Peut-on passer du régime micro-foncier au régime réel ?

Les contribuables dont les revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 € relèvent, en principe, du régime micro-foncier. Ce plafond s’apprécie à l’échelle de l’ensemble du foyer fiscal et concerne les revenus fonciers bruts, hors charges.

Le régime micro-foncier permet de bénéficier automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30 %, censé représenter l’ensemble des charges liées à la propriété. Le contribuable ne peut donc pas déduire séparément ses dépenses réelles : l’administration fiscale applique cet abattement aux revenus fonciers déclarés.

Par exemple, un propriétaire qui perçoit 12 000 € de loyers bruts au cours de l’année bénéficie d’un abattement de 3 600 €. Son revenu foncier imposable s’élève ainsi à 8 400 €.

Ce régime simplifie les obligations déclaratives des contribuables qui perçoivent des revenus fonciers de faible montant. Il peut notamment être avantageux lorsque les charges fiscalement déductibles réellement supportées par le propriétaire sont inférieures au montant de l’abattement forfaitaire de 30 %.

Lorsque leurs revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, les contribuables relevant du micro-foncier peuvent opter pour le régime réel d’imposition. Cette option peut être intéressante lorsque les charges fiscalement déductibles dépassent l’abattement forfaitaire de 30 %.

C’est notamment le cas lorsque le propriétaire a engagé des dépenses importantes : travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, frais de gestion, primes d’assurance, intérêts et frais d’emprunt. Au régime réel, les charges déductibles sont prises en compte pour leur montant effectif, dans les conditions prévues par la réglementation fiscale.

Le contribuable peut ainsi réduire son revenu foncier imposable, voire constater un déficit foncier lorsque les charges déductibles dépassent les recettes, sous réserve des règles applicables à son imputation.

Attention : l’option pour le régime réel est globale. Elle concerne l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal et non un seul logement. Il n’est donc pas possible de conserver le micro-foncier pour un bien et de choisir le régime réel pour un autre.

L’option s’exerce en déposant, dans le délai légal de déclaration, une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Elle engage le contribuable pour une période minimale de trois ans.

Par ailleurs, lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal dépassent 15 000 €, le régime réel s’applique de plein droit, sous réserve des règles particulières applicables. Le contribuable ne peut alors pas choisir le régime micro-foncier.

Après la période minimale de trois ans d’application du régime réel choisi sur option, le contribuable peut à nouveau bénéficier du régime micro-foncier, à condition d’en remplir toutes les conditions.

Il n’est donc pas nécessaire d’attendre plusieurs années supplémentaires après la période initiale de trois ans. Si ses revenus fonciers bruts ne dépassent toujours pas 15 000 € par an et qu’il n’est concerné par aucune exclusion, le contribuable peut revenir au micro-foncier.

En revanche, s’il continue à déposer une déclaration n° 2044, il manifeste son choix de rester au régime réel pour l’année concernée.

Le retour au micro-foncier suppose notamment que le montant des revenus fonciers bruts de l’ensemble du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 € et que les autres conditions d’éligibilité soient remplies.

À l’inverse, si les revenus fonciers dépassent ce plafond, le régime réel s’applique de plein droit. Il n’est alors plus nécessaire d’exercer une option pour en bénéficier.

Le choix entre le micro-foncier et le régime réel dépend principalement du montant des charges fiscalement déductibles supportées par le propriétaire.

Lorsque ces charges représentent moins de 30 % des revenus fonciers bruts, le micro-foncier peut être plus avantageux : l’abattement forfaitaire peut être supérieur aux dépenses réellement déductibles. Ce régime présente également l’avantage de formalités déclaratives simplifiées.

À l’inverse, lorsque les charges déductibles dépassent 30 % des recettes, le régime réel peut être plus intéressant sur le plan fiscal. Il permet notamment de prendre en compte certains travaux et les intérêts d’un emprunt immobilier, dans les limites et conditions prévues par la réglementation.

Il est donc préférable de comparer les deux régimes avant d’opter pour le régime réel, puisque cette option engage le contribuable pour trois ans. Une simulation permet d’évaluer le revenu foncier imposable selon chaque régime et de déterminer celui qui est le plus adapté à sa situation.