La remise des clés d'un bien immobilier se fait généralement lors de la signature de l'acte définitif de vente, en présence du notaire de l'acheteur et de celui du vendeur. Mais que se passe-t-il si le vendeur reste dans les lieux ?
En droit français, le contrat est la loi des parties. Ce qu'un contrat peut faire, un autre peut le défaire à la condition qu'il y ait un consentement mutuel entre les parties. Pour une vente immobilière, il en va de même. La remise des clés à l'acheteur, le jour de la signature définitive de l'acte de vente, symbolise la libération des lieux et le fait que l'acquéreur puisse prendre la pleine possession de son nouveau bien immobilier. Les magistrats ont retenu que la non libération des lieux à la date convenue est un manquement suffisant pour invalider ou annuler la vente immobilière.
Ce qui peut être négocié entre l'acheteur et le vendeur
Il est fortement déconseillé de donner les clés du bien avant la signature de l'acte définitif de vente. Il est préférable de n'accorder sa confiance qu'une fois les actes définitifs notariés signés. L'acheteur et le vendeur peuvent convenir d'une date de libération des lieux prévue après la signature de l'acte définitif de vente. Deux hypothèses sont négociables :
- la première consiste à accorder un délai de départ sans contrepartie de la part du vendeur ;
- la deuxième prévoit d'établir un contrat de bail en fonction de la durée d'occupation des lieux. Ces conditions doivent être négociées entre les parties.
Ce que dit la jurisprudence
Le contrat de vente (immobilier ou non) implique des obligations réciproques : le vendeur cède un bien moyennant le paiement d'une somme convenue provenant de l'acheteur. Les conditions de vente doivent être explicitées, consenties et bien évidemment sans vice caché. Dans une jurisprudence de 2013, la Cour de Cassation a débouté un vendeur qui a refusé de quitter son bien à la date convenue et qui s'est opposé à son acquéreur qui souhaitait que le vendeur exécute ses engagements contractuels ou bien que la vente soit purement et simplement annulée.
Le vendeur reste dans les lieux. Que peut faire l'acheteur ?
Dans le cas de figure où le vendeur ne libère pas son bien à la date voulue, l'acquéreur peut faire valoir deux autres options :
- soit il peut tout simplement se rétracter et refuser de signer l'acte définitif de vente si la situation n'était pas explicitée dans la promesse ou le compromis de vente,
- soit il est informé de la situation et peut signer une prorogation limitée de la promesse ou du compromis de vente.
Le vendeur peut ne pas quitter son logement à la date prévue à la seule et unique condition qu'il en ait informé son acquéreur et que ce dernier ait convenu d'accepter cette condition. Ils conviendront ensemble d'une date de libération des lieux. Dans un cas contraire, l'acheteur potentiel peut se rétracter et refuser de signer l'acte définitif de vente
Les points clés à retenir
- Le vendeur est supposé avoir libéré son logement le jour de la signature de l'acte définitif de vente.
- Les parties peuvent négocier une libération des lieux anticipée (risquée lorsque l'opération de vente ne se conclut pas) ou bien après la signature de l'acte définitif de vente.
- Lorsque le vendeur est autorisé à prolonger son occupation du logement, le nouveau propriétaire doit prévoir un contrat de bail de location, souscrire à un contrat d'assurance habitation en qualité de propriétaire non-occupant.
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