Bail non meublé d’un an : dans quels cas est-ce possible ?

L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe suivant : le contrat de location est conclu pour une durée minimale de trois ans lorsque le propriétaire bailleur est une personne physique, et de six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale. À son échéance, le contrat est reconduit tacitement ou renouvelé pour la même durée. Cette règle protège la stabilité du locataire, qui occupe les lieux à titre de résidence principale.

Le logement vide se distingue ici nettement de la location meublée. Un bail meublé dure au moins un an, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans minimum en location vide. La loi prévoit cependant une dérogation à cette durée lorsque le bailleur justifie de raisons professionnelles ou familiales nécessitant une reprise anticipée du logement.

L’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité de conclure un bail à durée réduite, parfois appelé bail dérogatoire. Lorsqu’un événement précis justifie que le bailleur, personne physique, ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans, mais d’au moins un an. La location peut donc durer 12 mois, 18 mois ou deux ans, selon la date à laquelle le propriétaire prévoit de récupérer son appartement.

Ce dispositif ne concerne pas uniquement les particuliers. L’article 13 de la même loi l’étend également aux sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, au profit de l’un des associés, ainsi qu’à tout membre d’une indivision. Une SCI familiale peut donc y recourir, alors qu’une société ne répondant pas à ces conditions reste soumise à la durée de six ans prévue pour les personnes morales.

Quels événements peuvent justifier un bail d’un an ?

Les motifs admis sont d’ordre professionnel, comme une mutation professionnelle ou un départ à la retraite, ou familial, comme le retour d’un enfant d’un séjour à l’étranger, lorsqu’il a besoin d’occuper le logement.

Attention, une intention vague ne suffit pas. Dans un arrêt du 14 décembre 1994 (n° 92-19219), analysé par l’ANIL, la Cour de cassation a jugé que la simple nécessité, pour le bailleur, de s’installer à Paris ne constituait pas un événement précis. Le propriétaire ne pouvait pas non plus se contenter d’invoquer des « raisons professionnelles ou familiales » sans préciser les motifs exacts de la reprise.

Avant de rédiger le contrat, mieux vaut donc décrire un événement identifié, en indiquant une date prévisionnelle, et conserver chaque document permettant de l'établir (courrier de l’employeur, projet de départ à la retraite, situation de l’enfant concerné). Ces pièces vous seront utiles au moment de confirmer la réalisation de l’événement auprès de votre locataire.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un bail à durée réduite ?

Le contrat doit mentionner de façon très précise les raisons et l’événement invoqués. Il comporte également les mentions obligatoires de tout bail de location vide. Il indique notamment l’identité des parties, la durée du bail, la description du logement, le montant du loyer et ses conditions de révision, ainsi que le dépôt de garantie, limité à un mois de loyer hors charges.

Plusieurs pièces doivent être annexées au contrat, dont la notice d’information, l’état des lieux, le dossier de diagnostic technique avec le DPE, l’attestation d’assurance du locataire et, en copropriété, les extraits du règlement de copropriété.

Depuis le 1er octobre 2026, les baux conclus ou renouvelés suivent les nouveaux contrats types fixés par le décret du 6 juillet 2026. Ils intègrent une clause résolutoire, qui permet la résiliation du contrat en cas de loyers ou de charges impayés, ou de dépôt de garantie non versé, mais seulement après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines. Une décision de justice reste nécessaire pour faire partir un locataire qui ne quitte pas les lieux de lui-même.

L’événement se réalise et le bailleur le confirme

Si l’événement se réalise, le propriétaire bailleur doit le confirmer au locataire au moins deux mois avant la fin du contrat. Cette confirmation se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

Lorsque l’événement s’est produit et a été confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du logement au terme prévu dans le contrat.

L’événement est différé : une seule prolongation possible

Dans le même délai de deux mois, le bailleur peut proposer de reporter le terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois. Si vous êtes propriétaire, mieux vaut donc fixer la nouvelle date avec prudence, car la loi ne prévoit pas de seconde prolongation.

L’événement ne se produit pas : le bail passe à trois ans

Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé, le contrat de location est réputé conclu pour une durée de trois ans.

Le locataire reste donc dans les lieux. Pour récupérer son bien, le propriétaire doit ensuite donner congé au moins six mois avant la fin du contrat. Cette possibilité est réservée à trois motifs : reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, le vendre ou invoquer un motif légitime et sérieux, comme le non-respect par le locataire de l’une de ses obligations. Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis.

Le locataire peut-il quitter le logement avant la fin du bail ?

Une location d’un an ne prive pas le locataire de ses droits. Il peut résilier le contrat à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues par la loi. Le préavis est de trois mois en location vide. Il est réduit à un mois, notamment si le logement se situe en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi, d’obtention d’un premier emploi ou d’attribution d’un logement social.

La notification du congé se fait par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Un simple e-mail ne suffit pas.

Le loyer peut-il être révisé pendant le bail ?

Le loyer peut être révisé chaque année si une clause du contrat le prévoit, sans que la hausse puisse dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Par ailleurs, les actions liées au contrat se prescrivent par trois ans, et l’action du bailleur en révision du loyer par un an.

Le locataire peut-il sous-louer le logement ?

La sous-location suit les règles habituelles. Le locataire doit d’abord obtenir l’accord écrit du propriétaire, tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du loyer. Le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui que le locataire paie lui-même.

Le propriétaire peut-il demander une caution ?

Le propriétaire peut enfin demander une caution. Avec une caution solidaire, il peut s’adresser directement à la personne qui se porte caution dès le premier impayé, sans réclamer d’abord le paiement au locataire. S’il a souscrit une assurance contre les loyers impayés, il ne peut exiger une caution que si le locataire est étudiant ou apprenti.

Le bail non meublé d’un an répond à un besoin précis : louer un logement vide en attendant un projet de reprise identifié. Sans événement précis à invoquer, deux autres formules permettent de louer pour une durée plus courte.

Le bail meublé dure au moins un an (neuf mois pour un étudiant). Le préavis du bailleur est de trois mois au lieu de six et le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges.

Le bail mobilité concerne uniquement un logement meublé loué pour une durée de un à dix mois, sans renouvellement possible. Il est réservé aux locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Il ne peut pas prévoir de dépôt de garantie. Cette formule peut être une solution si vous acceptez de meubler votre appartement.

Un bail non meublé peut-il être conclu pour moins d’un an ?

Non. Dans le cadre de la dérogation prévue par l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989, la durée du bail doit être d’au moins un an. Le propriétaire ne peut donc pas proposer un bail de location vide de six mois sur ce fondement. Pour une location de plus courte durée, il peut envisager un bail mobilité, à condition que le logement soit meublé et que le locataire remplisse les conditions requises.

Le locataire peut-il quitter un bail non meublé d’un an avant son échéance ?

Oui. Même si le contrat est conclu pour une durée d’un an, le locataire peut donner congé à tout moment, sans attendre son terme. Le préavis est de trois mois en principe, mais il peut être réduit à un mois dans certaines situations, notamment en zone tendue ou en cas de mutation professionnelle.

Que se passe-t-il si le propriétaire ne récupère finalement pas son logement ?

Si l’événement professionnel ou familial justifiant la durée réduite ne se réalise pas, ou si le propriétaire ne le confirme pas au locataire dans le délai légal, le contrat est réputé conclu pour une durée de trois ans. Le locataire peut donc rester dans le logement. Pour le récupérer ultérieurement, le propriétaire devra respecter les conditions légales de délivrance d'un congé.