Le démembrement de propriété est une option envisagée dans certains cas d’investissement car il comporte certains avantages. Pour commencer, il est important de comprendre quels sont les attributs du droit de propriété et leurs conséquences.
Le droit d’usage du bien immobilier : l’usus
En propriété, l’usus correspond au droit d’user du bien immobilier dont il est question. Cela signifie que le détenteur a le droit d’en disposer, de s’en servir pour se loger ou loger sa famille ou encore de l’utiliser à des fins professionnelles. Mais cet attribut signifie que le détenteur de l'usus peut décider de ne pas se servir du bien.
Le droit de tirer profit du bien : le fructus
Le fructus constitue la possibilité de tirer profit d’un bien immobilier et donc de percevoir les revenus issus de sa location, par exemple.
Notez que l’usus et le fructus désignent l’usufruit lorsqu’une personne peut faire valoir ces deux attributs de propriété. Cette situation signifie que l’on peut à la fois occuper le logement mais également le mettre en location pour en percevoir les revenus. En revanche, la pleine propriété n’est acquise que lorsque l’on y ajoute l’abusus. Les usufruitiers ne peuvent pas vendre le logement comme bon leur semble, il leur faut acquérir l’abusus du bien pour réaliser ce projet.
L’acquisition en nue-propriété ouvre droit à une fiscalité particulièrement avantageuse dans le cadre d’un investissement immobilier.
Le droit de disposer du bien immobilier : l’abusus
L’abusus permet au propriétaire du bien immobilier de détenir le pouvoir de modifier la nature du bien immobilier, à travers, par exemple, la transformation d’un local commercial en lieu d’habitation, mais cela représente également la possibilité de le prêter, le donner ou le vendre à un tiers. Cet attribut seul correspond à la situation du nu-propriétaire.
Le démembrement de propriété : qu’est-ce que c’est ?
Pour détenir pleinement le droit de propriété sur un bien immobilier, il est obligatoire de justifier de deux situations juridiques distinctes :
- La nue-propriété qui se caractérise par la possibilité de disposer du bien et de pouvoir le vendre, par exemple. En revanche, la nue-propriété seule ne permet ni d’utiliser le bien et donc de l’occuper, ni d’en percevoir les revenus.
- L’usufruit, qui constitue le droit d’occuper le bien et d’en percevoir les revenus. En revanche, l’usufruit seul ne permet pas de disposer du bien et ne permet donc pas de le prêter, le vendre ou le transformer.
Dans une situation de démembrement de propriété, les droits d’occuper le bien, de le vendre et d’en percevoir les revenus sont répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Le viager est une forme de démembrement de propriété, puisque ni le vendeur (crédirentier), ni l’acquéreur (débirentier), ne sont pleinement propriétaires du bien immobilier.
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