La mitoyenneté est une séparation (mur, haie, fossé) qui permet de délimiter deux propriétés distinctes. C'est une forme de copropriété des clôtures. Chaque propriétaire dispose des mêmes droits et obligations sur chaque partie du mur.
Un mur de séparation est considéré comme mitoyen
La loi dispose que tout mur est présumé mitoyen dès qu'il sépare de fait un bâtiment, une cour et un jardin ou encore un enclos dans les champs. Un mur de séparation est considéré comme mitoyen sauf si un des voisins du mur est en mesure de justifier sa propriété par un acte notarié. D'autre part, si le mur comporte des particularités (une inclinaison, de l'ardoise, etc.), il est supposé appartenir au voisin qui dispose de ces signes distinctifs sur son côté de mur. Un dernier cas est de prouver que vous avez entretenu seul le mur, à vos frais et pendant plus de 30 ans pour que vous puissiez vous faire reconnaître la propriété du mur.
Un propriétaire dispose de 2 moyens pour prouver la mitoyenneté de son mur
- La plus classique demeure l'acte notarié d'un titre d'acquisition qui mentionnera si la propriété du mur est d'ordre privative ou mitoyenne.
- La seconde option consiste à négocier avec son voisin la mitoyenneté du mur à condition que ce mur ait bien été bâti à cheval sur les deux propriétés.
A défaut d'accord trouvé entre les parties, un recours peut être engagé devant le tribunal de grande instance. En revanche, un propriétaire qui prend l'initiative de construire un mur privatif n'a pas le droit de contraindre son voisin d'en acquérir la mitoyenneté, c'est illégal.
Bon à savoir
L'article 653 du Code civil définit la mitoyenneté comme étant « dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire ».
Quelles sont vos responsabilités en cas de mitoyenneté ?
Chaque propriétaire doit veiller au bon entretien et à la bonne conservation du mur mitoyen. Les frais d'entretien et de rénovation sont partagés entre les deux propriétaires. Si des travaux doivent être effectués à ces fins, les deux propriétaires doivent s'accorder quant à l'engagement des travaux sauf si une urgence nécessite une prise de décision unilatérale (en cas de menace avérée que le mur risque de s'écrouler). En l'absence d'urgence et / ou de menace d'écroulement, des travaux effectués unilatéralement par un des propriétaires ne pourront lui permettre de demander le remboursement d'une partie des frais occasionnés à l'autre propriétaire.
Les travaux de surélévation sont encadrés par la loi
Un propriétaire peut surélever son mur mais les travaux seront effectués à ses frais. Il doit au préalable obtenir l'accord de son voisin. Sans cet accord, il ne peut surélever le mur. En cas de travaux, la partie surélevée appartiendra en exclusivité au propriétaire qui aura pris l'initiative de la surélévation.
Les points clés à retenir
Un mur sera mitoyen ou privé en fonction des précisions apportées sur l'acte d'acquisition de la propriété. Ces indications doivent être inscrites sur cet acte notarié. D'autre part, il est recommandé d'entretenir de bonnes relations de voisinage; la mitoyenneté implique des droits et des obligations égaux pour chaque propriétaire.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)