Peut-on modifier un mur mitoyen ?

01 mar 2019
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Le mur mitoyen peut parfois causer des ennuis de voisinage entre les propriétaires de deux propriétés contiguës. C’est notamment le cas lorsque l’un des deux souhaite modifier le mur, de sa propre initiative, comme en le surélevant, par exemple.

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Peut-on modifier un mur mitoyen ?
Le propriétaire, qui souhaite modifier le mur, doit le faire à ses frais, et les modifications ne doivent pas engendrer des nuisances pour son voisin. © pbombaert

Sommaire

Un propriétaire peut modifier un mur mitoyen, à ses frais

Votre terrain et celui de votre voisin sont délimités par un mur mitoyen. Dans ce cas, ce mur vous appartient à tous les deux à part égale, ce qui implique que vous devez l'entretenir, le réparer et le reconstruire en partageant les frais, le cas échéant. Pour autant, l’un des propriétaires peut-il modifier ce mur comme bon lui semble ? A cette question, la loi répond que l’un ou l’autre des propriétaires peut parfaitement prendre l’initiative de modifier le mur mitoyen, en le surélevant, par exemple. En revanche, cela implique deux choses :

  • Les modifications apportées par l’un des propriétaires ne doivent pas être de nature à nuire au voisin. Si l’un des voisins souhaite élargir le mur, il doit donc le faire en empiétant sur sa propriété uniquement.
  • Le propriétaire à l’initiative des modifications doit supporter seul le coût de ces modifications et ne peut pas demander de participation à son voisin.

En l’occurrence, la Cour de Cassation a notamment estimé conforme une surélévation d’un mur mitoyen par un propriétaire, qui a également utilisé ce mur comme mur extérieur d’un nouveau bâtiment et qui y a fait percer des jours.

Référence juridique

  • Cass. Civ 3, 6.9.2018, W 17-19.430

Vidéo : Mur mitoyen : a-t-on le droit de le modifier ?

https://www.youtube.com/watch?v=8UD45JHWfqs&feature=youtu.be

Définition d’un mur mitoyen

Un mur est considéré comme mitoyen s’il sépare :

  • Deux bâtiments appartenant à deux propriétaires distincts.
  • Ou deux cours ou deux jardins appartenant à deux propriétaires distincts.
  • Ou deux enclos dans les champs appartenant à deux propriétaires distincts.

Un mur peut être mitoyen en totalité ou en partie. En effet, si l’un des propriétaires a réalisé une surélévation, de sa propre initiative et à ses frais, la partie, qui est venue surélever le mur, lui appartient exclusivement, c’est donc à lui de l’entretenir. Tandis que la partie qui était commune auparavant reste commune aux deux propriétaires qui doivent l’entretenir ensemble.

Bon à savoir

La preuve de la mitoyenneté ou de la non mitoyenneté d’un mur est apportée soit par un titre de propriété, soit par une prescription. En effet, si un seul des voisins entretient ou répare seul le mur pendant 30 ans, le mur lui appartient.

Quelle est la hauteur maximale d’un mur mitoyen ?

L’une des principales modifications apportées aux murs mitoyens est sans doute la surélévation, afin d’obtenir un mur plus haut, qui peut apporter davantage d’intimité à certains propriétaires. Mais en matière de hauteur des murs, la loi fixe des règles. La règle générale qui s’applique par défaut dispose que la hauteur maximale d’un mur ou d’une clôture est de 2,60 mètres lorsque l’on réside dans une comme de moins de 50 000 habitants, et de 3,20 mètres dans les communes de plus de 50 000 habitants. Mais les mairies sont libres de fixer d’autres règles en matière de hauteur des murs et des clôtures, il est donc recommandé de se renseigner en mairie avant d’entreprendre des travaux de surélévation. En effet, si un voisin se sent lésé du fait de la hauteur trop importante du mur mitoyen et que la hauteur n’est pas réglementaire, vous serez contraint(e) de la détruire et de la reconstruire.

Bon à savoir

En cas de dégradation ou d’effondrement du mur mitoyen, les voisins doivent participer à sa rénovation et à sa reconstruction à part égale, en ce qui concerne la partie commune du mur.

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