Quand on souhaite investir dans l'immobilier, seul ou à plusieurs, il est judicieux de créer une société afin de sécuriser ses revenus et de transmettre plus facilement son patrimoine. Il faut donc réfléchir au statut juridique à donner à cette entreprise. Plusieurs solutions sont possibles.
Immobilier : quel est le meilleur statut pour investir à plusieurs ?
Vous souhaitez acheter un appartement à Bordeaux, Marseille ou encore Lyon, à plusieurs pour de l'investissement locatif ? C'est en effet un bon moyen de constituer un apport important pour un achat.
En choisissant un statut juridique adapté, vous pourrez faciliter la gestion de votre bien immobilier, mais aussi le transmettre à vos enfants en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. De plus, les associés ont la possibilité de demander un emprunt immobilier auprès d'une banque au nom de leur société.
Pour choisir le meilleur statut afin d'investir dans l'immobilier, il faut prendre en compte différents éléments :
- S'il s'agit d'un investissement en famille ou non.
- Le régime fiscal le plus avantageux (impôt sur le revenu et/ou impôt sur les sociétés).
- Les avantages fiscaux en matière de transmission du patrimoine.
La société par actions simplifiées (SAS)
La SAS est une société commerciale qui réunit plusieurs associés. Chacun obtient des parts en fonction de son apport au capital social. La gestion est relativement souple. Les associés rédigent les statuts de la société et désignent un président, qui sera le représentant légal.
Les associés choisissent l'objet social de la société, qui peut comprendre plusieurs activités commerciales ou être strictement lié à la location immobilière. On parle alors de SAS immobilière. Notez que la responsabilité des associés est limitée à la hauteur de leurs apports.
La SAS immobilière est soumise à l'impôt sur les sociétés. Chaque associé est soumis à l'impôt sur le revenu. La transmission des parts sociales ne permet pas de profiter d'avantages fiscaux.
La SARL de famille
La société à responsabilité limitée est une société qui peut être créée en famille. Elle prend alors le nom de SARL de famille. Pour la constituer, il faut au moins deux membres d'une même famille et rédiger les statuts de la société.
Comme pour une SAS, les associés de la SARL de famille constituent un capital social. La responsabilité de chacun est également limitée au montant de l'apport.
Différentes activités commerciales et artisanales peuvent être exercées avec le statut de SARL de famille. Le principal avantage fiscal est que la SARL de famille est assujettie à l'imposition sur le revenu et non à l'impôt sur les sociétés. La transmission des parts sociales est exonérée d'imposition sur la plus-value.
Si vous souhaitez que votre société soit exclusivement consacrée à la location meublée non professionnelle, il est intéressant de créer une SARL de famille LMNP. Le plafond des revenus maximal pour profiter du régime LMNP augmente en effet en fonction du nombre d'associés.
La société civile immobilière (SCI)
La SCI est une société qui réunit au minimum deux associés, pas nécessairement de la même famille. Cependant, avec ce statut juridique, l'activité concerne exclusivement la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Des statuts doivent être rédigés.
Chaque associé détient des parts proportionnelles à son apport au capital social. Les coûts et les bénéfices sont répartis entre les associés à la hauteur de leurs parts sociales. Attention, la SCI est une société à responsabilité illimitée. Le patrimoine personnel de chaque associé est donc engagé.
Le principal avantage de la SCI est qu'elle permet de faciliter la transmission du patrimoine, notamment du patrimoine familial. Les parts sociales peuvent, en effet, être cédées, aux enfants par exemple, de manière successive. Cela permet aux parents de bénéficier d'abattements, dans la limite de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.
Quelle société créer pour investir en solo dans l'immobilier ?
Il est tout à fait possible de créer une société seule et de profiter ainsi d'avantages fiscaux. Deux solutions sont intéressantes dans le cadre d'un investissement immobilier : la société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU) et l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL).
La SASU immobilière
La SASU est une forme de société qui permet d'investir dans un bien immobilier à Paris comme dans n'importe quelle commune de France. Le fonctionnement est le même que pour une SAS, sauf qu'il n'y a qu'un seul associé. Cependant, l'associé doit être en mesure d'apporter au minimum un bien immobilier à la SASU immobilière.
L'EURL
Pour acquérir un appartement à Lille, à Dijon ou à Toulouse, il est possible de créer un EURL. C'est l'équivalent de la SARL pour une personne qui souhaite investir seule. L'associé unique peut profiter des avantages fiscaux du statut LMP et LMNP ou bien opter pour l'impôt sur les sociétés.
Différents types de sociétés permettent donc d'investir dans l'immobilier : SAS, SARL de famille, SCI, SASU ou encore EURL. Si vous souhaitez investir à plusieurs et vous consacrer exclusivement à la gestion immobilière, le meilleur statut sera la SCI.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)