Réparations dues à la vétusté, le locataire est-il obligé de réparer ?

Réparations dues à la vétusté, le locataire est-il obligé de réparer ?

En droit français, des obligations incombent au propriétaire et d'autres au locataire. Si des réparations sont à effectuer, surtout dans un cadre de vétusté, les différends apparaissent vite entre les deux parties. 

Que dit la loi sur les logements et la vétusté ?

Le principe est clair : le propriétaire doit mettre à la disposition de son locataire un bien immobilier décent. La vétusté, si elle est constatée, peut être considérée comme un vice entrainant la nullité d'un contrat de bail. Si un logement nécessite des travaux de réparation au moment où le contrat de bail est conclu, le propriétaire bailleur et le locataire doivent prévoir des clauses si les parties conviennent de réparations effectuées par le locataire. Ces frais incombent au propriétaire et l'avance effectuée par le locataire doit ainsi être retranchée lors du paiement des loyers futurs ou bien le propriétaire s'engage à rembourser les montants avancés par son locataire d'une autre manière (chèque, virement). Les frais à la charge du locataire sont liés à l'usure normale des infrastructures du logement car c'est lui qui doit veiller à son bon entretien étant donné qu'il occupe les lieux.

Les dispositions des articles 605 et 606 du Code civil

L'article 605 dispose que "L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu". L'article 606 renforce cette disposition en précisant que les travaux à la charge du propriétaire concernent les gros murs, les voûtes, les poutres et les couvertures (toitures). Tout ce qui ne concerne pas ces précisions est à la charge du locataire car considéré comme des réparations d'entretien.

Le renforcement du cadre légal par la jurisprudence

La loi est générale et a pour but d'éviter toute forme d'abus, que ce soit du côté du bailleur ou du locataire. Les contentieux juridiques entre propriétaires et locataires sont relativement nombreux et c'est en ce sens que la justice tranche les litiges au cas par cas. Tout le problème est la définition de la vétusté, comment la déterminer ? Certains propriétaires essaient de conserver la caution, en fin de bail, au motif qu'ils auront certaines réparations à effectuer suite au départ de leur ancien locataire (peinture, papier peint, revêtement de sol, etc.). Dans un arrêt rendu par la Cour de Cassation en mai 2014, les juges ont conclu que les dégradations liées à un usage prolongé sont à la charge du propriétaire. Elle rappelle et confirme également que les travaux de réparations d'installations vétustes sont à la charge du propriétaire. En revanche, lorsqu'un propriétaire constate une dégradation résultant du fait de son locataire, qu'elle soit intentionnelle ou non, et non d'une usure normale liée au temps, il peut dès lors exiger de son locataire qu'il effectue les travaux nécessaires à ses frais.

Les points clés à retenir

Le propriétaire est responsable des problèmes de vétusté. Les frais occasionnés sont à sa charge. Il ne peut exiger de son locataire des réparations que si et seulement si les dégradations sont liées à un mauvais entretien de sa part et qu'il en apporte la preuve matérielle.