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Quelles sont les clauses abusives dans un contrat de location ?

Quelles sont les clauses abusives dans un contrat de location ?

Le contrat de location n’est pas un texte type gravé dans le marbre. Les propriétaires et les locataires peuvent en négocier les contours en veillant à ne pas s’aventurer au-delà du cadre légal. Explications.

Quelles sont les clauses abusives dans un contrat de location ?

Les clauses abusives dans un bail de location

Une clause stipulée dans un contrat ne s’impose pas au locataire lorsqu’elle est considérée comme abusive.  Dans ce cas, elle devient « réputée non écrite ». En d’autres termes, même si elle apparait dans le bail de location, le locataire n’a pas à en tenir compte. Ces clauses sont encadrées par le législateur et classées dans 5 catégories. 

Le propriétaire ne peut pas imposer un prélèvement automatique

Le propriétaire ne peut imposer une assurance choisie par ses soins ou exiger un prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer. Il ne peut diminuer ou supprimer sans contrepartie des prestations prévues dans le bail, prélever les loyers sur les salaires, évaluer une réparation locative puis demander des remboursements préalables ou renouveler un bail de location pour une durée inférieure à 3 ans.

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Les frais supplémentaires ne peuvent pas être inscrits dans un bail de location

Le propriétaire ne peut demander un versement supplémentaire à ceux prévus par la loi lors de l’entrée dans l’appartement. Il ne peut imposer un contrat de location d’équipement, exiger des frais en cas d’infraction au bail ou au règlement de copropriété, facturer les frais de relance ou d’expédition de quittance, facturer l’état des lieux de sortie s’il n’y a pas eu l’intervention d’un huissier.

Le propriétaire ne peut pas interdire les animaux

Le propriétaire ne peut pas interdire les animaux domestiques (en dehors des chiens dangereux de première catégorie), imposer des visites pour relocation ou vente au-delà des 2 heures quotidiennes les jours ouvrables, interdire au locataire d’exercer une activité politique, associative ou confessionnelle ou lui interdire de demander une indemnité en cas de travaux d’une durée supérieure à 21 jours.

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Un bailleur ne peut pas rompre seul un bail de location 

Il ne peut y avoir d’autres motifs de résiliation que le non-paiement de loyer, des charges ou du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance pour risques locatifs, les troubles de voisinage constatés par un juge. Le propriétaire ne peut pas rompre le bail au moyen d’une ordonnance de référé, c’est-à-dire avant la décision ferme et définitive d’un juge.

Le propriétaire ne peut pas empêcher un locataire de faire valoir ses droits

Le propriétaire ne peut rendre le locataire automatiquement comptable des dégradations constatées dans le logement ou les parties communes, s’exonérer de ses responsabilités et empêcher le locataire de faire valoir ses droits. Le bail de location doit être équilibré.

Bon à savoir

Cette liste ne concerne que les clauses abusives et ne couvre donc pas tous les types de litiges. Par exemple, ne sont pas indiqués les mesures d’encadrement de révision des loyers, le respect des critères de décence du logement, etc.  

Que faire si votre contrat de location contient des clauses abusives ?

Être dans son bon droit ne doit évidemment pas empêcher le locataire de privilégier les résolutions à l’amiable. Si une clause abusive est inscrite dans le contrat de bail, elle est automatiquement invalidée, il suffit d’en faire part au propriétaire. Dans la majorité des cas, le problème sera résolu. Si une poignée de main ne suffit pas, il convient d’envoyer un recommandé avec accusé de réception. Le locataire doit alors indiquer la clause abusive en se référant à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’article 04 modifié par la loi du 24 mars 2014 reprend dans le détail toutes les clauses réputées non écrites. Cette lettre est un préalable à une procédure lancée, si besoin, auprès du conciliateur de justice ou de la commission départementale de conciliation si le propriétaire n’a pas donné suite au recommandé. Rappelons que cette démarche est gratuite. Comme pour tous les litiges concernant un bail, il est enfin possible de saisir le tribunal d’instance dont dépend le logement dans les 3 ans qui suivent l’apparition du litige.

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