Une dette locative n’implique pas toujours un conflit. Si votre locataire rencontre des difficultés passagères, mieux vaut parfois trouver un terrain d’entente plutôt que d'appeler immédiatement les huissiers. La convention d’apurement lui permet de planifier le remboursement de sa dette, sans interrompre le versement du loyer mensuel.
Qu’est-ce qu’un plan d’apurement de dettes ?
En cas d'impayés de loyers de la part d'un locataire auprès de son bailleur, ils peuvent tous deux s’accorder sur un plan d’apurement plutôt que de laisser la dette s’accumuler.
Cet accord écrit, signé et formalisé, fixe un échéancier réaliste pour rembourser la somme due, en plus du loyer habituel. Il peut être mis en place à l’initiative de l’une ou l’autre des parties, voire de la CAF ou d’un médiateur de justice.
Pour être efficace, le plan d’apurement de dettes doit s’appuyer sur un engagement mutuel : le locataire rembourse sa dette pas à pas et le bailleur met en pause les démarches de recouvrement.
Un plan d’apurement n’a de valeur juridique que s’il est formalisé par écrit et signé par les deux parties. Chacun doit en conserver un exemplaire original. Un accord oral – même bien intentionné – ne protège ni le bailleur ni le locataire.
Pourquoi mettre en place une convention d’apurement de dettes ?
Si vous n'avez pas d'assurance loyers impayés (GLI) ou de garantie Visale, la négociation d’un plan d’apurement peut être la meilleure option pour vous, en cas de difficultés manifestes de votre locataire sur le paiement de ses loyers. Elle permet de retrouver un dialogue avec votre locataire et surtout d’éviter de lourds frais judiciaires.
Ce type d’accord est également pertinent lorsque seule une caution physique est prévue et qu'elle peut être difficile à mobiliser rapidement dans ce type de cas.
Si une garantie est en place, il convient de vérifier les conditions avant toute démarche. Une GLI ou une garantie Visale imposent une procédure stricte, en cas d’impayés. Un accord amiable non validé peut faire perdre le bénéfice de la couverture. Pensez bien à vous renseigner avant de signer !
Côté locataire, cette solution permet d’éviter l’expulsion, de reprendre le paiement des loyers et, dans certains cas, de préserver les aides au logement.
Quand mettre en place un plan d’apurement ?
Dès les premiers signes d’impayé, il est essentiel de réagir rapidement. Le premier réflexe est donc de prendre contact avec le locataire pour comprendre la situation.
Un simple oubli ou un retard isolé ne justifient pas toujours la mise en place d’un plan. En revanche, une baisse durable de revenus, une séparation ou une perte d’emploi peuvent nécessiter un accord écrit pour éviter que la dette ne s’aggrave.
Enfin, si le locataire perçoit une aide au logement, la CAF doit être informée au sujet des impayés. Elle laissera un délai de six mois aux parties pour trouver un accord, avant de proposer un échéancier automatique sur trois ans.
En parallèle de la déclaration d’impayé, le bailleur peut demander à percevoir l’aide au logement directement, via le tiers payant.
Comment rédiger une convention d’apurement de dettes ?
Un plan d’apurement doit être écrit, clair et détaillé. Il mentionne notamment :
- les identités et coordonnées des parties,
- l’adresse du logement concerné,
- la date de signature du bail,
- le montant total de la dette locative (loyers et charges),
- le calendrier des remboursements (montant, fréquence, durée),
- la date de reprise du paiement du loyer courant,
- les conséquences, en cas de non-respect du plan.
L’échéancier doit être adapté aux ressources du locataire. Mieux vaut un plan plus long et tenable qu’un accord irréaliste, voué à l’échec.
Il est conseillé de joindre à la convention un état récapitulatif des loyers dus et un historique des paiements pour éviter toute ambiguïté, en cas de litige.
Et si le plan d’apurement n’est pas respecté ?
Même avec les meilleures intentions, une convention d’apurement peut échouer. Si le locataire ne respecte pas les échéances prévues, plusieurs options s’offrent au bailleur :
- Tenter une médiation, via un conciliateur de justice ;
- Négocier un départ volontaire du locataire vers un logement plus abordable ;
- Réduire ou effacer la dette restante, selon ses capacités et la situation ;
- Engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement ou demander la résiliation du bail.
Pour les dettes inférieures à 4 000 €, une procédure simplifiée de recouvrement existe. Elle s’effectue par l’intermédiaire d’un huissier, sans passer par le juge, après une mise en demeure restée infructueuse – loi Macron du 6 août 2015.
Modèle de lettre : convention d’apurement de dettes
Ce modèle peut être adapté en fonction de la situation des parties. Il convient de rédiger la lettre en deux exemplaires originaux, signés et datés.
Entre les soussignés :
[Nom et prénom du bailleur]
Domicilié à : [Adresse complète]
Et :
[Nom et prénom du locataire]
Domicilié à : [Adresse complète du logement loué]
Objet : Mise en place d’un plan d’apurement de la dette locative
Un contrat de location a été signé entre les parties le [date de signature du bail], portant sur le logement situé au [adresse complète du bien]. Le loyer mensuel est fixé à [montant en €], hors charges, et les charges à [montant en €].
À ce jour, le locataire est débiteur de la somme de [montant total de la dette] €, correspondant aux loyers et/ou charges impayés pour les périodes suivantes : [mois concernés].
Une mise en demeure de paiement a été adressée le [date] par lettre recommandée.
Souhaitant privilégier une solution amiable, les parties conviennent de ce qui suit :
CAS N° 1 : échelonnement de la dette, sans remise
Le locataire s’engage à rembourser la totalité de la dette, soit [montant de la dette] €, en [nombre] mensualités de [montant] €, versées en plus du loyer courant. Le premier versement interviendra à compter du [date]. Le montant total à verser chaque mois s’élèvera donc à [loyer + charges + mensualité] €.
CAS N° 2 : remise partielle de dette + échelonnement
Le locataire s’engage à reprendre le paiement régulier du loyer mensuel à compter du [mois]. En contrepartie, le bailleur accepte de renoncer à [montant de la remise] € sur la dette totale. Le solde restant, soit [montant restant dû] €, sera remboursé en [nombre] mensualités de [montant] €, à compter du [date], en sus du loyer.
En cas de non-respect de ce plan, le bailleur pourra renoncer à la remise de dette mentionnée ci-dessus et reprendre toute procédure utile.
CAS N° 3 : remise totale de la dette
Le locataire s’engage à reprendre le paiement régulier du loyer à compter du [mois]. En contrepartie, le bailleur accepte de renoncer à l’intégralité de la créance, soit [montant] €, à condition que le locataire respecte scrupuleusement ses engagements à venir. En cas de manquement, le bailleur pourra revenir sur cet abandon de créance.
Clause de suspension des poursuites
Pendant toute la durée de ce plan, et sous réserve de son exécution régulière, le bailleur s’engage à suspendre toute procédure de recouvrement ou d’expulsion. En cas de manquement, les clauses du contrat de bail, y compris la clause résolutoire, pourront être remises en œuvre.
Fait à [Ville], le [Date] En deux exemplaires originaux, remis à chacune des parties.
Signature du bailleur : [Nom, prénom, signature]
Signature du locataire : [Nom, prénom, signature]
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