Réglementation des garde-corps en location : quelles obligations pour le propriétaire ?

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. 

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent précise que les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, « tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons », doivent être dans un état conforme à leur usage. Chaque garde-corps joue donc un rôle essentiel pour la sécurité du locataire et de sa famille, surtout avec des enfants.

À défaut de garde-corps, le logement est considéré comme indécent et le bailleur pourrait être contraint par voie judiciaire de procéder à leur installation. Pour savoir quels sont les recours du locataire face à un logement indécent, la procédure est résumée plus bas.

Le propriétaire peut également être tenu responsable des éventuelles blessures du locataire occasionnées par ce défaut de sécurité. Le propriétaire est tenu d’indemniser le locataire pour les préjudices résultant des vices ou des défauts du logement loué. Le locataire doit toutefois prouver le lien entre son dommage et le défaut du logement.

Pour les bâtiments d’habitation, le Code de la construction et de l’habitation fixe des règles précises. Depuis le 1er juillet 2021, ces dispositions s’appliquent aux étages autres que le rez-de-chaussée :

• Les fenêtres n’ouvrant pas sur un balcon, une terrasse ou une galerie et dont les parties basses se trouvent à moins de 0,90 m du plancher doivent être pourvues d’une barre d’appui et d’un élément de protection s’élevant au moins jusqu’à un mètre du plancher.
• Les garde-corps des balcons, terrasses, galeries et loggias doivent avoir une hauteur d’au moins 1 m. Cette hauteur peut être abaissée jusqu’à 0,80 m lorsque le garde-corps a plus de cinquante centimètres d’épaisseur, comme un muret maçonné large.

Les normes françaises NF P01-012 et NF P01-013 portent sur les dimensions et les essais de résistance des garde-corps. Comme toute norme, elles sont en principe d'application volontaire, même si elles servent de référence technique pour satisfaire aux exigences réglementaires en matière de sécurité. Selon la DREAL Occitanie, elles ne s'imposent pas au même titre que les dispositions réglementaires, mais en précisent les modalités techniques.

Dans leur version de juillet 1988, elles prévoyaient notamment :

• un espacement maximal de 11 cm entre les barreaux verticaux ;
• un écart maximal de 18 cm entre les lisses horizontales ;
• l'absence de lisses horizontales sur les 45 premiers centimètres afin de limiter les risques d'escalade.

Ces normes ont toutefois fait l'objet d'une révision en 2024. Les exigences applicables peuvent donc varier selon la date du projet et le référentiel retenu. 

L’article R134-59 ne mentionne aucun matériau : il ne prévoit pas de règle distincte pour un garde-corps en verre, à barreaux ou à panneaux pleins. Avant tout projet de remplacement, vérifiez avec un professionnel la version en vigueur de la norme. Il est recommandé de renforcer ces exigences minimales afin de prévenir les risques de chute liés à un comportement imprudent, notamment chez les jeunes enfants laissés sans surveillance.

Avant de louer, même dans une construction neuve, faites le tour des zones à risque selon la configuration du logement, à l’intérieur comme à l’extérieur : fenêtres basses et autres ouvertures, balcon, escalier, paliers et mezzanines. Pour une mezzanine, un garde-corps devient indispensable dès qu’il y a plus d’un mètre de vide.

Mesurez la hauteur depuis le plancher et la distance entre les barreaux, puis comparez ces dimensions à la norme. Portez une attention particulière aux fixations. Un garde-corps d’escalier qui bouge, un garde-corps de terrasse rouillé, un vitrage fissuré ou un équipement métallique corrodé justifient une intervention. Dans une maison comme en appartement, faire appel à un professionnel permet de contrôler la résistance des fixations et d’adapter l’installation à la configuration de chaque espace.

Si le logement est dépourvu de garde-corps ou si ceux-ci sont défectueux, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans remettre en cause le bail. Il est préférable d’adresser cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception afin d’en conserver une preuve.

À défaut d’accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, une démarche gratuite, ou le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge peut déterminer les travaux à réaliser et leur délai, et réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à leur réalisation.

Les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment, comme le changement d’une fenêtre ou d’un balcon, peuvent nécessiter une déclaration préalable. Renseignez-vous sur les démarches et formalités avant de lancer le chantier.

Et si vous profitez de ce projet pour changer les menuiseries, notre guide vous aide à savoir quel matériau choisir pour remplacer ses fenêtres.

Sources

(1) : DREAL Occitanie, La sécurité des garde-corps et des fenêtres basses pour les bâtiments d’habitation

(2) : Service-Public., Logement à louer décent

(3) : Service-Public, Déclaration préalable (DP)