparez vos charges à l’abattement de 30 % sur plusieurs années, travaux prévus compris. Pour un patrimoine plus complexe, l’avis d’un notaire ou d’un expert-comptable vous aidera à bâtir votre optimisation fiscale et à sécuriser la déduction de ces dépenses.

Sources

(1) : impots gouv, Bofip, BOI-RFPI-BASE-20-30-10

(2) : Service Public, Quels sont les diagnostics immobiliers qu’un bailleur doit fournir au locataire ?

(3) : impots gouv, Quels travaux puis-je déduire de mes revenus fonciers ?

(4) : Service Public, Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE)

(5) : Service Public, Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée)

(6) : Service Public, MaPrimeRénov’ (MPR)

(7) : Service Public, Impôt sur le revenu - Revenus d’une location meublée

(8) : Service Public, Durée de conservation des papiers