Location : un locataire peut-il arrêter de payer ses loyers ?

Depuis la promulgation de la loi du 6 juillet 1989, la règle est établie clairement : le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus, quelle que soit sa revendication ou quel que soit le litige qui l'oppose à son bailleur. Cette règle repose sur un principe simple : personne ne peut se faire justice soi-même. Ainsi, même si le locataire estime que le logement nécessite des travaux que le bailleur tarde à exécuter, cette règle s'applique. Ce type de cas a d'ailleurs été jugé plusieurs fois et les locataires n'ont jamais obtenu gain de cause. Les jugements sont rarement favorables aux locataires qui cessent de payer leurs loyers. Mieux vaut le savoir et se faire entendre d'une autre façon, sous peine d'être sanctionné.

Si le locataire ne paie pas ses loyers à cause d'un différend avec le propriétaire bailleur, il risque de se voir infliger certaines sanctions. Tout d'abord, la grande majorité des baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du bail en cas de défaut de paiement des loyers. C'est la principale sanction infligée à un locataire qui cesse de payer ses loyers, et le bailleur pourra exiger le respect de cette clause par le biais d'un commissaire de justice. Dès le premier impayé, un propriétaire averti peut adresser une lettre de relance et, sans réponse, un commandement de payer par l’intermédiaire d’un huissier. Tout retard dans le paiement du loyer peut déclencher cette procédure et aboutir à une expulsion.

Ensuite, si le locataire dispose de la caution locative d'un tiers (un parent par exemple), le bailleur peut se retourner directement vers ce garant. En présence d’une caution solidaire, le propriétaire peut même agir simultanément contre le locataire et le garant sans attendre un jugement. Si le bailleur bénéficie par ailleurs d'une GLI (garantie loyers impayés), il déclenche son assurance dès les premières relances infructueuses.

Si le locataire perçoit une aide au logement telle que l'APL, le propriétaire peut signaler les impayés directement à la CAF (Caisse d'Allocations Familiales) ou à la MSA (Mutualité Sociale Agricole) selon le régime du locataire, au bout de 2 loyers non perçus. La décision de l'organisme peut être d'interrompre le versement de l'aide ou de la reverser directement au bailleur, avec une demande d'indemnisation auprès du locataire. Dans le cas d'une action en justice intentée par le propriétaire, le juge pourra ordonner la résiliation du bail et le paiement de la totalité des loyers impayés.

Les démarches ci-dessus concernent principalement les litiges entre locataire et bailleur. Mais, si vous vous trouvez dans l’impossibilité de payer  votre loyer en raison de difficultés financières (perte d'emploi, maladie, séparation), il est vivement conseillé de contacter sans délai une assistante sociale. Celle-ci peut vous orienter vers le Fonds de Solidarité Logement (FSL) ou négocier avec votre bailleur un plan d'apurement de la dette. Elle peut également vous aider à constituer un dossier CAF ou MSA pour obtenir ou rétablir des aides au logement.

En pratique, dès le premier impayé, une assistante sociale peut intervenir comme médiatrice entre locataire et propriétaire pour éviter l'escalade vers l'expulsion. À Paris ou dans les grandes agglomérations, les délais peuvent être plus longs, mais elle peut aussi vous mettre en contact avec des associations de défense des locataires ou vous orienter vers l'ADIL de votre département pour un conseil juridique gratuit. Dans les cas les plus graves, elle peut saisir le préfet pour demander un relogement d'urgence. Prendre rendez-vous avec une assistante sociale est gratuit, confidentiel, et peut souvent débloquer rapidement une situation d'impayé. Lorsqu'elle est impliquée dans la médiation, les bailleurs sont généralement plus ouverts à trouver un accord amiable.

Si un litige vous oppose à votre propriétaire bailleur, ne prenez pas le risque de suspendre le paiement de votre loyer. Il existe des recours légaux pour vous faire entendre.

1. Saisir la Commission Départementale de Conciliation

Si le litige concerne un logement non meublé, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC), qui arbitre les litiges en cherchant une solution à l'amiable. La saisine est totalement gratuite et vous permet de rencontrer votre bailleur en présence d'un conciliateur. Pour saisir la CDC, envoyez un courrier en recommandé avec accusé de réception en mentionnant :

• Vos coordonnées.
• Les coordonnées de la partie adverse.
• L'objet du litige.

En cas de non-obtention d'un accord à l'amiable via la CDC, vous pouvez envisager les étapes suivantes. Les locataires en DOM (départements d'outre-mer) bénéficient de la même procédure de conciliation.

2. Bloquer les loyers

Attention, « bloquer ses loyers » ne signifie pas cesser de les payer ! Il s'agit d'une procédure strictement encadrée. Dans le cadre d'un différend avec votre propriétaire bailleur, vous pouvez saisir le juge d'instance afin de lui demander l'autorisation de consigner les loyers sur un compte bloqué à la Caisse des Dépôts et Consignations. De cette façon, vous restez en règle, car vous continuez de verser vos loyers, mais le propriétaire ne peut pas les percevoir.

Avant d'envisager le blocage des loyers, adressez une lettre de mise en demeure, recommandée avec accusé de réception, au bailleur. Après plusieurs relances sans réponse, le juge sera davantage enclin à autoriser la consignation. Dès lors qu'une solution satisfaisante sera trouvée, les fonds bloqués seront débloqués pour être reversés au propriétaire bailleur.

3. Intenter une action en justice devant le Tribunal judiciaire compétent

Si vous n'obtenez pas satisfaction malgré les moyens mis en œuvre, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire compétent (ex-tribunal d'instance) pour intenter une action en justice ordinaire. N'envisagez cette action qu'en dernier recours, car la procédure peut durer plusieurs mois et s'avérer onéreuse, en particulier si la demande est ensuite renvoyée vers la Cour d'Appel puis vers la Cour de Cassation. Vous devrez saisir le tribunal du lieu où se situe le logement. La caution solidaire de votre bail peut être convoquée dans le cadre de cette procédure.

Il existe toutefois un seul cas qui exonère le locataire du paiement des loyers : il s'agit des cas de logements strictement inhabitables (insalubrité grave, danger imminent pour la santé des occupants). L'exception d'inexécution liée au caractère inhabitable du logement est interprétée avec une extrême rigueur par les tribunaux. N'invoquez jamais ce motif à la légère, car de nombreux locataires ont vu leur demande rejetée. Pour que le logement soit considéré inhabitable, les tribunaux ont par exemple retenu :

• Un logement présentant une telle humidité que le locataire a dû quitter les lieux.
• Un logement dépourvu de chauffage, d'eau chaude et dont la ventilation de la cuisine n'est pas aux normes.
• Un logement déclaré inhabitable par un rapport d'expertise en raison d'une extrême humidité, d'une installation électrique très dangereuse et d'un risque d'incendie.

Ces éléments représentent des cas très rares. De plus, la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) protège les locataires contre les expulsions, même en cas d'impayés. Passée cette période, la procédure d'expulsion peut reprendre son cours normal après commandement de quitter les lieux.

Il peut exister des cas dans lesquels le locataire peut obtenir une compensation de loyer. C'est le cas si le locataire réalise une avance de frais sur des réparations qui incombent normalement au propriétaire. Si par exemple un volet roulant ne fonctionne plus, qu'un professionnel vient le réparer et indique que la panne était due à la vétusté, le propriétaire doit accorder une compensation sur le prochain loyer.

La non-décence d'un logement, une installation électrique dangereuse ou tout autre cas de force majeure représentant un manquement grave susceptible de mettre en danger le locataire est non seulement un motif d'arrêt de paiement du loyer, mais également un motif de rupture du bail. Le locataire doit cependant avertir le propriétaire des difficultés rencontrées et lui adresser une mise en demeure d'exécuter les travaux avant son départ.

1. Le locataire n'est jamais autorisé à cesser le versement de ses loyers, sauf dans le cas d'une exception d'inexécution liée au caractère inhabitable du logement, extrêmement rare et répondant à des critères interprétés strictement par les juges.
2. Si vous cessez de payer vos loyers, vous encourrez le risque de voir votre bail résilié et/ou que le bailleur se retourne contre le garant ou la caution solidaire, ou contre l'organisme qui vous verse l'APL (CAF ou MSA).
3. Il existe des solutions légales pour se faire entendre en cas de litige : saisir la CDC, demander la consignation des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations, ou saisir le tribunal judiciaire compétent.