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Promesse de vente : en cas d’imprécision, le vendeur n’est pas tenu de vendre

Promesse de vente : en cas d’imprécision, le vendeur n’est pas tenu de vendre

Si la promesse de vente est imprécise, elle rend la transaction imparfaite. Résultat, le vendeur n'est pas tenu de signer l'acte définitif de vente. C'est ce qu'a indiqué la cour de Cassation.

Promesse de vente : en cas d’imprécision, le vendeur n’est pas tenu de vendre

Si elle est imprécise, la promesse de vente ne vaut rien

Le 7 janvier 2016, la Cour de Cassation a indiqué que la promesse de vente ne vaut rien, tant que les deux parties ne se sont pas accordées sur la chose et sur le prix. Ainsi, dès lors qu’il subsiste un doute sur l’un de ces deux éléments, et tant que ces derniers sont encore en discussion, le vendeur peut mettre fin à la promesse de vente et ne pas respecter son obligation de vendre.

L'indication de la surface n'était pas mentionnée

Le cas, qui était soumis aux juges, concernait un vendeur qui cédait son terrain, et qui avait accordé la signature d’une promesse de vente à un acquéreur. Dans leur accord, le prix au m² était bien fixé, cependant la surface n’avait pas encore été déterminée. Les deux parties ont pourtant signé la promesse de vente et l’acquéreur a même versé une indemnité d'immobilisation que le vendeur a encaissée. Or, le jour de la signature de l’acte de vente définitif, le vendeur ne s’est pas présenté chez le notaire, ce dernier a donc saisi la justice pour demander que la vente soit officiellement formalisée. La justice ne lui a pourtant pas donné raison, estimant que dans la mesure où la surface à vendre n’avait pas été convenue avant la signature de la promesse de vente, celle-ci était nulle et la vente imparfaite. Dans ces conditions, les juges ont estimé que le vendeur n’était donc pas tenu de signer l’acte de vente définitif chez le notaire.

Références juridiques

  • Cass. Chambre civile n°3, 07/01/2016, C 14-19.125.

La promesse de vente est une exclusivité accordée par le vendeur

La promesse de vente est un avant-contrat, à l’instar du compromis de vente. On le distingue d’ailleurs de ce dernier dans la mesure où il s’agit d’une promesse unilatérale de vente : en effet, lorsque les deux parties signent ce contrat, seul le vendeur s’engage auprès de l’acquéreur. Ainsi, il lui accorde en exclusivité une sorte d’option pour un délai convenu au départ (généralement de deux mois), moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation, généralement égale à 10 % du prix de vente.

Bon à savoir

A partir du moment où la promesse de vente est signée, le vendeur ne peut plus faire marche-arrière et décider de vendre son bien à une autre personne, ou de modifier les termes du contrat, durant toute sa durée.

L'acquéreur peut renoncer à l'achat du bien immobilier

L’acquéreur, de son côté, peut parfaitement prendre la décision de renoncer à acheter le bien pour lequel il a signé la promesse de vente, mais s’il consent au principe de la vente, la promesse débouchera obligatoirement sur un contrat définitif. Cependant, pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, mais également contenir certaines mentions obligatoires, et notamment ce que la justice définit comme « la chose et le prix ». Ainsi, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’un logement, les deux parties doivent avoir convenu de la nature du bien, de sa surface et de son prix, qui sont des éléments devant être mentionnés dans la promesse de vente.

Les points clés à retenir

La Cour de Cassation a estimé qu’un vendeur n’était pas tenu de signer l’acte de vente définitif, malgré la signature d’une promesse de vente et le versement d’une indemnité d’immobilisation par l’acquéreur, dans la mesure où les deux parties ne s’étaient pas entendues sur la surface du terrain vendu. Ainsi, lorsque la promesse de vente est imprécise, les juges estiment qu’elle ne vaut rien.

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