Qu’est-ce que l’achat immobilier en démembrement ?

Avec le démembrement, le droit de propriété est divisé

Le démembrement consiste à diviser le droit de propriété pendant une durée définie, et les attributs du droit de propriété sont donc répartis entre les différents acquéreurs du bien. On relève donc :

• L’usufruit qui permet de pouvoir utiliser le bien (et donc l’habiter) et d’en tirer profit, notamment en le mettant en location pour percevoir les revenus issus des loyers. L’usufruitier ne peut en revanche pas vendre le bien, et il a pour mission de l’entretenir et de régler les taxes afférentes.
• La nue-propriété qui ne permet pas d'occuper le logement ni de le mettre en location. En revanche, le nu-propriétaire peut le vendre s’il le souhaite, et lors du décès de l’usufruitier, il devient alors pleinement propriétaire du bien et peut en disposer comme bon lui semble.

Quel type d’achat immobilier en démembrement ?

On relève trois types d’achat en démembrement :

1. L’achat en démembrement simple : dans ce cas de figure, l’un des acquéreurs achète la nue-propriété du bien, et l’autre achète l’usufruit. C’est parfois le cas des acquisitions familiales, lorsque des parents acquièrent un bien en usufruit, et les enfants acquièrent la nue-propriété. Généralement, au décès de l’un des parents usufruitiers, c’est le parent survivant qui en bénéficie jusqu’à son propre décès. Le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire au décès du dernier survivant usufruitier.
2. L’achat en démembrement croisé : avec le démembrement croisé, une personne achète la nue-propriété de la moitié du bien, et l’usufruit de l’autre moitié. Un autre acquéreur achète l’usufruit de la moitié détenue par le premier en nue-propriété, et la nue-propriété de la moitié qu’il détient en usufruit. Ce cas de figure est particulièrement intéressant pour les couples non-mariés ou les familles recomposées. Lorsque l’un des acquéreurs décède, l’autre devient alors pleinement propriétaire de la moitié du bien, et usufruitier sur l’autre moitié. Il peut donc conserver l’usage du bien, et les héritiers deviendront alors pleinement propriétaire de l’intégralité du bien à son décès.
3. L’achat démembré en SCI : ce cas concerne généralement les SCI familiales. Lorsque cet achat ne concerne que deux acquéreurs, chacun devient propriétaire de la moitié des parts de la SCI et cède à l’autre la nue-propriété de ses propres parts, tout en conservant l’usufruit. Lorsque l’un des acquéreurs décède, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié des parts, et reste usufruitier de l’autre moitié des parts.