Comme pour une location classique, un propriétaire est en droit d’exiger un garant dans le cadre d’une colocation. Cette garantie permet de se protéger contre les impayés de loyers ou les éventuelles dégradations du logement. Le nombre de cautions exigibles dépend toutefois du type de bail signé et de la présence ou non d’une clause de solidarité. Voici les règles à connaître sur les spécificités du garant en colocation.
Qu’est-ce qu’une colocation ?
Pour comprendre le rôle d’un garant en colocation, il est important de distinguer les différents types de baux possibles. Le propriétaire peut proposer deux formes de contrat aux colocataires.
Le bail individuel
Le bail individuel permet à chaque colocataire de signer son propre contrat de location, indépendamment des autres occupants. Chaque locataire est alors responsable de son loyer et de ses charges.
En cas d’impayé, les autres colocataires ne sont pas concernés.
Le bail commun avec ou sans clause de solidarité
Le bail commun — ou bail unique — repose sur un seul contrat signé par l’ensemble des colocataires. Tous les occupants sont alors liés contractuellement.
Le bailleur peut également prévoir une clause de solidarité. Dans ce cas, si l’un des colocataires ne paie plus sa part du loyer, les autres doivent compenser afin que le propriétaire perçoive l’intégralité des sommes dues.
En l’absence de clause de solidarité, chaque colocataire reste responsable de sa quote-part de loyer, même si tous les occupants sont liés par un contrat commun (modification du bail, durée du bail, départ, changement de locataire…).
Quel est le rôle du garant en colocation ?
Également appelée caution, la personne garante s’engage à régler les dettes locatives en cas de défaillance du locataire. Cette garantie permet au propriétaire de limiter les risques financiers liés à la location.
Les sommes couvertes peuvent inclure :
- les loyers impayés ;
- les charges locatives ;
- les frais de remise en état du logement en cas de dégradations.
Le garant est-il obligatoire en colocation ?
La loi n’impose pas au propriétaire de demander un garant. En pratique, cette garantie est toutefois fréquemment exigée, notamment lorsque les colocataires sont étudiants ou jeunes actifs et disposent de revenus limités.
Le nombre de garants dépend du type de bail signé :
- avec un bail individuel, le propriétaire peut demander un garant à chaque colocataire ;
- avec un bail commun, il peut exiger un garant unique pour l’ensemble de la colocation ou un garant distinct pour chaque occupant.
Quels sont les types de caution possibles ?
La caution simple
Avec une caution simple, le propriétaire doit d’abord engager des démarches auprès du locataire en cas d’impayé (relance, mise en demeure, etc.).
Le garant n’intervient qu’en dernier recours si le locataire ne règle pas sa dette.
La caution solidaire
La caution solidaire permet au propriétaire de se tourner directement vers le garant dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre préalablement le locataire.
Il ne faut pas confondre la clause de solidarité entre colocataires et la caution solidaire du garant.
Qui peut se porter garant ?
Une personne physique
En théorie, toute personne physique peut se porter garant pour un locataire (parent, ami, proche…). Néanmoins, pour que le bailleur accepte une caution, celle-ci doit prouver qu’elle dispose d’une situation financière suffisante pour assumer son rôle (emploi stable, revenus plus élevés que le locataire, propriétaire ou non de son habitation…).
Le bailleur peut notamment demander :
- une pièce d’identité ;
- un justificatif de domicile ;
- un contrat de travail ;
- des justificatifs de revenus des 3 derniers mois.
Une personne morale
Le garant peut également être un organisme public ou privé :
- garantie Visale ;
- Loca-Pass ;
- Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
- banque ou assurance spécialisée.
Quelles sont les responsabilités du garant en colocation ?
Les obligations du garant varient selon le type de bail et la présence d’une clause de solidarité.
Avec un bail individuel
Dans le cadre d’un bail individuel — ou d’un bail commun sans clause de solidarité — le garant n’est responsable que des dettes du colocataire qu’il cautionne.
Avec un bail commun et une clause de solidarité
Lorsqu’un bail commun comporte une clause de solidarité, l’étendue de l’engagement du garant dépend des mentions prévues dans l’acte de cautionnement. Celui-ci peut être amené à couvrir les impayés liés à l’ensemble de la colocation si cette solidarité est expressément prévue.
Le propriétaire peut alors se tourner vers n’importe quelle caution afin de récupérer les sommes dues, même si le colocataire concerné n’est pas celui initialement garanti.
Si le garant ne peut pas rembourser les dettes locatives, le bailleur peut engager une procédure judiciaire et demander une saisie sur ses revenus ou ses biens.
Un propriétaire bailleur dispose d’un délai de 3 ans pour réclamer une dette locative.
Combien de temps dure l’engagement du garant ?
Pour un bail individuel
La durée du cautionnement peut être fixée dans l’acte de caution. Certains événements peuvent également mettre fin à l’engagement (départ du locataire, décès, divorce, etc.).
En revanche, si aucune durée n’est précisée, le cautionnement couvre généralement la durée du bail ou de son renouvellement en cours. Le cautionnement peut aussi se terminer à la fin du préavis de départ du colocataire ou encore à l’expiration du bail si le bailleur met un terme au contrat de location.
Le garant peut aussi choisir de résilier son engagement à l’expiration du bail, même si le locataire reste dans le logement.
Pour un bail commun
Avec un bail unique comportant une clause de solidarité, le colocataire sortant et son garant restent engagés pendant 6 mois après la fin du préavis, sauf si un nouveau colocataire est inscrit au bail avant ce délai.
En l’absence de clause de solidarité, l’engagement du colocataire sortant et de son garant prend fin à l’issue du préavis.
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