Quelles sont les clauses abusives dans un contrat de location ?

Les clauses abusives dans un bail de location

Une clause stipulée dans un contrat de location ne s’impose pas au locataire lorsqu’elle est interdite par la loi. Dans ce cas, elle est considérée comme « réputée non écrite ». En d’autres termes, même si elle apparaît dans le bail de location, elle ne peut pas être appliquée. Le reste du contrat demeure valable, sous réserve de sa conformité aux règles en vigueur.

Les clauses interdites dans un bail d’habitation sont principalement énumérées à l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports entre propriétaires et locataires. Cette liste a évolué au fil des réformes législatives. Elle concerne notamment les modalités de paiement du loyer, les frais supplémentaires, les conditions de résiliation du bail et les droits du locataire. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 détaille les principales clauses réputées non écrites.

Il est donc important de vérifier les dispositions du contrat avant de le signer. Un bailleur ne peut pas contourner la loi en faisant accepter au locataire une clause qui lui serait défavorable. En revanche, toutes les clauses contraignantes ne sont pas nécessairement abusives : leur validité dépend des textes applicables et de la situation concernée.

Le propriétaire ne peut pas imposer un prélèvement automatique

Le propriétaire ne peut pas imposer une assurance habitation choisie par ses soins ni exiger un prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer. Le locataire doit pouvoir choisir son assureur et son moyen de paiement, dans le respect des modalités prévues au contrat et de la réglementation.

Le bailleur ne peut pas davantage prélever directement le loyer sur le salaire du locataire, diminuer ou supprimer sans contrepartie équivalente des prestations prévues dans le bail, ou demander par avance le remboursement de réparations locatives sur la base d’une estimation qu’il aurait établie seul.

Il est également interdit de prévoir le renouvellement tacite du bail pour une durée inférieure à celle fixée par la loi. Pour une location vide constituant la résidence principale du locataire, la durée minimale est de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique, et de 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale (par exemple une société). En location meublée, la durée minimale du bail classique est généralement d’un an, ou de 9 mois pour un étudiant dans les conditions prévues par la loi.

Ces règles ne signifient pas que toutes les durées de location sont identiques : le bail mobilité, par exemple, répond à des dispositions particulières. Le contrat doit donc être adapté au type de location concerné.

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Les frais supplémentaires ne peuvent pas être inscrits dans un bail de location

Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de verser, lors de son entrée dans le logement, des sommes supplémentaires à celles autorisées par la loi. Le dépôt de garantie, le premier loyer et les éventuels frais d’agence imputables au locataire doivent respecter les conditions et les plafonds applicables à la location concernée.

Il ne peut pas non plus imposer au locataire un contrat de location d’équipements en supplément du loyer pour l’occupation du logement. De même, une clause prévoyant des amendes ou des pénalités financières en cas d’infraction au bail ou au règlement de copropriété est interdite.

Le bailleur ne peut pas facturer les frais de relance ou d’envoi de la quittance de loyer au locataire. La délivrance d’une quittance est gratuite lorsque le locataire la demande, dès lors qu’il a réglé intégralement son loyer et ses charges. Si le paiement est partiel, le propriétaire doit fournir un reçu.

Enfin, l’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire lorsqu’il est réalisé à l’amiable par le propriétaire et le locataire. En cas de désaccord ou d’impossibilité d’établir un état des lieux contradictoire, un commissaire de justice peut intervenir selon les conditions légales, avec des frais répartis entre les parties conformément à la réglementation applicable.

Le propriétaire ne peut pas interdire les animaux

Le propriétaire ne peut généralement pas interdire à un locataire de détenir un animal domestique dans son logement, à condition que celui-ci ne cause pas de dégâts matériels ni de troubles de jouissance aux autres occupants. Une exception concerne notamment les chiens de première catégorie, pour lesquels une interdiction peut être prévue dans les conditions fixées par la loi. Les règles applicables aux locations saisonnières peuvent également différer.

Le bailleur ne peut pas davantage imposer des visites du logement en vue de sa vente ou de sa relocation les jours fériés, ni exiger que celles-ci dépassent deux heures par jour ouvrable. Les modalités pratiques des visites doivent être organisées dans le respect des droits du locataire et de sa jouissance du logement.

De la même manière, le propriétaire ne peut pas interdire au locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle. Il ne peut pas non plus lui interdire d’héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui. Cette possibilité ne dispense toutefois pas le locataire de respecter la destination du logement, les règles de jouissance paisible des lieux et les dispositions applicables à la sous-location.

Enfin, le bail ne peut pas empêcher le locataire de demander une indemnisation lorsque des travaux réalisés par le propriétaire durent plus de vingt et un jours. Dans une telle situation, une diminution de loyer proportionnelle à la durée des travaux peut être due, selon les circonstances et les règles légales applicables.

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Un bailleur ne peut pas rompre seul un bail de location 

Le propriétaire ne peut pas prévoir dans le contrat de location des motifs de résiliation automatique autres que ceux autorisés par la loi. Pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, une clause résolutoire peut notamment concerner le non-paiement du loyer ou des charges, le non-versement du dépôt de garantie, l’absence d’assurance contre les risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement du logement en cas de troubles de voisinage constatés par une décision de justice ayant acquis force de chose jugée.

Le bailleur ne peut donc pas décider de mettre fin automatiquement au contrat pour un motif supplémentaire qu’il aurait lui-même inscrit dans le bail. Il doit respecter les procédures légales, qui varient selon le motif invoqué. Même lorsqu’une clause résolutoire est valable, la résiliation n’est pas nécessairement immédiate : des formalités, des délais et, le cas échéant, l’intervention du juge sont requis.

Il est également interdit de prévoir que le propriétaire pourrait obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel. Le locataire conserve la possibilité de contester la procédure et de faire valoir ses droits devant la juridiction compétente.

Il faut distinguer ces situations du congé donné par le propriétaire à l’échéance du bail. Celui-ci n’est possible que dans les conditions prévues par la loi, notamment pour vendre le logement, le reprendre pour y habiter ou y loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux. Le bailleur doit respecter les délais de préavis et les formalités applicables. Il ne peut pas mettre fin librement au contrat à tout moment.

Le propriétaire ne peut pas empêcher un locataire de faire valoir ses droits

Le propriétaire ne peut pas rendre le locataire automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ou les parties communes de l’immeuble. Sa responsabilité doit être appréciée selon les circonstances et les règles applicables. Le locataire répond notamment des dégradations survenues pendant la location dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s’il peut établir qu’elles résultent, par exemple, de la vétusté, d’un cas de force majeure, d’une faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Une clause qui ferait peser collectivement sur tous les locataires la responsabilité des dégradations d’un élément commun est également interdite. Le bailleur ne peut pas davantage s’exonérer par avance de toute responsabilité ni interdire au locataire d’engager sa responsabilité lorsqu’il manque à ses obligations.

Le contrat ne peut pas non plus priver le locataire de la possibilité de faire valoir ses droits ou de contester une somme réclamée à tort. En cas de litige sur des réparations, par exemple, le propriétaire doit pouvoir justifier les sommes demandées et tenir compte de la nature des dégradations, de la vétusté et de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Le bail de location doit ainsi respecter un équilibre entre les droits et les obligations des deux parties. Le locataire reste tenu de payer son loyer, d’entretenir le logement et de respecter ses obligations contractuelles, mais il ne peut pas être privé des protections prévues par la loi.

Que faire si votre contrat de location contient des clauses abusives ?

Être dans son bon droit ne doit évidemment pas empêcher le locataire de privilégier une résolution à l’amiable. Si une clause interdite figure dans le contrat de bail, elle est réputée non écrite : elle ne peut donc pas être opposée au locataire. Il est toutefois préférable d’en informer le propriétaire et de lui demander de ne pas l’appliquer. Dans de nombreux cas, le problème peut être réglé simplement.

Si un échange oral ne suffit pas, le locataire peut adresser au bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception. Il doit identifier précisément la clause contestée, expliquer en quoi elle contrevient à la réglementation et citer, si possible, la disposition applicable de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 4.

Si le propriétaire ne donne pas suite à cette demande, le locataire peut solliciter un conciliateur de justice ou saisir la commission départementale de conciliation, selon la nature du différend et son champ de compétence. Ces démarches amiables sont gratuites et peuvent permettre de trouver un accord sans engager immédiatement une procédure judiciaire.

Le locataire peut également se faire conseiller par l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL), qui apporte gratuitement des informations juridiques sur les questions liées au logement. Si le litige persiste, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent.

En cas de doute sur la validité d’une clause du bail, mieux vaut se renseigner rapidement auprès d’un professionnel du droit ou de l’ADIL. Une clause inscrite dans le contrat n’est pas nécessairement légale, et la signature du bail ne prive pas le locataire des protections que lui accorde la loi.